서울송파신천-장미1(33평형)

주택의 구입 및 전세를 구할 때, 참고할 수 있도록 규모가 적정한 단지위주로 통계를 작성합니다.

과거 자료로부터 현재까지의 변화되는 분석툴은 아래의 목차로 추가를 알립니다.

1. 추가:23/6/12 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트. 2. 추가:23/6/14 PIR배수 자료차트 추가 ( 도시근로자3인 중위소득 기준 PIR ) 3. 추가:23/6/16 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 ) 4. 추가:23/6/27 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 ) 5. 추가:23/6/29 실거래가와 전세가 비교차트 추가 ( 깡통전세 확인용 ) 6. 추가:23/7/4   박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세) 7. 추가:23/7/7   전세통계 - 박스플롯 차트신설 ( 연도별, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 6일 ( 17시00분 )
단지 : 장미1차 ( 송파구 신천동 장미1 아파트 )
사용승인일 : 1979년 1월 24일
주소 : 서울시 송파구 신천동 7
평형 : 6타입
세대 : 2100세대 ( 용적율 184%, 건폐율 -% )
난방 : 지역난방, 열병

---

매매가 추이, 현재 매매가, 수리여부등이 의미없는 재건축 단지.

신천동의 아파트 "장미1차"는 2100세대, "장미2차"는 1302세대, "장미3차"는 130세대.

재건축 추진된다면 3종일반주거 지역이니, 3532세대 x 161% = 4240세대 규모로 추진되는 큰 단지.

여기는 실제 거주할 서민들의 아파트가 아니므로 기록으로만 남겨놓으려 한다.

 

신천동 장미아파트 외에도 송파 지역에 총 21개의 재건축 단지들이 있다.

오래된 아파트들이 엄청나게 많아서 모두 잘 진행되길 바란다.

이쪽 지역은 PIR이 의미가 없는 지역이다. 일반 서민들이 살 수 있는 지역은 확실히 아니다.

재건축 용적율을 500%로 해준다는 얘기도 있으니, 두고 봐야 할테지만 얼마나 시간이 걸릴지도 봐야겠다.

오래 걸리긴 하겠지만, 2020년 이전에 매입한 사람들이 승자입니다. 이후의 매입하신 분들은 먹을게 별로 없어 보입니다.

 

신천동 장비1차 아파트의 전세수요, 전세건수의 안정적인 모습을 보니, 이쪽 지역은 살기 좋은 동네라는 생각이 듭니다. 저는 송파구 신천동을 모르고, 가본적은 언젠가 있었을지 모르지만, 전세가격도 21, 22년도의 갭투기, 영끌이라 생각되는 가격인상 외엔, 의외로 안정적인 5억대에 유지하는 집주인들을 보니, 괜찮은 동네같다는 생각이 듭니다. 

 

뭐랄까? 장미아파트 집주인들은 여유가 있어 보인다고 할지... "전세 더 받아서 뭐할라꼬?" 하는 식으로 아주 안정적인 모습. 그게 전세 세입자들이 이쪽 지역을 찾는 이유는 아닐까 생각됩니다. 집가격과 동떨어진 전세가격을 보니 왠지 좋은 곳 같다는 생각이 들어서 적어 봅니다.

 

 

송파구청 주택재건축

 

---

 

1-1. 장미1차 <전용> 82㎡급 실거래가와 기준금리 관계

  1) 재건축도 금리 영향은 받는것 같다. 재건축단지라서 투자와 실거주가 혼재되어 있다. ( 거주비 파트 확인 )

1-2. 장미1차 <전용> 82㎡급 연도별 실거래가

   1)  20억 이상에 구입한 사람들은 이 집이 동일 면적에서 30억이상은 되어야 할텐데... 건투를 빈다. 

   2) 이건 기록차원에서 남겨두는 것들이다.

1-3. 장미1차 <전용> 82㎡급 주변 시세

   1) 신천동에 전용면적 82는 장미1차, 장미2차 뿐인거 같고, 동시 재건축 진행이니, 키맞추기 하는 것으로 보인다.

   2) 14억에 매도한건 증여가 아닐지?

   3) 신천동에 2023년도 82m의 거래가 없기 때문에 2군데만 표시되는 겁니다. ( 신천동에 주택 많습니다. 거래가 없는 겁니다. )

1-4. 장미1차 <전용> 82㎡급 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

    1) 가장 중요한 금융투자 기회비용이 되겠다. 어차피 이 오래된 아파트의 주거조건이 너무나 좋을 리 만무하니. 

      - 2022이 되면서 월 기회비용이 400만원을 초과하기 시작되었다. (그것도 바로 500만원을 넘는 모습)

      - 2022년 23억대의 매매... 재건축되면 50억은 되어야 하는건가?

   2) 간단히

       - 1금융 IBK기업은행에 23억을 36개월(3.87%, 표시금리) 예치하면 세후 2억 1천 6백만원 / 36개월 = 월 600만원이 거주비

       - 최소 3년 실거주할 경우다. 물론 대출은 없어야 한다. 대출이 있으면 월 거주비는 더 오른다. 

   3) 전세(5억6천)끼고 나머지 전액 현금으로 매입시, 월 거주비는 447만원이 된다. 수익성은 매달 정산된다고 생각하면서

      계산한다면, 3년 후 이 집의 가격이 최소한 2억 5천 이상이 올라 있어야 본전이다.

   4) 장미아파트의 22억 이상 매입건들은 향후, 매몰비용으로 이익이 아주 적거나, 본전치기가 될 가능성이 농후.

      물론 그전에 매입한 분들은 부럽습니다.

1-5. 장미1차 <전용> 82㎡급 매매와 전세 가격비교

    1) 실거주 수요는 꾸준합니다. 물론 역전세는 피할 수 없겠지만, 이렇게 안정적인 전세도 보기 드뭅니다.

    2) 갭투기, 영끌이 들어와서 전세 시세를 올린 것으로 보이고, 5억대 전세의 도도한 흐름을 본다면, 장기투자하시는 분들이

        많아 보입니다. 영끌은 답 없습니다. 대출 해준다해도 매몰비용이 향후 얻게될 수익보다 크게 될테니까요.

1-6. 장미1차 <전용> 82㎡급 연도별 전세가

    1) 일정한 가격대에서 주로 거래되는 전세들. (5억선 입니다. )

    2) 역전세는 피할수 없습니다. (깡통전세 걱정이 전혀 없는 단지입니다. )

1-7. 장미1차 <전용> 82㎡급 동일면적 주변 전세 비교(기준일까지)

     1) 파크리오가 더 새 건물인거 같습니다. ( 이 시점에서 밝히자면, 저는 송파구 신천동이 어딘지도 모릅니다. 데이터만 봅니다. )

     2) 잠실 푸르지오는 왜 전세가격이 벌어진 걸까?... 했는데, 국토부실거래가 오류인거 같습니다. 월세를 전세로 표시한 듯.

     3) 구축인데도 꾸준한 전세물량이 있는거 보면, 이쪽 지역이 실거주로 좋은 동네인것 같습니다.