서울강서염창-염창동아1차(33평형) 보고서

주택의 구입 및 전세를 구할 때, 참고할 수 있도록 규모가 적정한 단지위주로 통계를 작성합니다.

과거 자료로부터 현재까지의 변화되는 분석툴은 아래의 목차로 추가를 알립니다.

1. 추가:23/6/12 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트. 2. 추가:23/6/14 PIR배수 자료차트 추가 ( 도시근로자3인 중위소득 기준 PIR ) 3. 추가:23/6/16 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 ) 4. 추가:23/6/27 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 ) 5. 추가:23/6/29 실거래가와 전세가 비교차트 추가 ( 깡통전세 확인용 ) 6. 추가:23/7/4   박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세) 7. 추가:23/7/7   전세통계 - 박스플롯 차트신설 ( 연도별, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )

<주의> 집은 사는 곳(Live)으로 알았으나, 다들 사는 것(Buy)으로 알기에 투자수익률로 주택의 가치를 바라봄.
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 8일 ( 14시00분 )
단지 : 염창동아1차
사용승인일 : 1998년 6월 29일
주소 : 서울시 강서구 염창동 292
평형 : 타입 4개 (전용면적상)
세대 : 778세대 ( 용적률 316%, 건폐율 26% )
난방 : 개별난방, 도시가스

 

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염창동아 1차의 실거래가 추이는 하락세로 보입니다. 2023년 7월 8일 현재 호가는 9억 5천만원의 13층 매물이 있고, 다른 매물들은 9억8천 수준입니다. 호가 버티기로 보입니다만, 거래가 없습니다. 매매가의 투자수익으로 봤을 때, 지금의 현재 호가 9억5천은 3년 거주 기준으로 월 290만원 수준(세후)의  수익을 포기/거주비로 사용하는 형태가 됩니다. 아래의 표는 우리은행에 3년 3.75%로 9억5천을 맡기면 받게되는 이자입니다. 전세가 추이도 긍정적이지 않습니다. 주위의 강서구 일대에 전세가 너무 많습니다. 너무 많아서 염창동아1차 주변에 전세입자 구하기 위해서 전세가격을 내리고 있는 모습으로 보입니다.

2020년 중반부터가 급등이었으나, 월 150만 원 수준의 주거비라면 나쁜 선택은 아니었습니다. 하지만, 월 200만 원의 수준을 넘어서는 2021년 말부터 거래가 급감합니다. 너무 비싸다는 거죠. 참고로 강남지역은 월 400만 원이 넘는데도 거래합니다. 

 

이를 토대로 추정 매매가격의 적정선은 9억 - 1억(3.75% 수익기준) = 8억 선 위아래가 적정해 보입니다. 예금이자는 3.75%지만, 주담대는 4%~6%이니, 매입 시 대출을 많이 받게 된다면 가계의 살림이 힘들어진다는 얘기가 됩니다. 주택가격이 더 내려가던지, 금리가 상당히 떨어져야 합니다. 그 조건이 안된다면, 거래하지 않으시길 바랍니다. 

 

가장 중요한 경제적으로 너무 불확실한 시기에 지금이 저가라는 생각으로 투자하실 생각이라면 접으시고, 차라리 1 금융권에 예금 분산해서 이자 받으시고, 예금이자 모두 나왔을 때 생각해 보셔도 크게 늦지는 않을 것 같습니다. 그 사이 오르는 분위기 나오면 예금 해지해서 사셔도 되겠지만, 그런 일은 없어 보입니다. 염려입니다.

 

 

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1-1. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 실거래가와 기준금리 관계

  1) 2020년 중반의 2건의 "신고가" 신고 후, 계약해지가 좀 마음이 쓰입니다.

  2) 호가를 1억씩 띄우며, 극소량의 거래로 11억을 뚫은 2021년.

  3) 2023/7/8 현재 14층 9억 5천임.  ( 1층 8억 9천 )

1-2. 염창동아 1차 <전용> 84㎡급 연도별 실거래가

   1)  2023년도는 2021년, 2022년의 저점보다 더 내려왔습니다. 호가도 9억(13층) 있습니다.

1-3. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 주변 시세

   1) 이 아파트 단지가 센터 가격선입니다. (거의 중앙값으로 보임) 뭐 그래서 보는 것입니다.

   2) 전반적으로 강서구는 매매 거래가 없다고 봐야 할 것 같습니다. (뭐 의미상 지금의 호가가 비싸다는 뜻일 수도 있습니다. )

1-4. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

    1) 2019년 중반의 거래가 거의 완벽에 가까운 타이밍입니다.

    2) 금리가 낮아 안정적 투자해도 수익을 기대하기 힘들었던 시절이고, 그 말은 자산에 투자해서 묵혀 두기 좋은 시절이란 말.

      - 정말 전문가의 손길이 느껴집니다. 실거래가 6억~7억대. ( 최고가에 팔았다면 4~5억 이익 발생. 반대로 매수자는 상투 잡는 것)

1-5. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 매매와 전세 가격비교

    1) 2021년 말, 2022년 초반 전세계약건은 역전세 2억 : 3건 ( 2023년 말부터 역전세 강하게 옵니다. )

         - 서울 쪽 전세가격 차이 중, 지금까지 본 중에서 가장 큰 차액입니다. 

    2) 무엇보다... 700세대가 넘는데... 매매도, 전세도 그리 많아 보이질 않습니다. 

1-6. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 연도별 전세가

    1) 적정 전세가는 4억대 ( 중위가격 4억 5천인데, 2023년 7월 현재 4억 2천으로 하락 )

      - 왜 가격이 하락하고 있을지...

1-7. 염창동아 1차<전용> 84㎡급 동일면적 주변 전세 비교(기준일까지)

     1) 아... 주변에 동일평형 전세매물이 너무너무 많았습니다.