서울 도봉구 도봉동 삼환도봉 전용83㎡ 매매, 전세, 월세 가격 및 주변 아파트 분석

서울특별시 도봉구 도봉동 87 도봉삼환은 명칭 및 주소지 정보가 국토부실거래가정보와 한국부동산원 정보, 네이버 정보가 서로 다 다름. 이후 명칭은 "삼환도봉"으로 칭합니다. 1호선 도봉역 역세권, 7호선 수락산역 충분히 도보 이용이 가능한 아파트 단지로 1987년에 사용승인된 매우 구축인 아파트. 역에 바짝 붙어있는 래미안도봉 아파트의 전용 84 타입의 4층 매물이 7억 1천만 원인 것을 고려한다면 최근에 매매 거래된 58,500만 원은 매우 비싼 가격대임. 물론 재건축하여 1억 3천만 원 미만의 분담금으로 새집을 얻는다면 좋은 투자일 수 있으나, 거주하며 살 계획이라면 삼환도봉보다는 래미안도봉아파트가 더 나은 선택으로 보임.
 
이 지역은 잘 아는 곳이라서 주변의 환경이 나쁘지 않으며, 중랑천 주변에 공원도 잘 조성되어 환경도 나쁘지 않다. 공원, 운동장등이 조성되어 거주, 생활환경이 좋다. 어린 초등학생이 등교하기엔 조금 먼 초등학교가 있지만, 3~4학년이면 충분히 통학 가능 거리다. 
 

다만, 현 시점에서 투자가치는 없다. 매매거래량이 적은 것도 당장 투자하여 수익은 불가능하며 오히려 월세금 기준으로 상당한 적자가 예상된다. 또한 인근에 아파트 전용84 타입의 가격대도 2022년 이후 거래에서 삼환도봉과 비슷하거나 더 낮은 거래도 있어왔다. 직주 근접이나, 1호선, 7호선 라인에 직장있는 사람에게도 이 구축을 이 가격에 매입하는게 좋다고 말할 사람이 있는지 모르겠으나, 가격이 비싼 것은 사실이며, 그 정도의 가치가 없기 때문에 거래량이 없다고 보면 된다.

 
 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 삼환도봉 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.6.15 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

* 종합하자면, 도봉동의 매매는 전용 84 타입의 32~34평대가 6억 원 미만, 전세는 동일 평형에 4억 원 미만.
  단 월세는 단독거주로 소형평수에 월세금은 30만원 미만에 주로 거래가 되고 있다.
 
[1] 도봉동 아파트의 주 거래 전용면적은 전용84㎡이 속한 면적에서 가장 많은 46건의 매매거래량이 발생했다.
  - 가장 많은 거래량을 나타낸 이 타입의 거래가격대는 6억 원 미만이었다. 
 
[2] 도봉동 아파트의 주 전세는 전용 84㎡가 속한 면적대에서 50건의 거래가 4억원 미만의 가격으로 거래되었다.
  - 가족 단위 거주자들이 전세로써 이 면적대를 선호하고 전세가격대를 선택하는 것으로 보인다.
 
[3] 도봉동 아파트의 주 월세는 소형 평형인 전용 20㎡25㎡미만에 집중된 61건의 거래량을 보인다.
  - 월세금은 30만원 미만대에 집중되어 있다.

(2) 단지정보 개요

단지명	도봉삼환
주  소	서울특별시 도봉구 도봉동 87 도봉삼환
건물동수	4	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	복도식
승인일	1987/10/29	건물분류	아파트
분양세대	660	주차대수	423
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	(주)삼환까뮤
건설사	(주)삼환까뮤	건물구조	프리케스트콘크리트구조
관리업체	한국주택관리	관리소	295-513-15
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)백송종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 휴게시설, 자전거보관소
용적률	226%	건폐율	-
전용타입	2타입

(3) 도봉동-전용면적, 가격대 별 - 매매 거래량(2024년)

도봉동 지역내의 전용면적, 매매가격별 거래량 - 도봉구 2024년 매매거래량과 가격대

 

(4) 도봉동-전용면적, 전세 보증금 - 전세 거래량(2024년)

