서울노원상계-상계주공3단지(고층)(17.7평형)

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주택의 구입 및 전세를 구할 때, 참고할 수 있도록 규모가 적정한 단지위주로 통계를 작성합니다.
과거 자료로부터 현재까지의 변화되는 분석툴은 아래의 목차로 추가를 알립니다.

1. 추가:23/6/12 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트. 2. 추가:23/6/14 PIR배수 자료차트 추가 ( 도시근로자3인 중위소득 기준 PIR ) 3. 추가:23/6/16 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 ) 4. 추가:23/6/27 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 ) 5. 추가:23/6/29 실거래가와 전세가 비교차트 추가 ( 깡통전세 확인용 ) 6. 추가:23/7/4   박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세) 7. 추가:23/7/7   전세통계 - 박스플롯 차트신설 ( 연도별, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교 8. 추가:23/7/11 우리동네 아파트 실거래량, 아파트 평균가격 ( 동네의 추세를 봅니다. )

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 10일 ( 14시 00분 )
단지 : 상계주공3단지
사용승인일 : 1987년 11월 21일
주소 : 서울시 노원구 상계동 730-2
평형 : 타입 많음.
세대 : 2213세대 ( 용적률 178%, 건폐율 15% )
난방 : 지역난방, 열병합
 

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현재 (2023.7.11) 호가는 5억 3천만 원인데, 타 지역의 아파트들이 떨어진 만큼 호가가 내려와 있는 상태이나, 
거래는 어려워 보인다. 작고 비싼 아파트입니다. 현재 17평형에 4억 5천대의 실거래 신고된 매물들이 있었습니다.
비싸게 산 분들은 쉽지 않겠으나, 계속 실거주하며 살아갈 방법 외엔 탈출구가 없어 보입니다. 다만, 5년, 10년 고정금리로 산 것이라면 거주는 안정적입니다. 금리가 낮은 상태로 유지된다면 말입니다. 거래된 시기가 저금리의 정점 시기였으니 말입니다.
 
하지만, 현재의 금리 구간에서 이 아파트를 5억 3천에 매입하는 것은 비추합니다. 현재 호가에 받아주면 그분이 폭탄을 받은 상황에 놓이게 되는 겁니다. 적어도 주변 시세처럼 5억 아래라면 최대한 대출을 적게 받아서, 실거주 목적으로 접근하시길 권고드립니다. 그것이 아니라면 주변의 전세가를 비교해 봐도 좋은 선택지로 보이지 않습니다. 개인 의견입니다.  끝.
 

(추가 23/7/12) 서울시 전체와의 노원구 상계동의 시세를 조사하던 중, 특이하게 3차례의 거래 폭발시기가 있었는데, 거래량 증가 및 신고가 행진을 하던 시기에도, 상계동 인근의 전체 평균 거래금액은 2020년을 제외하고 늘지 않았었다. 추정하건대, 재개발, 재건축 단지 주위로 신고가로 가격 끌어올리기였을 가능성이 있어 보인다.

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A. 우리 동네 아파트의 실거래량

  노원구 상계동의 상계주공 3단지의 최근 거래동향은 2019년도와 유사하지만, 2019년도와 금리가 다르다.

동네 전체 실거래량

B. 우리 동네 아파트의 평균가격

  상계동의 전체 실거래된 아파트들의 매매가의 평균이다.
  그리고 최근 상계주공 3단지의 실거래가격은, 분석할 대상 아파트보다 큰 평수임에도 평균가 아래였다.

1-1. 상계주공3단지 <전용> 41.3㎡급 실거래가와 기준금리 관계

  1) 상계주공 3단지는 2020년도 초저금리 상황에서 급등했다. 
  2) 상계주공 3단지는 100% 금리로 인한 급등지역이 맞다. ( 노후된 아파트의  재건축은 이유도 아니다. 금리때문이다. )

1-2. 상계주공3단지 <전용> 41.3㎡급 연도별 실거래가

   1)  가격이 급등한 반발 현상이다. 거래가 없다. 1년 6개월간 이 동일면적의 거래가 없다. 
     - 상계주공3단지 고층부의 거래가 있을지는 주변부의 실거래 유사평형의 거래가 있었는지, 가격은 어땠는지 확인해 봐야 한다.

1-3. 상계주공 3단지 <전용> 41.3㎡급 주변 시세

   1) 2023년 7월 11일 현재의 호가는 5억 3천만 원이고, 주변부 거래 가격은 5억 이하다.  
      현 상태를 기준으로 본다면 상계주공 3단지의 호가는 비싼 편이다. 유사 평수의 가격대에서 현재 호가보다 높은 실거래가 
      발생한 곳은 상계주공 6단지가 유일하다. 2건의 실거래가 있었는데, 이외엔 상계주공이 비싼 현실.

1-4. 상계주공 3단지 <전용> 41.3㎡급 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

    1) 2020년도와 2021년도의 저금리 시절에 주거비는 200만 원 아래였다. 
    2) 하지만, 2021년도 최고가를 2023년도의 고금리와 빚대면 거주비는 4.5%의 금리로 따지면 260만 원이 된다. 
       - 이전 상계주공 3단지의 거주비가 100만원 아래였고, 저렴한 소형평수였으나 이 기준으로 따지면 비싸고 작은 아파트가 된다.

1-5. 상계주공3단지 <전용> 41.3㎡급 매매와 전세 가격비교

    1) 전세가격을 기준으로 1억 5천 위아래 이므로, 갭투자로 보기도 애매하다. 영끌로 실거주 주택을 마련한 것이리라 여겨진다.
    -문젠 당시에 최소 5년 고정금리를 선택했다면 버티는데 지장이 없을 것 같다는 얘기다. 반대로 말해서 변동금리 주담대면,
    상계주공 3단지의 실거주자들은 매우 고통스러울 수 있다. 대출의 비중이 적길 바란다. 

1-6. 상계주공3단지 <전용> 41.3㎡급 연도별 전세가

    1) 실사용가치로는 1억 5천만 원 이내의 저렴한 소형평수로 가치가 높다. 2023년 전세의 중윗값은 1억 8천 아래다.
       - 전세가가 매매가의 1/3(삼분의 일)이다. 반대로 매매호가가 매우 비싸다는 얘기다.
    2) 정정해야 하겠다. 상계주공 3단지의 전세호가가 1억 4천으로 ( 호가 5억 3천 / 전세 1억 4천... ) 대략 3.78배...
       - 매매호가가 지금 시점에서 매우 매우 비싸다는 뜻이다. 

1-7. 상계주공 3단지 <전용> 41.3㎡급 동일면적 주변 전세 비교(기준일까지)

     1) 유사평수에 주변부 전세매물이 다수다. 고로 전세가격의 인상은 방법이 없다. 매매가가 내려오던지 전세가가 오르던지 
        해야 하는데, 투자로는 아주 좋지 않은 시점이다. 주변부의 1억 6천 이하의 전세가 가능한 단지가 9개 넘게 있다.
     2) 잠시 전세 살다가 가실 분들은 어차피 이 지역의 건물들이 구축이므로 가장 저렴한 걸 선택하는 게 좋을 것이다. 
        사람마음이 다 비슷한 것인지, 일정 가격대에 거래가 몰려있다.
     % 5000만 원 이하의 임대 건들은 반전세 같은 형태로 보인다. 월세와 반전세로 등록하던지, 월세로 잡던지 해야 되는데, 국토부실거래에선 이 부분을 개선하는 게 불가능해 보인다. 아니 안 하려는 것으로 보인다.  1천만 원 전세가 있을 리 없는데... 반전세겠지... 생각해 본다.