도봉구 도봉동 도봉래미안 전용59㎡ 매매, 전세, 월세 가격 및 주변 분석

서울특별시 도봉구 도봉동 655 도봉래미안은 2005년 사용승인된 448세대의 아파트 단지. 주변 부의 타 아파트 단지들이 구축에 주차공간이 부족한 것과 달리 비교적 새 아파트에 속해서 세대당 1대 이상이 나온다. 도봉역 역세권으로 단지 건너에 체육관, 야구장등이 있고, 지방법원과 인접해 있다. 7호선 수락산역을 도로로 이용은 가능할 것 같다.

 

 

반드시 래미안도봉에 살아야 하고 현금 보유액이 최근 매매가격인 6억 2천만 원 있다면 매입하지 말고, 월세로 거주하면 은행이자만으로 월세를 충당할 수 있다. 10년~100년을 내다볼 자신이 있다면 매입해서 거주하고,
아니라면 월세 거주가 훨씬 나은 선택일 수 있다. ( 현재 가치 기준 )

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 도봉래미안 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.6.15 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

[1] 매매가격대는 전용 84 타입을 기준으로 6억 원 미만에서 거래량이 가장 많다.

[2] 전세가격대는 전용 84타입 기준 4억 원 미만에서 거래량이 가장 많다.

[3] 월세가격대는 전용 20~25㎡면적에 월세 보증금 2000만원 미만 / 월세금 30만 원 미만에서 거래량이 가장 많다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	도봉래미안
주  소	서울특별시 도봉구 도봉동 655 도봉래미안
건물동수	7	최고층수	18
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2005/02/18	건물분류	아파트
분양세대	448	주차대수	489
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	도봉 제1구역 재개발조합
건설사	삼성물산(주)건설부문	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)동우개발	관리소	295-686-17
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)혜진종합관리	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소
용적률	244%	건폐율	18%
전용타입	3타입

 

(3) 도봉동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

도봉동 전용면적, 가격대별 매매 거래량-2024년 6억원 미만에 전용84타입 매매거래량 다수

 

(4) 도봉동-전용면적, 전세보증금별-전세 거래량(2024년)

도봉동 전용면적, 전세보증금별 전세 거래량 - 2024년 ( 전용84타입에 4억원 미만 전세거래량 다수 )

(5) 도봉동-전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

도봉동 전용면적, 월세 보증금별 월세 거래량 - 2024년 ( 월세 : 보증금 2000만원 이하 / 월세금 30만원 이하 거래량 다수 )

 

2. 도봉래미안 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 도봉래미안의 경우, 2021년 10월 7억 4천만 원의 고가 거래 후, 상당기간 거래 없었음.

[2] 최근 2024년 4월 6억 2천만 원에 실거래 등록이 되었으나, 거래량이 회복된 것으로 보기 어려움. 

도봉래미안 매매, 전세가격 추세와 거래량

 

 

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 최근 2024년 2월 보증금 1억 원 / 월세금 100만 원 체결

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2016년 21건의 매매 거래량이 가장 많았고, 이후 지속적으로 거래량 감소하고 있다.

[2] 2023년 2건 매매거래 있었고, 2024년 현재 2건 거래되었다.

[3] 전세와 월세 위주의 임대

[4] 제때 탈출하지 못한 사람들이 임대를 놓고 있는 것으로 보인다.

래미안도봉 매매, 전세, 월세 연도별 거래량

 

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 도봉동의 전용 59 타입 아파트 거래는 2개의 단지가 있으며, 래미안 도봉이 가장 비싼 가격대를 보인다.

도봉동 인근에서 2022년 1월 이후 거래된 전용59타입 아파트와 가격대

 

 

 

 

3. 도봉래미안 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매 시 기회비용 - 6억 2천 현금이 있다면 월세로 사는 게 좋다.

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 금융투자가 더 나은 대안일 수 있다. 하지만, 거주해야 한다면 최대한 저렴하게 매입하는 게 좋다.

[2] 현재 매입하여 실거주하며, 직주 근접이라면 조건은 크게 따지지 않아도 될 시기다.

[3] 다만, 현재 호가나 최근 매매가격을 절대로 싸다고 인식해선 안된다.

[4] 반드시 실거주해야 한다면 매입보다는 월세를 택하라.

  - 최근 매입가격인 6억 2천만 원이 있다면 1억 보증금내고, 5억 2천만 원은 예금 최대한 높은 금리로 유치하라.

  - 거의 은행이자 연말에 받으면 월 월세를 충당하는 게 가능하다. (4억 * 3% = 세전 1200만 원 - 월 100만 원)

  - 혹은 월세 부족분 조금만 보태서 내면 매우 저렴하게 실거주가 가능하다.

채권 이자 월 기대수익과 매입금액의 초과 기대수익 ( 채권 기대수익은 120만원선 / 현금 매입시 220만원선 기대 ) - 거품이다.

 

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 가장 실사용가치에 가까운 월세 최고액보다 100만 원 이상의 월 기대수익을 바란 투자로 보인다.

[2] 당장 최근 매입가격에 사서 월세를 놓으면, 채권에 투자했을 때 얻을 것으로 기대하는 월 기대수익보다 100만원 적자를 보게 된다. ( 현재의 가치다. )

[3] 최고 월세는 보증금 1억 원이므로, 최근 매매가 6억 2천만 원에서 보증금 차감 후 5억 2천만 원을 현금 투자했을 경우다.

  - 대출을 끼고 구매하여 월세를 놓으면 대출이자만큼 마이너스다. 

  - 실거주가 아닌 한, 현시점에서는 최근 매매가격을 매입 시 매월 적자다.