구리시 토평동 한일베라체 아파트

경기도 구리시 토평동 961에 위치한 한일베라체는 주위에 초등학교, 중, 고등학교와 가까운 양육환경 좋은 곳. 시민의 숲 공원과도 지척에 있고, 강동대교, 고덕대교를 통해서 서울 진입 수월한 지역. 수택동 인근 지역. 

 

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1. 한일베라체 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	526세대(총5개동)	저/최고층	17층/21층
사용승인일	2001년 08월 23일	총주차대수	533대(세대당 1.01대)
용적률	189%	건폐율	16%
건설사	한일건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-556-6171
주소	경기도 구리시 토평동 961
면적	대분류 1타입 (전용59㎡)

 

(2) 구리시 전체의 전용59㎡ 평균 매매가와 전세가

매매가 평균은 전고점 근처에 다다름. 전세가격은 일정한 수준에서 평균가 횡보.

구리시 전용59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

2. 한일베라체 실거래가격과 전세가격 (전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 90,000만 원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 66,000만 원

 

<임대율 : 28.1% - 투자세대>

총 세대수 : 526세대 중, 전월세 임대세대 : 148세대

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1) 한일베라체 전용 59㎡의 전세가, 월세가 평균

전월세구분	전세	월세보증금	월세
202111	38,438
202112	40,700
202201	38,325	4,000	100
202202	36,000	14,333	75
202203	37,500
202204	36,500	9,100	99
202205	37,333	5,000	95
202206	43,425
202207	35,583	11,250	78
202208	27,000	11,500	98
202209	47,625	35,000	30
202210	36,290	3,000	120
202211	30,886	5,000	95
202212		15,888	90
202301	35,950	14,000	80
202302	29,333	6,000	113
202303	33,400	23,750	65
202304	30,333	10,000	100
202305	31,150	5,000	115
202306	31,000	5,667	111
202307	30,000
202308	33,417
202309	32,533	7,500	110
202310	34,125	13,500	80
202311		18,000	50

 

3. 한일베라체 연도별 매매가와 전세가 데이터(전용: 59㎡)

전세가격의 중위가격대는 3억 원 선에서 있으나, 2022년도의 전세건들이 역전세 발생 건들 좀 있는 편임.

매매는 가격상승 후, 대폭 감소했으며 임대율 28%인 상태에서 전세가격이 예년 수준의 정상상태가 된 상태이므로, 가격대도 안정적으로 보기 힘듦.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 한일베라체 주변의 매매가, 전세가 비교(전용: 59㎡)

토평동내에서 실 사용가치인 전세가격은 유사한 가격대이나, 매매가격은 1억 이상 차이가 나고 있음. (2023년 기준)

토평동내에서 2023년 전용 59㎡의 거래는 2단지이며, 전세 수요가 한일베라체 쪽이 더 많은 것으로 보아, 거주 여건은 한일 쪽이 더 나은 것으로 판단됨.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 한일베라체 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억 3천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 32,000만 원

전세가율(평균배수) : 1.71
전세가율(중위배수) : 1.63

 

아래 좌측 그래프의 수평구간은 거래 없는 기간이며, 높아진 가격대에 상당기간 거래 없음을 의미함.

아래 우측 그래프의 상하 출렁거림은 전세가격 상승이 멈추며 매매가격이 하락하고 있음을 의미하고, 가격 불안정성 높음.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억 5천만 원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 66,000만 원

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.505%

 

최근 거래가격 기준, 2억 1천만 원의 권리금을 주고 자산을 매입한 샘. 다소 높은 권리금 비용 수준으로 대출 없이 현금 구매한 조건이고, 대출 월이자 발생 시, 초과비용을 합산하여 자산 매입으로 인한 매입자의 개인적 편익이 초과비용을 상쇄한다면 좋은 거래임. 하지만, 상대적으로 임대율(투자매입)이 높은 곳임. 각 투자자 상황에 따라서 손절 가능성이 있다는 말.

 

현재 가격 66,000만 원 x 4.05%(신한 정기예금) = 1년 2600만 원 이자수익 기대 5년 거주 후 7억 8천에 매각 시 본전.

(부동산 세금 고려 안 하고, 금융소득 세금 고려 안 함 동일 조건)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)