도봉동 전세거래된 전용면적과 보증금별 거래량 - 도봉구 2024년 전세거래량과 가격대

 

(5) 도봉동-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

도봉동 아파트 전용면적, 월세금별 월세거래량- 2024년 월세거래량과 가격대

 

2. 삼환도봉 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 83㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황
 

[1] 2021년 8월 최고가격인 85,000만원의 매매가 1건이 있고, 상당기간 매매 거래량이 없었다.
[2] 최근 매매가격은 58,500만원 ( 2024. 4 )
[3] 최근 전세가격은 25,000만 원 ( 2024. 6 )
 
* 전형적인 재개발 아파트 단지의 매매가격과 전세가격을 나타내는데, 2021년 8월의 매매가격은 상투다.

도봉동 삼환도봉 아파트으 매매가격 흐름과 전세가격 흐름. ( 전형적 재개발 아파트 거래가격이다. )

 

(4) 단지 전용 83㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 월세보증금 : 22,000만원  / 월세금 : 20만 원
  - 월세 보증금이 전세보증금과 차이가 없다. ( 최근 전세가격이 2억 5천만 원인데, 월세 보증금은 2억 2천만 원 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 83㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 매매 거래량은 2018년 최대치였고, 거래량은 점차 감소했다.
[2] 전세 거래량은 2024년 6월 중순임에도 2022년 수준의 전세거래량을 보이고 있다.

도봉동 삼환도봉 아파트의 연도별 매매, 전세, 월세 거래량 현황

(6) 단지 전용 83㎡ 주변 아파트단지 가격 비교 ( 2022.1 이후 거래 )

[1] 삼환도봉은 전용 83㎡이라서 비교가 안된다. 참고 삼아서 전용 84㎡를 제시한다.
[2] 이 기준으로 살펴본다면 "삼환도봉"아파트의 매매가격은 매우 비싼 가격대에 속하는 구축이다.

도봉동에서 거래된 아파트 전용면적 84㎡타입의 아파트 단지들. ( 삼환도봉은 83타입이다. 비교 참고 )

 

 

 
 

3. 삼환도봉 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 83㎡ 매매 시 기회비용 - 삼환도봉 거래가 없는 이유는 가격 거품 때문.

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 
[1] 장기 시계열에서 회사채권 AA- 3년물 수익률의 월 기대수익과 현재 삼환도봉 아파트의 매입가격으로 기대하는 월수입의 괴리가 상당히 크다. ( 최근 회사채 금리가 약간 횡보 )
[2] 빨간 선이 채권의 월 기대수익금액인데, 그보다 70만 원 정도를 더 기대하고 매입한 것이다. 
  - 최근 매매된 58,500만 원도 상당히 거품이 낀 가격이란 의미다.
  - 10~100년 후 가격을 예측하는 게 아닌, 현시점 기준에서의 기대수익 차이를 말하는 것이다. ( 추세적 )
[3] 투자금의 투자효용이 없으니 당연하게도 거래가 없다. 

삼환도봉 총 투자금액의 채권투자 기대수익(월)과 괴리율이 크다. (70만원 이상 거품이다. )

 

(2) 단지 전용 83㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 
[1] 월세는 실 사용가치의 끝판왕이다. ( 최고의 사용가치를 말한다. )
 - 최고 월세금액은 최저 보증금을 말한다. 
 - 그 월세금과 괴리가 거의 100만 원에 달한다. 실 사용가치가 그만큼 없다는 의미이기도 하다. 
 
[2] 당장 58,500만 원을 대출 없이 투자하여 매입하고 바로 월세 계약하면 그 달부터 월 100만 원씩 마이너스라는 의미다.
  - 실사용가치 및 당장 실현가능한 최고의 월세금임에도 월100만원씩 적자가 발생한다면 도대체 얼마나 장기 투자를 하려는 것일지 의문스럽다.
 
[3] 본 분석은 지금 현재의 가치만을 따진다. ( 장래의 10년~100년까지 내다볼 수 없다.)
  - 현시점에서 최근의 매매가격인 58,500만 원도 비싸다. 

월세금과 아파트 매입자금을 채권 투자했을 때 월 기대수익 차이