서울영등포문래-문래자이(35평) 아파트 매매,전세가격

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아파트 및 빌라 등 주택의 구입 및 전세를 구할 때, 가격의 적정성을 판단하기 위한 자료를 제공해 드립니다.

2016년부터 현재까지의 흐름과 "시군->동 단위"의 거래를 한 번에 볼 수 있도록 보고서 형태를 일원화하여, 보기 편리하도록 합니다.

 

[23/6/12 ~ 23/7/15 ]까지 개발한 내용은 모두 보고서에 표시됩니다.
  - 표시정보 중 면적은 "전용면적" 기준입니다. 네이버, 다음 부동산 사이트에서 "114/84"라고 표시된 것의 뒷부분입니다.
    (위의 114/84는공급면적 114㎡/전용면적 84㎡이고, 보고서는 전용면적을 기준으로 삼습니다.)
  - 아파트의 실거래가, 전세가 ( 국토부실거래가 사이트 )
  - 기준금리(한국은행), 회사채금리(통계청은 평균, 서울외국환중개사이트는 당일 낮은 금리)로 적용합니다.
  - PIR의 기준은 3인가족 도시근로자 중위소득을 기준으로 연도별 적용합니다. ( 35배 이상은 의미 없어 표시 않습니다. )
  - 동네시세 : 분석 대상 단지기준 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실거래가 있는 주변 아파트를 표시합니다.
  - 전세시세 : 동네시세와 마찬가지로 같은 "동"의 유사면적 "± 1㎡를 기준으로 실전세거래가 있는 것을 표시합니다.
  - 박스플롯차트에 붉은 "점"은 실거래건수를 표시하는데, 너무 많으면 생략됩니다. (예 : 헬리오시티가 그랬습니다.)

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 18일 ( 12시 00분 )
단지 : 문래자이 아파트 (문래동 아파트)
사용승인일 : 2001년 11월 21일
주소 : 서울시 영등포구 문래동 3가 54
평형 : 3 타입
세대 : 1302세대 ( 용적률 249%, 건폐율 15% )
난방 : 개별난방, 도시가스

 

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[ 지역 마이크로 데이터 분석 ] 본 분석은 데이터만을 봅니다. 데이터를 설명드립니다.

총 투자금 대비 시장 수익률 기준으로 적정가격은 9억 6천만 원 ( 이외 사용가치, 직주근접 등 ) 요인이 있다면, 그건 매수자의 판단에 따르는 것입니다. 현재 최저가 매물은 12억 5천으로 수익률 기준보다 3억 높습니다. (일종의 선취 프리미엄으로 판단하시길 바랍니다. ) 이 가격은 아직 비쌉니다. 주변을 둘러보시길 권고드립니다.

 

지역에 거래량이 매우 적은 것으로 보아, 영등포 지역은 정부의 부동산 부양책인 특례보금자리의 효과를 크게 보지 못한 지역으로 보입니다. 문래자이는 2001년도 주택으로 구축에 속하는데, 구축이 최고가를 보이는 것으로 보아, 이 지역엔 신규 공급된 아파트들이 없는 것으로 보입니다. 인근에 공업, 상업, 금융의 배후 지역임에도 대체지역이 있는 것으로 보입니다. 

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A. 우리 동네의 아파트 실거래량

  1) 서울/경기/인천을 대상으로 합니다. ( 분석 아파트가 속한 시도 전역의 총 거래량표시 )

  2) 분석대상 아파트가 속한 군/구의 총 거래량 표시

  3) 문래 자이가 속한 문래동은 거래량이 2022년 7월 ~ 2023년 2월까지 실거래 2건 

      -> 정부 부동산 부양책인 특례보금자리의 영향도 크게 받지는 못한 지역. ( 그래도 이 시기 거래량은 증가 )

영등포 전체 실거래량 추이

문래동 전체 실거래량 추이

B. 우리 동네의 아파트 평균가격

  1) 분석대상 아파트가 속한 시, 도와 군/구의 평균 거래가격을 표시합니다.

