서울 강북구 미아동 아파트 매매 가격과 거래량, 전세 가격과 거래량 분석

최근 언론사와 기자들에서 발호하고 있는 서울 아파트 가격의 상승과 서울 아파트 전세가격의 장기간 상승이라는 이슈에 대해서 보다 면밀하고 정확한 정보를 전달해 드리고자, 서울시 강북구 미아동의 아파트 시계열 매매 거래량, 매매 평균가격, 전세거래량, 전세 평균가격을 2022년 1월부터 2024년 6월 8일까지의 국토부 실거래가 자료를 기준으로 분석해 본다.

1)  최근 언론에서 50주 연속 전세가격 상승하고 있다거나, 매매가격이 상승한다는 식으로 또다시 아파트 가격 부양에 앞다퉈 나서며 시장에 불안감을 가중시키고 있다. 아래 기사와 같은 제목을 달고 나오고 있다.

아주경제 : https://www.ajunews.com/view/20240502152112182
" [한계 달한 서민 주거비 부담] '50주 연속 상승' 전셋값, 월세도 동반 상승···임차인도 애탄다" 

2) 2023년 아파트 거래량이 증가하는 시기는 아파트 가격 부양 정책인 "특례보금자리론" 43조 원 대출시기.
3) 2024년 아파트 거래량이 증가하는 시기는 2차 아파트 가격 부양 정책인 "신생아특례보금자리론"의 대출시기.

 

 

 

 

1. 서울시 강북구 미아동 아파트 매매 거래량

[1] 서울시 강남구 개포동의 2022년 1월 ~ 2024년 6월 8일 자료까지의 거래량에서의 큰 특징

   - 2023년 1월 말 개시된 정부의 아파트 가격 부양정책인 "특례보금자리론" 대출이 시작됨. ( 연간 43.4조 원 )

   - 2024년 1월 말 개시된 정부의 2차 아파트 가격 부양정책인 "신생아특례보금자리론" 대출이 시작.

 

[2] 특례 대출이 실시되는 기간동안 거래량이 증가하고, 대출의 종료 시점에서 거래량이 감소하는 특징을 보임.

[3] 강북구 미아동의 2023년 6월 아파트 거래량이 최고치인 120건을 기록했다. 

서울시 강북구 미아동 아파트 월별 거래량

 

 

 

2. 서울시 강북구 미아동 아파트 매매 평균가격

[1] 2022년 1월 이후 평균 매매가격의 범위는 4억 ~ 8억 2천만 원(2022. 4 최고가)까지 범위가 넓음

[2] 2023년 6월 아파트 매매 거래량이 폭증한 120건을 기록한 것은 당시 아파트 평균 매매가격이 이 기간 중, 2번째로 낮은 평균가격을 기록한 것에 기인한다. ( 가격이 저렴해지면 거래량은 증가한다. )

  - 거래량을 인위적으로 상승시키기 위한 정부의 대출정책이 아니어도, 가격이 인하되면 자연스럽게 거래량이 증가한다.

[3] 매매가격을 장기적인 관점에서 2022년 8월의 최저 평균가 4억에 기준하면 2024년 6월까지 가격은 우상향이나 다름없다.

  - 다만 2년전인 2022년 6월의 평균가격인 6억 8천만 원과 비교한다면, 2024년 6월 평균 아파트 가격은 정체 중이다.

서울시 강북구 미아동 아파트 매매 평균가격

 

 

 

3. 서울시 강북구 미아동 아파트 전세 거래량

[1] 전세 거래량은 2022년 이후 우하향이지만, 그 내림폭이 크진 않다. ( 대체적으로 월별 100건 내외다 )

[2] 강북구 미아동의 월별 아파트 전세 최고거래량은 2022년 7월의 125건이고, 그다음은 2023년 3월 120건이다.

[3] 수요가 몰리는 경우도 있겠으나, 전반적으로는 거래량 자체가 크게 증가하지 않고, 최근에는 오히려 소폭 감소다.

 - 아마도 전세가격의 상승으로 거래량이 감소한 것으로 추정한다.

서울시 강북구 미아동 아파트 전세 월별 거래량

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4. 서울시 강북구 미아동 아파트 전세 평균가격

[1] 강북구의 2022년 5월 전세평균가격은 4억 4천만 원선, 2024년 5월은 4억 4천만 원선. 

  - 2년 전 전세계약자들의 경우 계약갱신 청구권을 사용한다면 5% 전세가격 상승정도 수준의 가격변동이다.

  - 강북구 미아동의 전세시세는 언론과 기자들이 말하는 가격상승으로 임차인들이 고초를 겪고 있는 상황과는 다름을 알 수 있다. 가격이 상승하는 일부 지역은 있을 수 있다.

서울시 강북구 미아동 아파트 월별 평균가격

 

 

5. 서울시 모든 아파트의 가격이 상승한 게 아니다.

- 지금까지 살펴본 아래와 같은 서울시 주요 지역의 아파트 매매가격, 전세가격대의 평균가격은 큰 변동이 없었다.

- 언론과 기자들은 몇 건의 가격 인상정보를 서울시 전체의 전세가격상승, 매매가격상승으로 호도하고 있다는 것이다.

 

[1] 총 강북구 미아동을 포함하여 총 9개의 서울시 주요 동네의 아파트 매매, 전세가격은 비교적 상승한 곳도 물론 있으나, 대체적으로 2년 전인 2022년과 가격차이가 크게 나지 않거나 오히려 소폭 하락한 곳도 있었다.

 

[2] 게다가 정부의 특례 대출이 풀리는 시기와 거래량 증가의 시기가 서로 유사하여 정부 주도의 아파트 가격상승 시도는 아닌지 생각이 들 지경이다.

 

[3] 또한 평균가격대의 흐름새도 정부의 특례대출이 마감되어 가는 시점과 시작되는 시점의 가격대를 살펴보면 정부 주도의 가계부채 증가책이 시행됨에 따라서 아파트 평균 매매가격이 상승, 전세가격도 상승하는 것을 어렵지 않게 살펴볼 수 있었다. 

 

[4] 빌라, 오피스텔의 전세를 피하는 것도 엄연한 사실이지만, 아직도 빌라, 오피스텔 전세를 구해서 살아가는 사람들도 있다. 지금 중요한 것은 정부 주도의 가계대출 증진책인 "특례" 대출이 아니다. 어느 주거유형의 주택이든 세입자가 안심하고 살 수 있는 조건을 갖춰 나가는 활동을 하는 게 더 중요한 시점이다.

 

- 이 글을 작성한 이유도 간단하다. 서울시 전체의 전세가격이 상승하고 전세 물량이 씨가 말랐다고 호들갑 떠는 언론과 기자의 말이 과연 그런지 확인하고자 하는 의도였다. 참고만 하시며 좋겠다.

 

 

2024.06.08 - [서울시아파트와 주택분석] - 서울 노원구 상계동 아파트 매매 가격과 거래량, 전세 가격과 거래량 분석

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