서현역 인근 서현동 시범삼성한신아파트 전용84㎡(32평) 가격 분석

경기도 성남시 분당구 서현동 87 분당시범삼성한신아파트는 1781세대의 대형 단지로 6개의 평형으로 구성되어 있다. 인근 단지들로 시범단지 한양아파트도 서현고교가 단지 내에 있고, 시범단지현대아파트는 분당초교가 단지 내에 있다. 시범단지삼성한신의 경우 서현초등학교가 단지 내에 있다.

 

수인분당선 서현역과 가까운 위치이며, 지적도상 2종일반주거지고, 단지 근처 서현역 주변이 모두 중심상업지역으로 생활여건도 매우 양호하다. 인근에 공원들이 잘 배치되어 양육환경과 생활편의, 산책등의 활동에도 좋은 곳이다.

[Report Version - 240223] 경기도-아파트 

1. 분당시범삼성한신아파트 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.5.15 자료기준일 

(1) 서현동 단지주변 거래정보(APT)

[1] 매매가격이 13억원을 초과하고, 전용 120㎡이상의 대형 평형의 아파트가 21건으로 가장 거래량이 많다.

   - 이외 국민평형인 전용84타입대의 거래량이 14건으로 많고 가격대도 13억 원 초과 가격대다.

 

[2] 전세가격은 전용84㎡ 타입의 7억 원 미만에 56건 거래로 가장 많다. 

   - 이외 전용120㎡이상의 대형타입이 9억 원 미만의 보증금으로 43건 거래되었다. (전반적으로 대형을 선호)

 

[3] 월세가격도 매매, 전세와 마찬가지로 전용 120㎡이상 대형에 월세금 160만 원 초과건이 22건으로 많다.

   - 이외 전용 25㎡~ 30㎡미만에 월세금 90만원인 거래가 11건, 전용 84㎡대에 월세금 160만 원 초과가 11건 있다.

 

* 전반적으로 서현동에서 아주 큰 대형면적대를 선호하고, 이외엔 전용 84 타입이 거래의 주를 이루고 있다.

 

(2) 단지정보 개요

단지명	분당시범삼성한신아파트
주  소	경기도 성남분당구 서현동 87
건물동수	33	최고층수	28
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	1991/09/30	건물분류	아파트
분양세대	1781	주차대수	1768
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	삼성종합건설(주). 한신공영(주)
건설사	삼성종합건설(주). 한신공영(주)	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-701-9909
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)원광	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 주민공동시설
용적률	191%	건폐율	16%
전용타입	6타입

 

(3) 서현동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

분당구 서현동 일대의 2024년 전용면적, 매매가격대별 거래량

 

(4) 서현동-전용면적, 보증금별-전세 거래량(2024년)

분당구 서현동 전용면적, 보증금대별 전세거래량

 

(5) 시흥동-전용면적, 월세금별-월세 거래량(2024년)

분당구 서현동 전용면적, 월세금별 거래량

 

2. 분당시범삼성한신아파트 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 최근 매매시세 : 135,000만원 ~ 153,000만 원 ( 3월 ~ 4월 )  : 최근 매매는 15억 3천

[2] 최근 전세가격 : 63,000만 원 ~ 75,000만 원 ( 2024. 5 )

(4) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 월세 보증금에 대중이 없다. 2022년 1월 이후 월세 보증금은 5000만 원 ~ 67,000만 원까지 범위가 넓다

[2] 월세금은 최대 230만 원 ~ 최저 10만 원으로 형성되어 있다.

[3] 최근 월세보증금 3억 원 / 월세금 65만 원 ( 2024. 4 )

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 2016년에 거래량 정점 ( 전반적 흐름은 거래량 감소 )

[2] 전월세 거래량이 2019년 이후 점차 상승하는 것으로 보아, 투자된 아파트들이 다수 증가한 것으로 보임.

[3] 월세 거래량이 증가하는 것이 아파트 가격상승, 전세가격 상승에 의한 것일 가능성이 높다.

시범한신 전용84타입의 연도별 거래량(매매, 전세, 월세)

 

(6) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

[1] 시범한신은 거래가격대에서 상위에 위치하고 있다.

[2] 비슷한 가격대에 위치한 시범삼성, 시범한양이 상하위 50%대에서 비슷한 가격대를 보이고 있다.

[3] 가장 저렴한 서현동 아파트는 "효자촌(러키)"였다. ( 7억~9억 5천만 원 사이 )

서현동에서 매매 거래된 아파트 가격 비교 ( 기간 2022.1 ~ 2024. 5 )

 

3. 분당시범삼성한신아파트 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 채권투자 수익률과 상당히 괴리된 채, 높은 기대수익을 바라는 것으로 보인다.

[2] 최근 매매거래된 금액을 채권투자 시, 월 500만 원 이상의 기대수익으로 보이는데, 기회비용으로 사용하는 것.

   - 반대로 말해서 추후 이보다 더 높은 수익이 날 것으로 기대하고 매입한 것으로 보는 것이다.

   - 판단은 투자자 본인의 몫.

투입된 매매자금을 채권투자했을 경우 월 기대수익

 

(2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최고 월세금을 받기 위해서는 최저 보증금을 택해야 한다.

[2] 실거주가 목적이라면, 최고 월세금을 내고 남은 금액은 채권투자, 예금으로 운영하면 월세를 감당하고도 남을 것으로 보인다. 

[3] 이를 기준으로 본다면, 실거주자는 매입보다 월세로 거주하는 게 세금측면과 자금 운영면에서 유리하다.

[4] 물론 장기적 기대감으로 주택가격의 추가 상승을 기대했다면 그건 투자자의 몫이고, 현재 시점에서 최근 매매가격인 15억 3천만 원대는 모두 거품이 낀 가격으로 추정한다.

최고 월세금과 매입 기대수익 비교 ( 월세금 vs 월 기대수익 )