서울시 강남구 아파트 가격은 오를까? 내릴까?

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자료기준 1 : 국토부실거래가 정보공개시스템 ( 2024. 7. 17 ) 일자 정보 기준

자료기준 2 : 아파트 전용면적별 소형(60㎡미만), 중형(60㎡~85㎡미만), 대형(85㎡이상)으로 3단계 구분.

https://www.hani.co.kr/arti/economy/property/689578.html 한겨레 기사의 내용 기준으로 평형 분류

 

1. 서울시 강남구 아파트 거래지표 추측

* 서울시 강남구 아파트의 소형, 중형, 대형별 거래량을 월별로 구분한다.

* 중요한 점은 2024년 6월의 거래량은 7월 말에 집계된다는 점( 계약일 기준, 등기완료까지 1개월 등 )

* 아파트 가격지수를 기준으로 금리와 함께 비교를 추가한다.

 

A) 강남구 중, 대형 아파트의 시세와 각겨은 금리에 영향을 받지만, 소형보다는 굳건한 모습을 보이고 있다.

  - 그들에게 강남구의 중, 대형아파트는  "One of the Assets"일뿐이지만, 소형아파트에 매입을 통해서 강남구로 진입하는 사람들은 갖은 모든 것을 건 매입일 수 있다. 그래서 소형 아파트는 떨린다.

 

B) 강남구의 추가적 아파트 가격상승의 전제 조건이 성립하면 3~6개월간은 추세적 상승있을 것. (당분간임.!!! )

  - 현재처럼 은행채 금리가 하락세

  - 한국은행 이창용 총재가 금통윌 빌어 말하는 부동산 가격의 급등을 애써 눈감고 기준금리 인하시작(8~9월 예상함. ㅋㅋ)

  - 정부의 특례보금자리(40조, 2023년)  -> 신생아특례(30조, 2024년) -> 사회초년생 특례보금자리(30조, 2025년?)

  - 2025년 사회초년생 특례보금자리는 그냥 뇌피셜이다 ( 정식 명칭을 이렇게 짓지는 않을 것이다. )

 

 

1) 강남구 대형 아파트

[1] 2019년 가격을 기준점으로 강남구의 아파트 가격 평균선과 금융채5년물의 수익률 월평균과 대조한다.

[2] 가격대는 전반적으로 금리가 낮게 형성된 구간에서 상승하고 있고, 적정 수준의 금리라고 생각되는 구간까지는 상승.

  - 임계치라고 여겨지는 금리 수준인 5%를 넘은 순간부터 급하게 가격이 고꾸라지고 있다.

  - 결론적으로 금리를 올리지 않고 부동산 가격의 안정화는 불가능한 상황이다.

강남구 대형아파트 평균 가격과 금융채 금리

 

[3] 강남구 대형 아파트의 가격지수를 정한 후, 지수의 원점인 (-2019년1월 평균가격)의 흐름과 금융채 수익률을 직접 비교하면 더욱 확연하게 보이는 "역의 상관관계"가 보인다.

 

[4] 당연한 얘기지만, 금리가 낮아지고, 낮아질 예정인 상황에서 자산의 가격은 상승하는데, 2024년 7월 금리는 평균 수익률로 3.4%고 최근 7월 16일 기준으로 3.3%까지 하락했다. ( 기준금리가 무슨 필요가 있는지 모르겠는 상황이다. )

아파트 가격지수와 금융채의 상관관계(대형 아파트)

 

 

2) 강남구 중형 아파트

[1] 대형아파트에서 살펴본 것과 마찬가지로 최근 평균 가격대와 수익율의 상관관계를 본다. 

강남구 중형아파트 평균 가격과 금융채 금리

 

 

[2] 중형 아파트의 경우에는 대형아파트에 비하여 반응이 상당히 크게 일어난다. 

 - 2022년 11월 은행채 최고 평균금리는 5.02%로 중형 아파트 가격지수가 급락하는 것을 볼 수 있다.

 - 다만, 이렇게 한 달이 지나며 빠른 회복세를 보이고 있다는 점이 강남구 대형 아파트와 다른 점이다.

아파트 가격지수와 금융채의 상관관계 (중형 아파트)

 

 

3) 강남구 소형 아파트

[1] 소형 아파트의 경우엔 반응 속도가 중형 아파트보다 빠르게 나타나고, 빠르게 가격을 회복하는 모습을 보였다

 - 물론 금융채 금리를 채권발행 억제라는 방식으로 낮추고, 정부의 특례보금자리 대출이 빠르게 확산하며 거래가격을 끌어올린 부분의 영향이 컸다. 

강남구 중형아파트 평균 가격과 금융채 금리

 

[2] 소형아파트는 가격지수는 상당한 등락을 보이며 상승한다.

  - 강남구 아파트 소형을 구매하며 상당히 조심조심 하는 모습을 가격 지수를 통해서 느낄 수 있다.

  - 이 소형 아파트를 구매하는 사람들은 자신들의 전재산을 투하하여 가장 큰 금액의 자산을 구매하는 것이다.

 

[3] 금리가 횡보할 때도 평균 가격지수는 등락한다. 본격적인 금리 상승 전에 이미 소형아파트의 가격지수는 하락한다.

  - 강남구 소형아파트 시세는 매우 불안함을 보이고 있다. 

아파트 가격지수와 금융채의 상관관계 (소형 아파트)