경기고양덕양-소만6단지성원 (소만마을(성원)6 )

본 자료는 부동산 실거래가격을 기준으로 지역내 부동산 실거래가격의 흐름 파악자료.
시세도 중요하나 세부 전용면적별 거래량, 시세파악용 참고자료로 작성.
(추가:23/6/12) 실거래 등록 후, 계약해지까지의 기간 등 자료 표기.
(추가:23/6/14) PIR배수 자료 표시.
(추가:23/6/16) 박스플롯 연도별 거래가격 비교표 ( 가격 분산 및 거래가격 중앙값 )
 
<주의>차트상의 흐름 위주 참고.
           해당 아파트의 매매가격 추이, 전세보증금 추이를 위주로 좌측의 금액단위를 신경써 보시면 됩니다.
           적정 가격에서는 거래량이 증가하고, 비싸다는 인식이 되는 부분부터 거래량 감소구간을 보시길 바랍니다.
           거래되지 않는 호가에 전세가격을 대입하게 되면, 싸게 느껴지는 순간이 있습니다. 조심하세요.

<주의> 본 실거래가정보는 참고용입니다.
<차트> 파란색 X표시는 -> 계약해지건
           ( 빨간색=실거래신고, 파란색= 계약해지신고 기간동안 신고가, 신저가 있는지 보세요. )
            누군가 시세조정하려 했을 가능성이 있음. 어디까지나 가능성이 있다는 것일 뿐.
 
 
<기본정보>

자료기준일 : 2016년 1월 1일 - 2023년 6월 12일
단지 : 소만6단지성원 ( 소만마을(성원)6 )
사용승인 : 1995년 4월 8일 (네이버부동산 단지정보)
주소 : 경기도 고양시 덕양구 행신동 785
전용평형 : 2개 (전용타입)
세대 : 1602세대 ( 용적율 225% / 건폐율 23% )
 
* PIR 배수는 2016년 ~ 2023년까지 3인가구 기준중위소득으로 나눠서 배율 계산됨.
 

1-1. 소만6단지 성원  <전용> 49.77㎡ 의 실거래가 및 기준금리 연관도

  # 가격 인상 세력들이 있었던 것 같음. 
  2021년도 하반기에 신고가 계약 후, 취소시키며 가격 끌어올린 것 같음. ( 거의 확실해 보임. )

1-2. 소만6단지 성원  <전용> 49.77㎡ 의 아파트 PIR

  # 2023년 3인 가족 연간 총소득 중앙값은 5300만원.
  # 세후 4800에 생활비 2800을 사용한다면 2000만원이 되니 PIR 7이라도 실제 잉여소득 기준 PIR은 15이상임.

1-3. 소만6단지 성원  <전용> 49.77㎡ 의 연도별 가격분포 및 중앙값

  #22년도 전 거래가격대를 이탈한 2023년도 실거래가 범위. 21년도 가격 정점후 제자리로 돌아가는 모습.
  #4억 ~ 4억5천대의 매매의 경우, 23년도 실거래 하단이 3억 밑으로 내려와서 고민되실 듯.
  #문제는 전세가가 실거래가 하단보다 높은 깡통이 문제임

1-4. 소만6단지 성원  <전용> 49.77㎡ 의 실거래가 기준 선호 층수

  #실거래 중앙값보다 높은 매매가는 21, 22년도뿐임.
   안정적 매매가를 상향시킨 시세조정한 세력이 있어보임.

1-5. 소만6단지 성원 <전용> 49.77㎡ 의 전세가격 기준금리 연관도

   # 안정적인 가격대 거래가 대 부분이지만, 하반기 역전세는 불가피함.
   # 실거래 가격과 전세가 대비해도 깡통전세 일부 발생은 어쩔 수 없어 보임.
      ( 세입자 보증금 돌려줄 대출이나, 주택 매매로 세입자 보증금은 돌려줄 준비해야 할 듯. )

1-6. 소만6단지 성원  <전용> 49.77㎡ 의 전세가격 박스플롯

   # 사각형으로 보이는 가격대가 전체 거래가격의 50%, 그 안의 선은 중앙값 (평균이 아님)

   # 전세가격 중앙값은 안정적. ( 매우 안정적 )

 
 

2-1. 소만6단지 성원  <전용> 59.34㎡ 의 실거래가 및 기준금리 연관도

   # 금리인하가 자산시장에 미치는 영향

2-2. 소만6단지 성원  <전용> 59.34㎡ 의 아파트 PIR

  # 2023년 3인 가족 연간소득 중앙값은 5100만원 정도임.
  # PIR 5~7.5배 사이의 흘름. -> 신고가 계약 후 해지 하는 모습이 2번의 시기에 보임. 
    ( 2020년 중반, 2021년 하반기 )
  # 확실하다 할 수 없지만, 가격 조정세력이 있었던 듯....

2-3. 소만6단지 성원  <전용> 59.34㎡ 의 연도별 가격분포 및 중앙값

   #  20년도의 안정적인 가격선으로 돌아갈지 알 수 없으나, 방향은 하향이 확실함.

2-4. 소만6단지 성원  <전용> 59.34㎡ 의 실거래가 기준 선호 층수

   # 거래가격의 중앙값은 안정적인 흐름인데, 상당히 고가의 매매가 통계치 밖에서 발견된다.
   # 층별 거래가격의 중앙값은 고요한데, 누군가 뻥튀기 시킨 가격대가 통계범위 밖에 보인다.
     비싸게 샀다는 의미라기 보다는 비싼 매물에 현혹된 것 같다.

2-5. 소만6단지 성원 <전용> 59.34㎡ 의 전세가격 기준금리 연관도

   # 여기도 역전세는 방법이 없다. 21년도에 3억5천 이상의 거래들은 23년도 하반기부터 1억 5천 이상을 돌려줘야 한다.
   # 3억5천의 전세가는 23년도 매매가보다 높을 수 있다. (깡통전세)

2-6. 소만6단지 성원  <전용> 59.34㎡ 의 전세가격 박스플롯

   # 사각형으로 보이는 가격대가 전체 거래가격의 50%, 그 안의 선은 중앙값 (평균이 아님)
   # 안정적인 가격대의 전세건들이 21년, 22년도에 널뛰기 후, 23년도에 다시 제자리를 찾아가는 모습