서울시 지역의 국민평형 전용 59㎡, 전용 84㎡의 2023년 8월까지의 누적 데이터와 거래량, 보증금의 변동사항을 점검합니다. 국평은 국민평형을 말합니다.
목차 및 데이터 기준
데이터 기준 : 국토부실거래가 2023. 9. 1 PM 15:49 기준 ( 전용 59㎡ ±3.303, 전용 84㎡ ±3.303 )
1. 서울시 아파트 국민평형의 월세 거래량 및 보증금
2. 서울시 아파트 국민평형의 전세 거래량 및 보증금
3. 보고서 맺음
1. 서울시 아파트 국민평형 월세 거래량 및 보증금
(1) 서울시 아파트 국민평형 월세의 거래량 감소세
- 2023년 9월1일 오후 3시 현황이므로, 7월은 마감되었다고 했을 경우, 월세 거래량이 너무 많이 감소했다.
- 국민평형을 기준으로 서울시 전역의 월세 거래건수는 급감.
(2) 서울시 아파트 국민평형 월세거래는 추세적 하락차트
전용 59 타입은 2023년 2월 2806건 계약 후, 2023년 5월부터 하락세 지속 중임.
(3) 서울시 아파트 국민평형 보증금 평균 추이
전용 59 타입의 월세, 가격 급변이 있은 후, 하향 안정화됨. 특이한 2023년 4월 거래가 최저 보증금인 1억 5천9백만 원.
전용 84 타입의 월세는 2023년 2월 ~ 7월까지 평균 2억 7~8천만 원이었고, 8월에 3억으로 상승함.( 연초 보증금 수준임 )
(4) 서울시 아파트 국민평형 보증금 평균 차트
가설 ; 월세 보증금 상승으로 인한 국민평형으로의 월세계약 어려움. ( 더 소형으로 갔을 수 있다. )
2. 서울시 아파트 국민평형 전세 거래량 및 보증금
(1) 서울시 아파트 국민평형 전세의 거래량 감소세와 이유 추정
국민평형 기준으로도 전세 감소세가 확연함.
전용 59㎡ 와 전용 84㎡ 에 면적을 ±3.303 하여 국민평형 기준을 확장했음에도 거래 하락세가 보임. 4월부터 하락하고 있는데, 아무래도 경기도와 서울시의 국민평형 실거래가 영향을 끼친 것으로 봐야 할 것 같다.
다주택자는 보유 중인 주택을 판매하고, 현금을 확보하여 은행 대출등을 상환하고 일반 무주택 혹은 1 주택자들이 대출을 받아서 구매 혹은 추가 구매한 영향이라 봐야 할 것 같다. 이 추세가 계절 혹은 월별 특이사항일 수 있으므로 단정할 수는 없으나, 1 주택자가 주택을 팔고 국민주택 이상, 이하의 아파트를 구매한 것이 아니라면, 다주택자들은 아파트를 팔고 대출 상환을 하고, 신규 주택 구매만 늘어난 것이다. - 다주택자가 대출상환 했음에도 2/4분기 주담대가 14조 늘었다면 이건 예사 문제가 아닐 수 있음. -
(2) 서울시 아파트 국민평형 전세의 거래량 감소세 차트
국토부 실거래가 자료에서 전세, 월세통계는 특히나 믿을 수 없는 통계이나, 그 수량, 보증금까지 틀리진 않을 것으로 생각됨. 함 친다 해도 국민평형의 하락세는 뚜렷함.
(3) 서울시 아파트 국민평형 전세의 평균 보증금 추세
언론지 상에서 말하던, 이 추세대로라면 역전세가 아닌 전세난을 걱정해야 할지 모른다는 가정은 2023년 5월, 6월, 7월을 기준으로 기사 작성을 한 것으로 보임. 1월 이후 내려가던 전세보증금이 이 당시에 3천만 원 가까이 상승함. 평균임을 고려할 때 3천만 원은 무시할 수준이 아님.
(4) 서울시 아파트 국민평형 전세의 평균 보증금 차트
더 특이한 사항으로 전용 59의 전세가격은 급락한 수준임. 2023년 7월 4억 4천만 원에서 2023년 8월에 3억 9천으로 하락.
다시 말하지만, 평균보증금에서 저 정도의 금액하락은 절대 무시할 수준이 아님/
3. 보고서 맺음
(1) 서울시 월세거래
서울시 총 월세거래량 중, 국민평형이라 부르는 전용면적 2개 타입은 총 거래량 29300건으로, 2023년 8월까지 전체 전용면적 거래량인 71,143건의 41.2%의 거래량입니다. 거래건수 자체가 40%를 넘는 범위의 거래량이 감소하고 있는 것으로 보입니다. 또한 월세 보증금은 소폭 상승하고 있습니다.
(2) 서울시 전세거래
서울시 총 전세거래량 중, 국민평형 2개 타입은 총거래량은 62,603건입니다. 2023년 8월까지 전체 면적의 거래량 합계수량인 101,557건의 61.6%입니다. 서울시 전세는 국민평형 위주로 거래된다는 것을 알게 되었고, 이 또한 거래 감소 중입니다. 그리고 언론에서 전세난을 말하는 것이 허구임을 파악하였습니다. 전세난은 없습니다. 역전세는 있습니다.
또한 특이 사항으로 서울시의 전용 59 타입의 2023년 8월 전세보증금 급락이 나타났습니다.
결론적으로 언론의 전세난이 올 수 있다는 허구의 기사는 무시하십시오. 시간을 두고 봐야 할 것으로는 전세, 월세 거래물량이 경기도, 서울에 동시에 나타난 것이 진짜 아파트 매수로 인한 것인지를 확인해봐야 할 것 같습니다. 끝.
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