성남시 수정구 신흥동 성남한신 실거래,전세가,월세가 현황

경기도 성남수정구 신흥동 2463-1 성남한신 아파트는 8호선 단대오거리와 가까운 위치에 있고, 희망대초등학교와 가깝습니다. 1990년에 지어진 585세대의 중형단지이고 성남제1공단 근린공원, 희망대공원, 교육도서관등이 있어서 생활, 양육환경에 좋아 보입니다. 구축입니다.

 

 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 성남한신 아파트 단지와 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

단지명	성남한신
주  소	경기도 성남수정구 신흥동 2463-1 성남한신
건물동수	5	최고층수	15
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1990/09/03	건물분류	아파트
분양세대	585	주차대수	420
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	한신공영
건설사	한신공영	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	(주)유원종합관리	관리소	031-731-6628
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	삼우안전관리	급수방식	부스타방식
복리시설
용적률	228%	건폐율	16%
전용타입	면적기준 2타입

 

(2) 성남시 수정구 전용84㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

성남한신 아파트는 수정구 평균 매매가격보다 높은 호가를 보이고 있다.

성남시 수정구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 수정구 전체 아파트 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매 거래면적 최고치는 2019년 10월이고, 전세 거래면적 최고치는 2020년 6월.

최근 전세거래면적 최고치는 2023년 6월이고, 거래면적의 월별합산에서 성남시 수정구는 전세거래량이 매년 5월~6월사이에 집중되고 있다. 확실히 가격때문에 매매보다 전세임대의 수요가 많은 지역.

수정구 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 지역 실거래건수, 전세, 월세 거래건수 비교 (연도별 거래량계)

신흥동 전체 아파트들은 압도적인 전세와 월세 시장임. 2023년의 정부의 정책대출로 거래량 상승하여 7년만에 매매거래량이 300건에 달하는 수준임. 이 지역에 투자세력의 유입은 2016년이고, 해당 물량들이 전,월세로 공급된 시기는 2020년으로 봄.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

(5) 신흥동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

압도적인 가격과 거래량이 신축으로 몰려 있다. 주변의 구축들은 거래량이 극히 저조한 상태로 호가가 높아서 거래가 불투명한 상황임.

 

신축 중위가격이 106,500만원임에도 "성남한신" 네이버 호가는 9억원임. 재건축이 된다해도, 자부담 금이 2억을 넘는다면 차라리 신축 아파트가 유리한 상황임. 잘 계산하시고 구축 구입하시길.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

2. 성남한신 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

(1) 명칭 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 6월 : 102,900만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 83,000만원

 

전세가격은 우하향하는 추세로 보이고, 매매거래량은 극도 적다.

실거래 가격 추세	전세가격 범위

실거래가격과 전세가격 가격비교

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(2) 성남한신 전용 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

2024년 2월~ 9월 사이의 전세 만기에 현재 전세가격이라면 역전세 발생할 가능성이 높음.

여기도 보증금은 2억 중후반대에 월세가격을 낮추는 선택을 하고 있다. 전반적으로 목돈이 필요한 집주인들이 많은 것으로 보인다. 

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	34,100
202201	40,000
202202	41,833
202203	44,000	6,500	120.0
202204	49,500
202205	43,000
202206	38,000
202207
202208	36,250	23,000	43.0
202209	40,750
202210	35,000	28,833	43.3
202211	30,000
202212	26,000
202301
202302	34,000	15,000	75.0
202303	32,500
202304	31,650
202305
202307	42,000
202308
202309	43,000	25,000	32.0
202310	37,667
202311	38,333
202312
202401		20,000	60.0

(3) 성남한신 전용 59㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

전용59타입의 역전세 가능 기간은 2024년 9월까지 이어질 것으로 보인다.

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	42,000
202201	34,200
202202	28,233	5,000	80.0
202203	30,350
202204	37,000
202205	31,767
202206	26,000
202207	35,133	5,000	100.0
202208		28,000	5.0
202209	31,294	12,750	62.3
202210	30,500	13,000	55.0
202211	36,750	10,000	85.0
202212
202301	28,000	6,000	85.0
202302	28,325	13,600	67.0
202303	27,333	10,000	60.0
202304	30,000
202305	28,500	12,500	60.0
202307	32,500	10,000	70.0
202308	30,500	5,000	90.0
202309	30,000	7,500	80.0
202310	29,578	10,000	85.0
202311	30,500
202312	32,000
202401	31,000

 

 

 

3. 성남한신 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 84㎡)

전용 84타입을 기준으로 매매량은 3년동안 10건이 안된다. 매입하여 들어갈 수는 있으나 EXIT가 매우 어려워 보인다.

전세가격대는 실거래가치가 2023년 하락세로 중위가격대가 2022년에 비해서 내려섰다.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 성남한신 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

전용84타입에서 매매와 전세거래량이 2023년 1월 1일~ 2024년 1월 26일 현재까지 비율도 많은 차이가 난다.

시장 가격과 괴리된 부동산 호가로 매매로의 접근 자체가 어려워 보인다. 재건축 한다고 해도 자부담 없이는 어려운 경제여건에서 구축의 호가가 지나치게 높아서 빚내서 새 아파트를 구하는게 오히려 싸게 보일 지경이다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 성남한신 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억6천~6억2천만원

분석년도 전세가 중위가격 : 2023년 3억5천만

전세가율(평균배수) : 1.77
전세가율(중위배수) : 1.6

 

아래 좌측그래프의 수평으로 이동하는 구간은 거래없는 구간으로 상당기간 거래없이 가고 있다. 현재 주변의 구축가격대는 매우 높은 수준으로 보임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억8천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 83,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.00%

 

최근 거래가격 기준, 4억5천만원을 권리금으로 주고 자산을 구입한 격. 대출없이 현금 구매조건이며, 대출이 있을 경우 월이자를 초과비용150만원에 합산하여, 당 자산의 매입을 통해서 얻을 것으로 기대하는 편익(직주근접, 출퇴근용이, 양육및환경개선)보다 비용이 적다면 좋은 거래임.

 

구축의 현 가격을 기준으로 재건축을 기대하고 매입한 것이라면 차라리 길 맞은편의 신축단지로 접근하는게 매우 합리적임. 매매라면 주변 신축을 보시고, 전세, 월세라면 생활여건과 직주근접 기준으로 판단하시면 좋을 듯. 시장의 외면이 그것이 합리적이라고 데이터로 말해주고 있음. ( 거래량 급감 ) 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)