성남수정구 창곡동 힐스테이트위례-8호선 남위례역 인근 아파트 실거래

경기도 성남수정구 창곡동 572 힐스테이트위례는 8호선 남위례역과 가까운 위치에 있다. 621세대의 중형단지이나, 각 평형들이 대형평형 아파트로 구성되어 있다. 위례근린공원 초입에 위치하여 단지 내에 위례한빛초교, 위례한빛중학교, 위례한빛고등학교도 길건너에 위치하여 자녀 양육환경은 매우 좋다. 근린상업지역이 남위례역 가까이에 위치하고 위례역사수변공원이 북쪽에 위치하여 거주환경은 나무랄 것이 없어 보인다. 나무랄 것은 매매가격뿐이다.

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 힐스테이트위례 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.4.8 자료기준일 

(1) 창곡동 2024년 주변 실거래 정보

[1] 매매 : 대부분의 실거래는 13억원 초과거래가 다수. 이외 13억 미만의 전용 84 타입 이상의 면적대 거래량.

[2] 전세 : 전세보증금 7억원 미만에서 전용 84 타입이 54건, 8억 원 미만에서 42 건등 5억 초과 9억 원 미만대에 전세거래량

    - 소형 면적인 전용50~57㎡미만 타입의 전세가격이 6억 원 미만에서 22건 거래가 있음. 

[3] 월세 : 전용25~50㎡미만에 월세금은 30만 원 미만 거래량이 절대다수임. (단 보증금이 비쌀 것으로 보임.)

[4] 창곡동 인근의 아파트 단지들이 대다수 상당히 고평가 되어 있다. 

    - 8호선 탑승하여 출퇴근 하는게 목적으로 이 고비용 감당하는 건 이야기가 안됨.

[5] 힐스테이트위례는 부동산 거품시기에 최고 20억5천만원까지 상승했었던 곳으로 현재 16억 7천만 원과 비교하면 4억 정도의 하락을 보이고 있다. 

[6] 실거주 조건이 좋아서 전세가격이 급하게 하락하지 않을 것으로 보이기 때문에 매매가격도 쉽게 떨어지지 않을 것 같다.

[7] 문제는 이 가격에 매매 수요가 계속 들어올 것인지가 관건이다.

    - 송파구 문정동 8호선 장지역 파크하비오푸르지오는 최근 14억 9천5백만 원에 전용 84가 거래되었다.

 

 

(2) 단지정보 개요

단지명	힐스테이트위례
주  소	경기도 성남수정구 창곡동 572
건물동수	14	최고층수	14
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2015/11/27	건물분류	아파트
분양세대	621	주차대수	1112
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	현대건설(주)
건설사	현대건설(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	031-759-7730
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)신화비엠씨	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	169%	건폐율	19%
전용타입	2타입

 

(3) 창곡동-전용면적, 가격대별-매매 거래량(2024년)

 

(4) 창곡동-전용면적, 보증금별-전세 거래량(2024년)

 

(5) 창곡동-전용면적, 월세금별-월 거래량(2024년)

 

2. 힐스테이트위례 전용 110㎡㎡ 실거래(매매, 전세, 월세) 현황

(3) 단지 전용 110㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 : 16억 3500만 원, 16억 7000만 원 거래가 있었음. ( 2024. 3 )

최근 전세가격 : 9억 원 ( 2024. 3 )

(4) 단지 전용 110㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 월세보증금 범위는 5000만 원 ~ 4억 원 / 월세는 350만 원 ~ 200만 원

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 110㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2019년에 가장 많은 매매 거래량이 있었고, 우하향으로 거래량 감소하는 것으로 보임. 

단, 거래가격대가 하향되고 있으므로 더 하락한 가격이 나온다면 거래량은 증가할 수 있음.

(6) 단지 전용 110㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2년 내에 전용 110 타입의 매매거래는 힐스테이트 위례만 있음

 

 

 

 

3. 힐스테이트위례현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 110㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

채권이자이 월 기대이익과는 비교할 수 없는 수준의 높은 가격대의 매매가격임.

(2) 단지 전용 110㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 월세 수익이 목적이라면 실패한 투자임.

[2] 2021년 하반기부터의 매매가격은 당시 금리와 현재의 금리를 비교해도 "적자구간"임.

[3] 최고 월세와 매입자본을 비교해도 적자임. ( 대출 없이 현금 구매했다는 조건에서도 적자구간 )

   - 최소 월 기대수익 150만 원에 해당하는 금리 4%로 추정한다면 최소 4억 이상은 하락하던지, 월세를 150만원 이상은 더 받아야 "현상유지" 수준이 됨.

[4] 실사용 가칭서 이 수준이며, 대출이자가 있다면 더 추가되어야 함.