  2) 문래자이가 속한 영등포 지역의 평균매매가격은 서울시 평균 매매가격과 유사한 흐름으로 보임. ( 지표화 가능 )

  3) 기존 타 지역의 분석으로 예측하면 평균가격이 크게 하락한 시점은 소형평형 (전용 15 ~ 38) 거래가 많았을 시기.

서울시 평균과 영등포 평균가격은 유사한 흐름

문래동 평균 실거래가 추이

 

1-1. 문래자이 [전용 84㎡] 실거래가와 기준금리 관계

  1) 문래자이는 소득 수준의 증가와 함께 가격이 오르는 모양이 두드러집니다. 2012년 ~ 2018년까지의 흐름은 매우 정상적.

  2) 2017년 ~ 2019년까지 급등. 이후부터 문래자이의 가격은 유동성 영향으로 초과상승 시작. 2021년 말 최고점 후 하락.

  3) 문제는 가격급등은 좋았을 것 같으나, 동시에 거래량은 반대로 뚝 떨어짐.

 

1-2. 문래자이 [전용 84㎡] 연도별 실거래가

   1)  문래자이는 2013년 ~ 2020년까지 거래량이 많았으나, 2021년 가격급등시기에 거래량 급락함. 

   2) 현재 네이버 호가기준 가장 저렴한 매물은 12억 5천(저층) 

       문래자이의 2023년 중윗값 기준 12억 5천은 중윗값보다 약간 아래에 위치.

1-3. 문래자이 [전용 84㎡] 주변 시세

   1) 문래자이는 문래동에서 가장 비싼 아파트. ( 하지만, 2023년 전체 실거래 건수는 매우 적음 )

      - 거래량이 없으면 호가는 의미가 없어짐. 

1-4. 문래자이 [전용 84㎡] 월 거주비용 (금융 투자 월 수익)

    1) 월 거주비용 = 총 매입가격 * 회사채(AA-) 3년물 금리 / 12개월

     - 아파트의 총 매입비용을 현금으로 지불하고 샀다는 가정하에, 반대로 금융투자 시 얻게 될 월 수익금액

     ( 이런 경우는 흔치 않지만, 최소의 비용으로 구매 시를 가정하기 위함입니다. 대출을 받으시면 더 늘어납니다. )

   2) 회사채 수익률과 맞추려면 현재 월 350만 원 거주비로 환산 시, 9억 6천이 적정가. ( 수익률로만 판단했을 때 )

 

1-5. 문래자이 [전용 84㎡] 실거래가와 전세가 비교

    1) 2016년 운명의 갈림길. ( 전세가격과 매매가격 차이가 1억 ~ 1억 5천 ) 이후 크게 벌어지는 모습.

    2) 2021년을 기점으로 갭투기 및 영끌투자가 들어오며 전세가격을 급등시킴. 

    3) 역전세는 확정적이며, 신세 최저가는 7억 8천이 있고, 기존 전세가격 급등시기의 9억에서 9억 2천을 지켜내려는 

       물량들이 있으나, 이 지역 거래량이 워낙 적어서 가능할지 의구심. ( 자가가 아닌 전세 임대라면, 저렴한 곳 다른 곳을 보시길.)

1-6. 문래자이 [전용 84㎡] 연도별 전세가

    1) 2023년 중반을 넘은 시점에서 전세가격의 중윗값은 6억 약간 위쪽이고, 네이버의 전세호가 매물은 9억 이상이 대부분.

      - 거래량이 없는 지역에서 이 부분은 역전세 문제가 될 소지가 있습니다.

1-7. 문래자이 [전용 84㎡] 주변 전세 시세비교

     1) 문래자이, 문래힐스테이트가 가장 비싼 전세가격. 시세차가 크므로 이동 후 전세대출이 있다면 갚으시는 것도 방법이겠습니다.

       ( 프로그램 오류 수정으로 주변 전세가 많음을 확인 합니다 - 7/21수정 )