경기도의 전세 보증금은 늘었을까? 계약갱신은 늘었을까?

경기도의 국민평형(전용 59, 전용 84)의 전체 계약갱신건을 2년의 기간으로 분석하고 계약갱신 시 보증금의 증감을 확인하고, 전세계약 총량 및 보증금 변동사항 점검.

 

목차

1. 경기도 전세 계약건수

2. 경기도 전세 계약 보증금 변동금액

3. 경기도 전세계약 갱신 건수

4. 경기도 전세계약 갱신시 보증금 차액

5. 맺음말.

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1. 경기도 전세 계약건수 (국민평형 기준)

국민평형인 전용59㎡±3.30㎡와 전용 84㎡±3.30㎡로 전용면적을 확대하여 경기도 전체에서 해당 평형의 거래건수가 2년간 어떻게 증감하는지 차트를 만들었다.

 

2년의 시계열로 분석을 보면, 재계약이나, 갱신, 신규 전세 계약이 2023년 2월, 3월, 4월에 크게 증가하는 것을 볼 수 있다. 그렇다면 이렇게 증가하는 전세 수요는 전세 보증금의 증감에 영향을 끼쳤을지 궁금하지 않은가? 예년이라면, 전세 수요의 증가는 곧 전세가격의 상승을 의미하기도 했기에 "역전세" 시기인 현재 시점에서 금액의 변동이 어떻게 이뤄지는지 알아보고 싶었다.

 

국민평형의 전세건의 경우 2년전의 계약시기에 비해서 감소하는 모습을 보인다. 

전용 84의 경우, 2년전인 2021년 7월의 계약건에 비해서 2023년 7월은 1000건 정도 감소했다.

전용 59의 경우에도 2년전에 비해서 1000건 정도 감소했다. 

 

7월이면 현재 9월인 시점에서 마감된 집계일 텐데, 이렇게 감소했다면 그만큼의 전세물량이 남아돈다는 얘기도 된다. 향후 전세가격에 부정적 영향이 예상된다.

 

또한 그 적어진 수요가 주택 매수를 통한 "자가"보유로의 전환됨을 뜻할 수 있기 때문에 장기적인 전세수요 부족이 연출될 수 있을 가능성도 예측된다. 

 

 

2. 경기도 전세 보증금 변동금액

경기도의 전세보증금은 전체적으로 조금씩 회복하고 있는 모양새다. 아래 도표에서 맨 오른쪽은 2023년 9월분인데, 9월은 현재 진행 중이므로, 참고만 하십시오. 2023년 9월 초의 갱신계약등이 "역전세"반환등의 이슈가 있었습니다.

 

전세 수요가 증가하던 2023년 2월, 3월, 4월에 약간의 상승세는 보였으나, 1년전, 2년 전에 비해서 가격상승은 미미한 수준으로 2021년 계약 후, 2023년 재계약 시기가 도래한 시점에서도 4000만 원가량 하락한 수준이다. 이 부분이 위에서 살폈던 전세 계약건수 감소와 영향을 주고받는 부분으로 보인다. 

 

수요가 급증했지만, 가격은 안정세였다. 

 

 

 

3. 경기도 전세 갱신계약건수 변동

경기도 전체의 전세계약중, 계약갱신 건수의 월별 변동 모습으로 안정적인 수준의 계약갱신이 이뤄지고 있다.

그렇다면, 계약 갱신된 보증금도 안정적인 모습일지 확인해야 한다.

 

 

4. 경기도 전세 갱신계약 보증금 증감

2022년 12월을 기점으로 계약갱신 전세의 보증금 증감액이 마이너스가 되었다. 

이는 집주인이 계약갱신을 하면서 임차인에게 보증금을 일부 내어 줬다는 얘기가 된다. 또 서울보다 그 액수는 적지만, 건수가 상당하고, 보증금이 총액이 크지 않으므로, 갱신계약에서 이뤄진 이 정도의 금액대라면, 신규 전세계약 또한 기존 세입자들보다 더 낮춰서 전세 계약을 했을 가능성이 높다. 

 

2023년 9월 전용84형의 경우엔 급격한 하락이 있었는데, 9월은 진행 중이므로 그냥 그렇구나 하고 넘기시길 바랍니다.

 

5. 맺음말 ( 역전세 및 갱신시 보증금 반환은 2024년까지 갈 듯 )

2022년 12월을 기점으로 경기도는 역전세 구간에 들었으며, 서울보다 역전세의 총량은 더 많은 편이다. 

왜냐하면 서울보다 아파트 가격이 저렴하기 때문에 갭투기, 투자수요등이 전세 끼고 주택구입 혹은 투자수요가 주택 구입 후 전세를 시세라는 명목으로 올려놨기 때문이다. 경기도의 경우엔 2024년 연말까지 그 흐름이 가는 곳도 다수 있었기 때문에 전세가격이 오르는 곳도 있겠으나, 전반적으로 역전세로 인한 집주인의 세입자에 보증금 반환은 지속될 것으로 보인다. 

 

전세가격 회복세는 2023년 3월부터 현재도 진행중일 것으로 생각되는 반면에, 그 회복의 최종 가격은 현시점에서 2년 전의 과거로 가긴 어려울 것으로 보인다. 그 사이 주택의 물량도 증가했으며, 각 지역별로는 평균과 상이한 높은 가격대가 형성되어 있기도 하고, 그 반대의 경우도 있기 때문이다. 평균의 함정이지만, 경기도 전체의 가격 흐름은 완만한 회복세로 보는 것이 옳을 것 같다. 그러므로 집주인의 세입자에 대한 보증금 반환은 지속될 것으로 보인다. 

 

이는 결과론 적으로 집값의 상승에 부정적일 것으로 생각되며, 일부 지역의 가격과 타 지역의 보증금 가격괴리는 더욱 커질 것으로 보인다. 그리고 이로 인한 급매물의 출회는 역시나 가격 상승에 부정적일 것으로 생각된다.