송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 전용84㎡ 금융채와 아파트가격

최근 한국은행이 경기침체 가능성에 따라서 기준금리 인하를 통하여 부동산 경기를 부양하고 있는 것을 강하게 의심한다. 물론 기준금리 인하가 부동산 부양만을 위한 수단은 아닐 것이나, 서울시의 토허제 해제와 더불어 서울시의 부동산 부양에 일조한 것이 사실인 상황에서 기준금리 인하가 경기 방어보다는 서울시 부동산 가격 상승의 부작용만 발생시킨 현 상황에서 서울, 수도권의 대표적인 지역의 대표적 아파트들에 대한 금리에 따른 가격변화를 살펴본다. - 이번엔 송파구 거여동 e 편한 세상 송파파크센트럴이다.

 

기준금리 인하로 시중 유동성 증가에 효과가 있을까?

제한적이다.

 

오늘(2025/4/2) "우리은행"의 신용대출을 알아봤는데, 은행이 기준으로 삼는 금리는 2.85%에 가산금리 3.3%를 붙인 6.11~15%의 금리라고 한다. 한국은행이 아무리 기준금리를 낮춰도 시중에 유동성이 풀리긴 쉽지않다는 증거다. 상업거래와 운영자금으로 사용하려 대출을 받으려 해도, 이렇게 높은 금리밖엔 안된다고 한다. 신용대출이니 당연히 담보가 없어서 불안하니까 금리를 높이는 것은 이해한다. 하지만, 지속적으로 증가한다는 부채는 과연 어디로 흘러가는 것인가? 한국은행은 이런 상황을 모를 리 없으며, 은행은 무위험 대출(전세보증대출, 담보대출)에만 혈안이 되어 있다. 

 

한국은행과 이창용이 제아무리 기준금리를 1%까지 낮춰도 지금과 달라질 상황은 없어보인다. 은행은 무위험 대출상품이라는 마약에 찌들어 있다. 그리고 은행은 이와 같은 행태를 바꿀 생각도 없어 보인다. 적어도 현 정권 내에선 말이다.

 

 

송파구 문정동 올림픽훼밀리타운 전용 84㎡ 금융채 수익률과 매매시세

 1) 은행채 금리(금융채 5년, AAA)와 올림픽훼밀리타운 매매가격

• 금융채(AAA, 5년) 수익률은 아파트 가격과 역방향을 보이고 있다. 
• 최근 금리 인하와 더불어 토허제 버프까지 받은 송파구 올림픽패밀리타운 아파트의 가격은 직전 최고가격을 넘어섰다.
• 2025년 3월을 기준으로 최고가격은 21억4500만원 ( 직전 최고가격 : 2021년 9월 21억 원 )
• 금융채 금리와 역진하는 모습은 2024년을 기준으로 상하로 갈리는 금리와 매매가격을 보면 된다.
• 하지만 구축인 올림픽훼밀리타운의 경우엔 직전 최고가 인근에 매매한 사람들은 아직도 손실구간이다. 3년 동안 마음고생도 있었겠지만, 그간 들어간 기회비용만으로 손실은 이미 확정상태라는 의미다.

올림픽훼미리타운 전용84타입 금융채금리와 가격변화

 

 

2) 은행채 금리(금융채 5년, AAA)와 올림픽패밀리타운 매매, 전세가격 비교

• 올림픽 훼밀리타운 전용 84 타입의 매매가격에 비하여 전세가격의 중위가격대는 2021년에 비해서 크게 다르지 않다.
• 실거주 조건에서 매력적인 곳이 아니란 의미다. ( 구축이기도 하고, 전세가격대비 매매가격의 멀티플이 크다. )
• 즉, 장기적으로 자산가격이 재건축 등으로 상승할 여지는 있을지 모르나, 상승할 마진을 먹기엔 들어갈 돈이 크다는 의미.
• 전세 중위가격(중간가격)은 6억 원 중반에서 7억 원 초반대에 형성되어 있고, 매도자들은 일정가격 이하로는 매도하지 않으려는 것으로 보인다. (매매 거래량이 월별로 봤을 때 많지 않다. )
• 10년 전 4억 원 이하에 거래되던 아파트 전세가 10년이 더 지난 구축인 상태로 전세가격은 3억 원 정도 상승한 것이다. 그만큼 화폐가치가 훼손된 것도 있겠으나, 당시 금리가 최근보다 더 높았음을 상기해야 한다. 결국 금리가 전세가격마저 끌어올리고 있으며 한국은행의 기준금리 인하가 지금 부동산 시장을 어떻게 부양하고 있는지 알아야 한다.

올림픽훼밀리타운 전용84 매매, 전세가격 추이

 

 

3) 송파구 문정동 거래등록된 아파트의 실거래 가격범위

• 올림픽훼밀리타운 전용 84 타입의 가격이 가장 높으며 거래가격 범위 역시 가장 크다는 점을 확인할 수 있다.
• 2023년 1월 이후 올림픽패밀리타운 전용 84 타입은 금리 하락과 함께 가격이 상승하고 있다.
• 문정동에서 2번째로 비싼 아파트인 파크하비오의 최고 가격대가 17억 5천만 원이다.

송파구 문정동 2023년 1월 이후 실거래가격범위 비교(전용84)

 

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4) 올림픽훼밀리타운의 연도별 실거래 가격대 변화

• 기존 헬리오시티를 비교적 짧은 기간으로 살펴본 것과 다르게 올림픽패밀리타운의 경우엔 10년 전부터 살펴본다. 
• 가격 상승기와 가격 정체기, 가격하락기, 재차 가격상승기의 모습은 금융채의 수익률과 매우 밀접한 관련성을 갖는다.
• 올림픽패밀리타운 역시 2024년 금리하락기부터 거래가격이 상승하는 모습이 정확히 보인다.
• 이런데도 한국은행은 기준금리를 낮추며 효과도 없는 경기부양을 위해서라고 하는 것이다.

 

5) 올림픽훼밀리타운의 연도별 실거래량 추세와 2025년 말까지 시장상황 예상

• 전세 거래량은 상당히 일정한 수준을 유지하고 있는 단지다. ( 대략 살펴봐도 연평균 전세 150건 이상이다. )
• 월세 거래량은 50건 이상의 거래량 평균을 보이고 있다.
• 매매 거래량이 폭발하던 시기는 당시로선 파격적인 2016년~2017년 금융채 금리 1.41%~2% 초반의 초저금리 시기
• 한국은행이 되지도 않을 경기 부양을 위해서 지금처럼 기준금리를 계속해서 내린다면 다시금 적은 거래량에 가격만 상승하는 분위기로 돌변할 가능성이 매우 높다. 그리고 그렇게 되길 바라는 게 한국은행과 이창용총재, 최상목 부총리의 목적이 아닐지 의심마저 든다. 

올림픽훼밀리타운 전용84 타입 아파트의 매매, 전세, 월세 거래량 추이