서울시 아파트 전세, 월세 거래현황 점검

2023년 8월까지의 서울시 전세, 월세의 거래량이 감소한 것으로 보이는 현황을 2년으로 기간을 늘려서 증감여부를 확인하고 평균보증금의 변화도를 측정했습니다. ( 자료기준 : 국토부실거래가 2023.9.2 AM09:30분 )

 

목차

1. 월세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 거래량 변동

2. 월세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 보증금 변동

3. 전세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 거래량 변동

4. 전세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 보증금 변동

5. 맺음말

 

모든 자료설명 : 국민평형 2종 : 전용 59와 전용 84에 ±3.303㎡ 통계.
거래건수는 "건", 보증금의 단위는 "만원"입니다.

 

 

1. 월세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 거래량 변동

2023년 8월의 통계는 9월 말까지 집계될 예정으로 참고만 하면 되고, 2년을 기준으로 삼은 이유는 회전이 끝나는 시점이기 때문이다. 통상적인 임대계약 기간은 2년이므로. 

 

전용 84 기준으로 2년 전과 비교하여 331건 감소.  전용 59 기준으로 2년 전과 비교하여 183건 감소. ( 2023년 7월)

2023년 1월~8월 총 월세거래량 : 71,143건

2022년 1월~8월 총 월세거래량 : 73,247건 ( 전년도 ) 전년 동기간 비교에서도 줄어든 게 확실하다. 

 

2021년 7월 ~ 2023년 8월까지 총 월세 거래건수 236,280건 중, 국평형의 거래건수는 100,254건으로 42.43% 점유율.

 

 

2. 월세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 보증금 변동

전용 84형의 월세보증금은 2023년 3월 저점을 통과하여 상승 중이다. 하지만, 2021년 7월 동기와 비교하면 월세 보증금의 평균금액은 5천만 원이나 낮다. 평균 5000만 원이 낮다는 의미는 크다. 전세가격 하락에 영향으로 월세가격도 내려갔었으나, 전세가격이 다시 오르며 월세가격도 다시 슬금슬금 오르고 있다고 보는 게 합리적이다.

 

전용 59형의 경우는 조금 다르다. 하향 안정화라고 봐야 할 것 같다. 현재의 월세 보증금은 2년전에 비해서 2600만원이 낮아진 상태로 횡보하고 있다. 이건 월세보증금은 비슷하게 유지하고 월세를 올려받고 있는 형태일 수 있지만, 추세상으로 4개월이나, 1억8천만원에서 횡보하고 있다.

 

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3. 전세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 거래량 변동

전용59형 : 2021년에 비하여 355건 감소, 전용 84형 : 2021년에 비하여 253건 감소 (2023년 7월)

전세 임대건도 2년 전 2021년 7월에 비해서 감소했다. 

 

2021년 7월 ~ 2023년 8월까지의 총 전세거래량은 318,230건 중, 국평의 거래량은 188,485건으로 59.23%이다.

이 비중의 거래량이 전년에 비해서 감소한 것은 "전세"에서 "자가"로의 전환을 고려해 볼 수 있다. "월세"와 달리 그럴 가능성이 높아 보인다. 2023년 3월 거래량 정점 이후 4개월 연속으로 미끄러지는 그래프다. 8월은 9월 말이 되어야 확인할 수 있으니 4월~7월의 거래량 하락흐름을 보는 게 맞을 것 같다. 

 

2022년 2월 ~ 6월까지의 낙차는 4401 -> 4176 -> 3931 -> 3762 -> 3413건의 흐름

2023년 3월 ~ 7월까지의 낙차는 5569 -> 4691 -> 4380 ->3981 -> 3568 ->2474건의 흐름이다.

 

갱신계약건도 포함되어 있으니, 전세 만기가 1월 ~ 3월에 몰린 모습으로 전형적인 신학기 전세 붐이다. 

 

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4. 전세 - 서울시 아파트 '국평' 기준 2년간 보증 변동

전용 84 : 2년 전 평균 전세가격에 비하여 4200만원 하락

전용 59 : 2년전 평균 전세가격에 비하여 2900만 원 하락 ( 8월 들어서 전세가격 평균은 5000만 원 급락 ) 특이점

 

2023년 3월의 전세거래량 폭증에도 전세보증금은 잔잔한 흐름을 보였으며, 전세거래 폭등시기인 3월에 비하여 7월까지 3000만 원가량 상승했으나, 8월에는 2000만 원가량 하락함. 

 

2023년 8월이 진행 중이나, 전용 59타입의 전세보증금 급락이 나타난 이유가 있을 것으로 보이는데, 서울시 전체의 통계로는 알기 어려워 보임. 지역별 분석을 해봐야 해야 함. 

 

전용59타입의 전세보증금 급락건 ( 2023. 8 )

2023년 8월의 전용59 타입 보증금 급락의 현시점 전세보증금 탑 3은 "송파", "성동", "동작"이었다. 

서초구가 광진구보다 아래에 있는 것도 매우 이례적인 것 같다.

보증금 순위 10위 내에 강북 지역은 "중구", "마포구", "용산구", "광진구"

 

거래량과 신규 입주가 늘어나면 강남이라도 순위권에서 밀려날 수 있음을 증명한 것 같다. 물론 "송파"가 굳건하지만 말이다. 서울지역의 전용 59 유사평형에서 전세가격이 조금이라도 싼 지역을 찾는데, 도움이 되었으면 좋겠다.

지역명	보증금평균
송파구	55,316
성동구	52,073
동작구	51,441
중구	50,256
강남구	50,181
마포구	49,990
용산구	48,963
광진구	48,633
서초구	45,596
영등포구	45,155
강동구	43,547
종로구	42,143
서대문구	41,763
동대문구	41,518
성북구	39,820
관악구	39,389
은평구	37,379
강서구	36,939
강북구	34,045
금천구	31,076
중랑구	31,003
노원구	27,348
구로구	26,324
도봉구	26,233
양천구	19,887
평균	39,299

 

5. 맺음말

언론에서 지속적으로 말하던 "역전세"가 가고 "전세난"이 온다는 기자가 아닌, "기레기"의 기사는 신경 쓰지 마시길 바란다. 대한민국은 거주 이전의 자유가 있고, 비슷한 지역에 역과 거리에 따라서도 가격이 달라지는 형국인데, 지금 전세보증금이 높다면 회수해서 대출 갚으시고, 저렴한 전세로 이동하는 것도 방법일 수 있습니다. 

 

초등학생 이하의 아이를 키우는 부모님이라면 학교가 근처에 있는 곳으로 가셔야 할 테지만, 서울은 초등학생 면학에 관심이 없어 보입니다. 아파트 단지 중심에 학교를 이전시킨다는 어처구니없는 둔촌주공아파트 얘기도 봤지만, 아이들이 학교로 가는 길에 위험해 보이는 곳도 많아서 대형단지를 수요 하는 것 같아 보입니다. 대형단지는 학교를 면하고 있으니까요. 그만큼 대형단지는 비쌉니다. 

 

마지막 전용 59의 금액대로 나열했으나, 지역별로 전세량, 전세보증금을 더 조사해 봐야 할 듯싶습니다.

 

이상으로 서울시 2021년 7월에서 2023년 8월까지의 아파트 국민평형 전세, 월세에 대한 조사결과를 마칩니다.  끝.