서울 용산구 아파트 매매가와 전세가, 월세가의 상관관계와 아파트 가격 하락

국토부실거래가 공개시스템 2024.10.19 자료일 기준

 

<개관>

 

1) 용산구 아파트 평균가격과 전세가격의 상관관계상, 아파트 매매가격이 최고 가격대에 위치하고 있다. ( 3번 참고 )

 

2) 전세가 배율 = 매매가격 / 전세가격으로 2019년 이후 최고 배율은 3.67배로 2019년 1월, 3월에 나타났었다.

 

3) 최근 용산구의 아파트 매매가격 평균은 이 최상단 배율에 근접해 있다.

  - 그나마 매매 거래량도 급감하고 있기 때문에 버틸 수 있는 사람들은 버티며 살면 그만이다. 

  - 아파트라도 팔아서 뭔가 해결해야 하는 사람들은 매우 어려움을 겪을 수 있다. ( 고가 아파트인 데다 환금성이 낮다. )

 

2024.10.18 - [서울시아파트와주택분석/서울시 인구와 주택] - 서울시 용산구 아파트 주택 거래량 정보

 

4) 매매가격과 전세가격이동시에 상승한다면 모르겠으나, 이미 정점에 다다른 시기로 용산구 아파트 가격은 일부 상승거래가 있을 수 있으나 장기적으로 당분간은 가격 하락을 피할 수 없을 것으로 판단한다. 

 

5) 게다가 평균 아파트 매매가격이 2023년 8월 25억 7천만 원으로 정점을 찍었다.

  - 2023년 8월에 매매 평균가격과 유사한 전세가 배율이 상승이 있었으나, 

  - 2024년 9월엔 매매 평균가격과 반대로 전세가 배율은 오히려 하락했다. 

 

6) 용산구 아파트 가격은 정점에 다다른 것으로 보고, 이 가격대에서 서로 주고받는 매매가 나오는 건 전문 투기의 영역이다. 

  - 뭐 일반 서민들이 이 가격대에 접근하는건 어차피 어려울 것이기 때문에 용산구 매매는 그들끼리 주고받으며 "폭탄 돌리기"가 될 것으로 본다. 

 

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1. 용산구 아파트 매매가격과 전세가격 상관관계

[1] 아래 그래프 참고사항 : 좌측 매매가격(만원), 우측 전세가격(만원)

[2] 매매가격 상승과 전세가격 상승이 서로 관련성이 높음. 2024년 10월 현재 전세가격과 매매가격의 평균이 반대방향으로 이동

[3] 2019년 1월부터 매매가격 상승과 전세가격 상승이 서로 유관하게 진행되고 있으며, 곧 전세 평균가격도 하락할 가능성 있음.

용산구 아파트 매매, 전세 평균가격의 상관관계

 

 

2. 용산구 아파트 매매가격과 전세가격 상관관계

[1] 아래 그래프 참고사항 : 좌측 매매가격(만원), 우측 월세금(만원)

[2] 전세가격 평균과 달리 월세금 평균가격은 매매가격 하락을 정확하게 추종하고 있음.

[3] 월세금은 월세계약시 지급하는 보증금이 아닌, 매월 집주인에게 지불하거나 선납하는 월세금액임.

[4] 월세금은 보증금 지급액에 따라서 시세대로 움직이며, 월세금이 낮아지는 것은 보증금을 더 많이 내고 월세금을 낮춘 것일 수 있으나, 그 총수익률은 주택가격을 넘을 수 없다. ( 그러면 월세로 들어가서 살 이유가 없다. 서울에 집이 용산에만 있는 게 아니니까. )

 

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3. 용산구 아파트 매매가격과 전세가격 멀티플 ( 아파트 매매 가격하락 예상 )

[1] 아래 그래프 참고사항 : 좌측 매매가격(만원), 우측 전세가 비율(배)

[2] 매매가격이 전세가 대비 최대치로 상승했던 기간은 2019년 1월, 3월의 3.67배 ( 전세가 x 3.67 = 매매가 )

[3] 매매가격과 전세가격은 진폭의 차이는 있으나 평균가격 기준으로 배율이 이 이상으로 상승하는건 어려워 보임. 

[4] 즉 2022년 이후 용산구 매매가격 평균과 전세가 멀티플의 상관관계상 "평균가격이 최상단"에 위치하고 있음.