서울시 강북구-빌라 전용28타입 시세분석

서울시 강북구에 소재한 전용28㎡ 빌라 및 다세대주택의 시세를 조사하고, 해당 면적의 전세시세를 비교하며, 최종적으로 강북구 미아동 소재의 지역 빌라의 시세와 전세가격으로 접근하여, 적정매매가격과 적정 전세가격을 추정한다.

 

 

1. 서울시 강북구 빌라 가격 및 전세평균(전용: 28㎡ ± 3.3㎡ )

 

1) 강북구의 빌라 평균가격대(매매/전세)

2023년 11월에 접어들면서 전용면적 28타입의 매매가격이 급락한 건이 있다. 이로써 평균가격대에서 전세가격과 매매가격이 역전되어 깡통전세의 위험도가 상승했다. (강북구 전용28 타입의 전세거래시 반드시 주의 필요함.)

서울시 강동구 암사동 다세대 및 빌라 매매 및 전세 평균가격대  (단위 : 만원, 전용면적28 ± 3.3㎡)

 

2) 강북구의 빌라 거래면적 월별합계

2023년11월 말일을 기준으로 매매면적은 330㎡ 수준이고, 전세거래면적은 530㎡ 수준이다. 전세는 꾸준하나, 매매거래는 급락한 격이다. 이 거래면적은 빌라 전체 면적을 대상으로 거래량을 확인하는 차원이다.

지역의 다세대, 빌라의 거래면적 월별 합계

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2. 서울시 강북구 미아동 빌라 건축년도 분류(전용: 28㎡)

1) 빌라 건축년도별 매매량 및 매매가격 범위

1991년도 매매가격이 1억5천 이하인데, 1990년, 1992년 매매가격이 4억이 넘는건 정상적인 수준이 아니다. 이런 부분의 거래를 근거로 전세가격이 높다면 걸러야 한다. 2022년 건축년도의 가격대가 2억7천~3억8천만원 선이다. 신축이 옳다는 이야기가 아니다. 이 전용면적대에서 중간격인 2억5천만원 이하에서 검토해야 한다.

건축년도별 매매량 및 매매가 범위 (단위 : 만원, 전용면적 28 ± 3.3㎡)

 

2) 빌라 건축년도별 전세량 및 전세가격 범위

서울시 강북구 미아동의 전용28타입의 전세가격대의 안정 범위는 1억5천만원 선이다. 이 이상의 가격대를 포함하여 보증보험은 필수적인 사항이다. 2022년 건축년도 신축이 4억원에 육박하게 매매거래가 표시되어 있으나, 그게 전세가격 2억8천만원이 된다는 근거는 없다. 전세2억8천만원이면 동일면적의 오피스텔이란 선택지가 있다. 

건축년도별 전세량 및 전세가격 범위  (단위 : 만원, 전용면적 28 ± 3.3㎡)

 

 

3. 서울시 강북구 미아동 주변의 빌라 전세,매매가 비교(전용: 28㎡)

1) 미아동 지역의 다세대 매매가격 비교

미아동 지역내의 신축 빌라의 전용28타입이 매매가가 4억이 넘는건 도저히 납득할 수 없지만, 거래신고가 되어 있다. 서울이라고 빌라 전용28의 매매가를 납득할 수 없다. 최고가격의 빌라는 걸러야 한다.

유사평형 매매가격 비교

 

2) 강북구 미아동 빌라 전세가격 비교

강북구 미아동의 전용28타입의 전세가격대는 1억5천에 거래되는게 대부분임. 그 이상의 가격대는 당분간은 조심하며 회피하길 추천함. 특히 부동산의 안전하다는 말은 "난 책임없다"는 표현과 같다. 그들을 무조건 믿지는 말아야 한다.

유사평형 전세가격 비교

 

 

3) 강북구 미아동 빌라는 시세가 없다.

아래의 그래프를 면밀히 살펴보자. 전용28타입의 최고 매매가가 2022년 3월 6억 5천만원, 2022년 6월 5억원에 체결되었다. 앞서 말했듯 이런 매매가격이 근거가 되어 전세가격이 높게 책정될 수 없다. 이런 거래는 무시해야 하고, 당연히 이 전용면적대에서 3억5천을 넘는 어처구니 없는 매매가격도 무시하라. 그럼 현실이 보인다.

 

아래의 그래프처럼 매매체결 후, 상당기간 후 계약해지가 되거나 전세가격보다 낮은 가격대에 체결된 매매건들도 보이게 된다. 이 전용면적대에서 3억 이상에 전세를 구할 정도의 사람이라면 조금만 더 써서 더 큰 평형의 아파트 전세로 알아보라. 그리고 이 지역의 빌라 임대업자들은 전세가격대의 조정이 필요한 것으로 보인다. 터무니 없이 높은 전세가격이 보인다.

 

적정 전세가격대는 조건에 따라 다르겠지만, 1차 5000만원~1억5천만원대, 2차 1억5천만원~2억5천만원선 이내.

이 이상의 가격대는 거르길 강력히 권고한다.