서울송파가락-가락쌍용2차(33평형) 보고서

본 자료는 부동산 실거래가격을 기준으로 지역내 부동산 실거래가격의 흐름 파악자료.
시세도 중요하나 세부 전용면적별 거래량, 시세파악용 참고자료로 직접 작성합니다. 
(추가:23/6/12) 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 차트.
(추가:23/6/14) PIR배수 자료차트 추가
(추가:23/6/16) 박스플롯 연도별 거래가격 비교차트 추가 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 )
(추가:23/6/27) 실거래가의 금융투자 기대수익차트 추가 ( 자산의 부동산이 아닌, 채권투자시 기대수익 )
(추가:23/6/29) 실거래가와 전세가 비교차트 추가
(추가:23/7/4) 박스플롯 차트개선 ( 거래가격선, 거래량 동시 표시) + 신규 (동일면적 주변시세)
(추가:23/7/7) 박스플롯 차트신설 ( 연도별 전세가격, 거래량 ) + 주변 동일면적 전세가 비교

<주의> 모든 자료는 국토부 실거래자료를 토대로 합니다. ( 일부 전/월세 오기인 것 같으나 원본유지함 )
 
<기본정보>
자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 7월 6일 ( 17시00분 )
단지 : 가락쌍용2차 ( 가락쌍용(2차) )
사용승인일 : 1999년 10월 27일
주소 : 서울시 송파구 가락동 21-6
평형 : 2
세대 : 492세대 ( 용적율 355%, 건폐율 24% )
난방 : 개별난방, 도시가스
 

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1) 헬리오시티가 가락동의 거의 모든 매매, 전/월세를 흡수하는 모습.
2) 그나마 가락1차 쌍용이 거래가 좀 있는 편이었으며, 호가 12억 이상은 아직 비싼 가격대
   (금융투자 관점에서 12억을 채권투자하는 편이 월등히 나은 선택으로 보임. )
   (적정선 추정 : 10억 5천 이하 추천, 이것도 대출 없이 현금 구매의 경우 월 220만원 수준의 거주비 임)
3) 저층부 12억에 호가 있으나, 이걸 시세라고 보긴 어려워 보이고 이 상태라면 2023년 매매는 1건으로 끝날 듯.
4) 전세수요는 헬리오가 있어도 꾸준히 있음 ( 헬리오와 비교는 할 수 없는 수준 )
   - 헬리오 제외, 6억 이하가 전세가격의 "룰"인 것 같음. 

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1-1. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 실거래가와 기준금리

  # 저금리를 타고 올랐던 자산(아파트)의 전형적인 모습.
  #현재 호가는 저층부 12억이지만, 시세로 보긴 어려운데 15억 호가도 있슴.(2023.7.7 오후 17시 기준)
# 15억은 최저 금리(0.5%)일때의 가격선.
   ( 매우 어려운가격대 - 매매시 잃는 기회비용이 너무 큼)

 

1-2. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 연도별 실거래가

  # 2019년 말에 계약된 화룡점정. 이 거래가 향후 가격을 끌어올린 모양세가 되었음.
  # 워낙에 고가인데다가, 금리도 높아지니 거래 실종.
( 2022년 낮은것 같지만 금리따지면 오히려 비싼 비용임 )
  # 매도자들도 안 급하다면, 매수자들도 급할 이유가 전혀 없다. 

1-3. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 주변 시세

  # 주위에 헬리오시티가 있는 동네.
  ( 헬리오, 가락1차 외엔 매매 거래가 없다싶은 수준. )
  # 가락동에 아파트가 많지만, 이 정도 갯수만 표시된 이유는 2023년 거래가 없기 때문이다.
   (아래의 전세비교차트 참고)

 

 

 

1-4. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 거주비 ( 금융 투자 기회비용 )

  # 대출없이 11억 후반대에 구입했을 경우, 2022년의 거래건은 월 500만원의 수익을 거주에 사용하는 상황.
  # 2023년의 거래는 금리가 낮아지며, 월 400만원의 수익을 거주에 사용하는 상황. 
    - 단순계산 월400x12달=4800만원, 해마다 약 5000만원씩만 상승하면 됨. ( 직접 거주할 경우 )
    - 변동금리의 경우로 대출받아 매입한 경우, 2022년도 보다 더 많은 비용을 잃고 있는 것임.

 

1-5. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 매매가와 전세가

  # 5~6억 선의  전세가격. ( 2016, 2017년도엔 전세가와 매매가 차이가 없었다. )

 

1-6. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 연도별 전세가

  # 2021년 하반기 전세가 에서 5000~8000만원 내려선 모습. ( 2023년 하반기만 잘 넘기면 역전세 문젠없을 듯)
  #국세청 실거래 자료가 이상한게 이곳만 그런 것은 아니지만, 1억대 전세라니... 월세를 전세로 잘못 표기한 듯.
  #전세 실수요가 소규모지만 꾸준히 있는 듯.

 

1-7. 가락쌍용2차 <전용> 84㎡급 주변 동일면적 전세가 비교 (2023년 7월 4일까지)

  # 압도적 헬리오시티의 전세거래 현황. ( 9000세대가 넘으니, 주위의 전세를 모두 흡수하고 있다. )
  # 헬리오시티의 6억이하의 전세는 사다리식으로 내려오는 것으로 보아, 임대부분인 것 같다. (공공임대있음)