서울시 아파트 연도별 실거래면적(전세거래면적)과 평균가격, 평당 평균가격 통계[2024-1-15]

서울시 전체 실거래데이터를 기준으로 연도별 월별 실거래된 아파트의 전용면적을 합산한 데이터를 근거로 거래량 감소와 건당 평균가격을 조망한다. 거래건이나 거래대금이 아닌, 거래면적의 합산이 매우 중요한 시장파악 자료가 될 것이다. 
 
 

1. 서울시 아파트 실거래 면적 통계

* 본 자료는 통계프로그램 수정 후, 2024.1,19일자료 기준의 최신자료로 갱신하였습니다.

(1) 서울시 전체 실거래된 매매와 전세의 실거래면적의 합산

아래의 차트는 서울시에서 실거래신고된 아파트들의 "전용면적(㎡)"의 연도별 월별 합산량을 도식화한 것으로 서울시의 거래량의 변화를 살펴본 것이다. 거래 건수의 경우에 서울시의 경우 "LH공사"나 "SH공사"의 공공매입량이 있어서 거래건수와 거래금액에 상당히 영향을 끼치고 있다.
 
이에 해당 건들을 포함하여 실거래된 아파트들의 전용면적을 합산하여 월별로 통계해 보니, 추세나 방향성이 보인다.
 
특히 전세거래면적의 꾸준함은 이들의 보증금을 이용한 갭투기가 가능하도록 서울 지역에 꾸준한 임대물량을 요구해 왔다는 것을 알 수 있으며, 주기적으로 늘고 줄어드는 패턴을 보임을 알 수 있다. 전세거래량만을 비교해서 월세를 포함한 전,월세의 임대수요는 이보다 더 높을 것으로 예상된다. 
 
매매 실거래 면적량은 2020년 6월을 마지막으로 폭바럭인 거래면적의 증가를 보이지 않고 있다. 역대 가장 긴 기간동안 거래량 증가가 없다는 말이다.
 
2023년 정부의 부동산 부양책인 특례보금자리까지 사용했음에도 서울시의 매매거래 면적의 월별합계는 2021년 8월 수준의 거래면적보다 적었다.
 
4개의 꼭지점 기간은 좌측부터 2015년 3월, 2017년 7월, 2018년 8월, 2020년 6월이다. 추세적으로 살펴봐도 서울시의 거래면적은 우하향 하고 있다. 

2012년1월 ~ 2024년1월까지 서울시 실거래 거래면적

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(2) 서울시 전체 아파트 실거래총 대금

 
서울시 아파트 총 거래면적은 2020년 6월이 정점이었는데, 이 당시 거래대금은 13.5조원을 넘어섰다. 아파트의 거래면적으로는 4번의 꼭지점 중 마지막에 해당되지만, 거래대금으로는 통계로 정한 기간인 2012년부터 2024년사이 최대의 거래대금이다. 이후 거래대금은 우하향을 가리키고 있다. ( 다만 2023년의 특례보금자리의 효과인지 불확실한 거래대금의 증가가 있었다. ) 이 패턴은 전국 공통이다. 

단위 : 십조원

(3) 서울시 전체 아파트 실거래 전용면적 평당 평균가격

서울시 아파트의 총 거래된 아파트의 전용면적을 평으로 환산하여 실거래가격을 나눈 "평당 평균가격"이다.
2023년 8월을 정점으로 이 평당평균가격이 하락세로 접어들었다. 평균가격을 끌어내리는 주요한 요인은 비싼 아파트가 거래가 안된다거나, 그 비율이 현저히 낮다는 의미다. 반면 저렴하거나, 비교적 싼 아파트만 거래가 되거나, 그 비중이 높다는 얘기다. 즉 지금 비싼 아파트들의 거래량이 현저히 줄어들었다는 말이다.
 
언론이 말하는 신고가가 나오는 단지나 지역은 그 특징적인 매매건 뿐이고, 전체적인 시장에서는 평균적으로 높은 가격의 거래가 없다는 말이기도 하다. 

서울시 총 거래량 월별집계와 평균 평당가격

 

(4) 서울시 전체 아파트 실거래 평균가격

위에서 살펴본 평당 평균가격의 하락처럼 서울시의 전체 실거래된 아파트들의 평균가격은 2024년 현재 상당히 낮아져 8억원대에 걸려있다. 하지만, 거래량이 극히 적은 관계로 이 평균가격은 신뢰하기 어렵다. 반면에 평균가격이 이렇게 떨어지도록 비싼 아파트들의 거래가 없었다는 얘기가 된다. 
 
평균 가격은 상승할지 모르나, 서울시 전체적인 매매량 감소와 평균평당가격의 하락은 현재 상황에서 추세가 될 수 있다. 이 와중에 반포의 아파트 단 몇건이면 현시점에서 평균가격이 20~30억이 될 수도 있다. 그만큼 거래량이 없어서 단 몇건의 고가 거래, 저가 거래로 평균이 왔다갔다 할 수 있다는 점을 알아야 한다. 
 
그러므로 거래면적의 변화는 중요한 척도가 될 것이다. 그 척도가 지금 우하향에 들어섰다.
 
부동산 임계점에 다다른 것으로 보인다.