서울시 아파트 가격과 주담대(은행, 기타금융) 증감율, 아파트가격과 대출

1. 자료기준 : 국토부실거래가(서울)- 2024.6.30일 다운로드된 자료 기준.

2. 자료기준 : 주담대 증감률(은행, 비은행, 기타 금융기관)은 통계청 가계신용(용도별, 분기) 자료 기준.

 

 

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1. 언론을 통해서는 금융기관장을 불러 모아서 "대출 축소등을 요청했다"는 식의 즉각적인 뉴스가 나올 테지만, 우리가 확인할 수 있는 주담대 통계는 2024년 9월 7일 이후는 되어야 2024년 2/4분기 주담대의 증감을 확인할 수 있다.
2. 전형적인 "정보의 비대칭"을 이용한 아파트 가격상승(부양책)을 유도하는 것으로 보인다. 
3. 당분간 시중은행과 기타금융기관을 통해서 주담대를 정부가 원하는 수준으로 증가시키면, 그 기간만큼 "아파트 가격은 상승"할 것이다. 표면적인 가격이 상승하는 것은 몇몇 고가의 거래로 가능할 수준이다.
4. 아파트 거래량 증가가 바로 대출량의 전년동분기대비 증가로 나타나는 것이다. 지금 분위기에 휩쓸려 아파트 거래에 나설 수는 있겠으나, 무리한 대출로 구입하는 것은 말리고 싶다. 이번 아파트 가격의 상승은 대출확대 종료와 함께 어찌 될지 알 수 없기 때문이다. 

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1. 서울시 아파트 가격의 변동과 주담대 전년 동분기대비 증감율의 연관성

[1] 주담대 대출에 앞장선 2개의 주체는 "시중은행"과 "기타금융기관" 이었다.

 

비예금은행의 경우엔 전체적인 주담대 대출액이 100조 원에 묶여 있는 상태임을 이전 문서에서 살펴봤다.

또한 주담대의 3대 주체인 "시중은행", "기타 금융"기관의 주담대 합산액을 전년동월로 비교해 본 결과가 아래의 그래프.

  - 예금은행의 전년동월대비 증가율이 낮을 때, 기타 금융기관이 시중은행의 빈자 치를 메꿔주며 서울의 아파트 가격과 매우 관련 높은 즘감율을 보여주고 있다. 

 

[2] 아래 막대그래프로 표시된 아파트 가격은 "분기 평균"가격이다.

  - 주담대 증가와 증감률이 분기 기준으로 나온 데이터 이므로, 아파트의 평균가격도 분기 평균으로 맞춘 것이다.

  - 단 이 부분에서 월평균을 합산한 후, 분기로 나눈 것이므로 정확한 분기 평균과는 값의 차이가 있다.

   ( 분기 평균가격관련하여 딴지 걸 분은 계산해 보면 나온다. 는 것을 먼저 알려드린다. )

서울시 아파트 분기평균 가격과 은행,기타금융기관 주담대 분기합계의 전년동월 증감율 비교

 

 

2. 서울시 아파트 가격의 변동과 주담대 전년 동분기대비 증감률의 연관성

[1] 시중은행의 전년 동분기대비 주담대 증감률을 기준으로 한 서울 아파트 가격과의 연관성 비교

 

[2] 어떤가? 모다 명확하게 관련성이 보이지 않는가? 하지만, 골이 너무 깊다. 앞서 살펴봤던 시중은행+기타 금융기관의 합의 전년 동분기 비교보다 거칠게 증감률이 나타나고 있다.

 

[3] 하지만 경향성에서는 시중은행의 전년 동분기 대비 주담대 증가가 아파트 가격에 영향을 끼치는 점을 확인은 가능하다.

서울시 아파트 분기평균 가격과 시중은행 주담대 전년 동분기 증감율

 

 

3. 지금처럼 은행을 통해 주담대 확대하는 정책을 쓴다면 아파트 가격은 상승.

[1] 시중은행의 주담대가 전년 동분 기와 비교하여 지금처럼 증가하는 것은 "민간"의 영역인 은행 스스로의 판단만으로는 어렵다. 이는 분명히 금감원, 금융위, 기재부, 한국은행, 정부가 묵인하거나 승인한 상태에서 진행되는 것이다.

 

[2] 우리나라의 금융기관이 관치에서 자유롭다고 생각할 사람이 몇이나 될지 모르지만, "특례보금자리", "신생아특례"등의 정부의 신용보강과 정부정책대출을 시중은행을 통해서 실행하는 와중에 은행이 독자적인 가계대출 확대를 하고 있다고 생각하는 게 더 말이 안 되는 상태다.

 

[3] 현 상태를 기준으로 2/4분기, 3/4분기, 4/4분기 시중은행과 기타 금융기관의 주담대가 증가한다면 아파트 가격은 그 기간만큼 상승할 것이다.

 

[4] 다만, 기간이 정해져 있음을 알아야 한다. 무한정의 주담대를 실행할 수 없다.

  - 한국은행이 어설픈 3.5%의 기준금리로 물가 하락을 "기도"하며 지켜본 것처럼 은행의 이러한 유동성 확대가 정부의 "청약저축"을 활용한 대출의 한계가 있는 것처럼 더 이상의 대출이 실행되지 못하는 순간이 올 것이다.

 

[5] 그 순간이 회복 불가능한 경제의 타격이 될 것이라 생각되지만, 형식상으로 금융위 같은 곳에서 금융기관장을 불러 모아서 주담대 줄이는 "시늉"이라도 하라는 오더가 내려온다면 잠시간 대출 증가가 줄어들 수 있다.