평택시 죽백동 평택소사벌 반도유보라아이비파크1단지 매매,전세,월세 현황

경기도 평택시 죽백동 722 소사벌반도유보라아이비파크 1단지는 2종일반주거지에 지어진 630세대의 중규모 세대로 2 타입의 전용면적으로 구성된 단지. 길 건너 가내초교와 배나무근린공원이 있어서 조망이나, 양육환경이 좋아 보임. 상업지역과는 조금 ㄱ리가 있으나, 멀지는 않은 곳에 위치함. 경부고속도로 안성 JC를 이용 용이해 보이는 지역.

 

1. 반도유보라아이비파크1단지 정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.6 자료 기준입니다.

* 보고서 문서버전 : Ver240207-001

 

(1) 반도유보라아이비파크1단지 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	소사벌반도유보라아이비파크1단지
주  소	경기도 평택시 죽백동 722
건물동수	7	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2016/12/23	건물분류	아파트
분양세대	630	주차대수	760
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	주식회사 대현개발
건설사	주식회사 반도건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	한국주택시설관리(주)	관리소	031-654-2581
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)세이프원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	189%	건폐율	17%
전용타입	2타입

 

2. 반도유보라아이비파크1단지 (전용 84㎡) 실거래 현황(매매/전세/월세)

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(1) 반도유보라아이비파크1단지 매매가격

2024년 2월 6일 자료까지는 신규 매매거래가 없었다.

최고가격 (2021년 10월)	최근가격 (2024년 12월)
54,000만원	38,500 ~ 41,800만원

(2) 반도유보라아이비파크1단지 전세가격

최근 2024년 1월 전세가격은 23,000만 원 ~ 30,000만 원이다. ( 향, 위치, 동, 층 등의 영향으로 보임. )

 

(3) 반도유보라아이비파크1단지 월세보증금과 월세

최근 2024년 1월 월세보증금 : 21,000만 원 / 월세 20만 원

직전 2023년 12월 월세보증금 : 2000만 원 / 월세 120만 원

 

2023년 7월의 29,000만 원 / 32만 원이 이상한 거래로 보인다. 당시(2023.7)에 전세 체결된 최고 전세가는 29,000만 원이었는데, 같은 보증금에 월세를 내는 것으로 보아, 탑층이나 특별한 호수가 아닐지 생각된다.

월세보증금	월세

(4) 반도유보라아이비파크 1단지 매매/전세/월세 연도별 거래량

매매 거래량은 2020년 피크였고, 추세적으로 매매거래량이 감소하는 우하향을 보이고 있음. 

특히 2021년 전세거래량에 비하여 2023년의 전세 거래량이 15건 정도 감소했다. 갱신이나, 계약건이 없었고 매매도 감소했다. 그럼 비어있던지, 새로운 세입자를 찾고 있을 것으로 보인다. 

 

3. 반도유보라아이비파크1단지 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 반도유보라아이비파크1단지 연도별 실거래 가격

2021년의 최고가 거래 이후 완연한 하락세 흐름이다. 현재 거래가 안 되는 것은 가격(호가) 때문일 가능성이 높다.

2023년 중위가격대가 38,450만 원대인데, 호가는 4억을 넘고 있는 상황이다. 

(2) 반도유보라아이비파크 1단지 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월평균가격을 기준으로 살펴보면 같은 단지가 맞는지 의아할 정도의 가격 진폭이다. 전세도 매매도 매월 가격이 흔들리고 있다. 연평균가격으로 살펴보면 연도별 매매가격이 2021년 정점 이후 하락하는 모습이다. 전세 평균가격의 경우엔 소폭 상승했지만, 

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 매매 시 월 기회비용 (대출 없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

금리와 수익률 기준으로 봤을 때, 2022년 10월의 매매가격이 가장 비싸게 산 가격대다. (매매가 4억)

당시 금리가 가장 높았던 시점으로 이 시점에 부동산이 아닌, 채권에 투자했다면 월 기대수익이 180만 원을 넘는다.

 

(4) 매매 시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

최고 월세가 2022년 11월의 135만 원인데, 이 건이 특별한 건이고, 보통은 최대 월세로 120만 원 / 보증금 2000만 원으로 보는 게 옳을 것 같다. 보증금을 4% 예금하면 세전 6.6만 원이므로 월 127만 원의 월세가 최대치이다. 

 

그 이상의 매매가격대는 모두 손실구간이다. 아래 플롯상에서 140만 원이 초과되는 구간들이 그렇다.

대략 살펴본다면, 2022년 6월 이후의 매매가격대가 비싼 것이다. 하지만, 2023년 12월의 매매가격대는 적정 가격대에서 구매를 잘하신 것으로 보인다. "현상 유지"는 된다는 의미기 때문이다.

 

자본의 기회비용으로 주택의 가격을 살펴보는 의미이고, 아파트 가격이 더 상승할 것인지 하락할 것인지는 각자의 상황에 따른 결정사항이다. 한 가지 더 중요한 것은 "실거주에 직주근접"이라면 다른 조건은 모두 무시해도 괜찮다.