송파구 방이동 코오롱아파트 전용84 금융채 수익률과 시세

최근 한국은행이 경기침체 가능성에 따라서 기준금리 인하를 통하여 부동산 경기를 부양하고 있는 것을 강하게 의심한다. 물론 기준금리 인하가 부동산 부양만을 위한 수단은 아닐 것이나, 서울시의 토허제 해제와 더불어 서울시의 부동산 부양에 일조한 것이 사실인 상황에서 기준금리 인하가 경기 방어보다는 서울시 부동산 가격 상승의 부작용만 발생시킨 현 상황에서 서울, 수도권의 대표적인 지역의 대표적 아파트들에 대한 금리에 따른 가격변화를 살펴본다. - 이번엔 송파구 거여동 e 편한 세상 송파파크센트럴이다.

 

 

송파구 인구수와 총 인구, 연령별 인구수(성별 인구수)

 

 

송파구 방이동 코오롱아파트 전용 84㎡ 금융채 수익률과 매매시세

 1) 은행채 금리(금융채 5년, AAA)와 코오롱아파트 매매가격

• 금융채(AAA, 5년) 수익률은 아파트 가격과 역방향을 보이고 있다. 
• 최근 금리 인하와 더불어 토허제 버프까지 받은 송파구 방이동 코오롱아파트의 가격은 가격 상승 중.
• 최근 2025년 2월 최고가격은 14억 3900만 원 ( 직전 최고가격 : 2021년 10월 15억 9천만 원 )
• 금융채 금리와 역진하는 모습은 2024년을 기준으로 상하로 갈리는 금리와 매매가격을 보면 된다.
• 2020년 12월 ~ 2022년 4월까지의 거래가격은 모두 최근 가격보다 높았다. (즉 모두 손실구간이란 의미다. )

코오롱아파트 전용84타입 금융채금리와 가격변화

 

 

2) 은행채 금리(금융채 5년, AAA)와 방이동 코오롱아파트 매매, 전세가격 비교

• 방이동 코오롱아파트의 가격 방향은 2020년을 기점으로 무섭게 상승했다. 송파구의 다른 가장 비싼 아파트 단지와 다른 점은 금리가 정점에 이른 시기에 거래량이 0에 수렴했었다는 점이다.
• 그리고 최근 기준금리 및 5년 고정금리의 기준이 되는 금융채 5년물 금리가 하락하며 가격은 다시 상승하고 있다.
• 누군가는 큰 이익을 봤을 것이나, 현재 코오롱아파트의 경우엔 2020년 이후 매수자들은 현 시점에 매각한다고 해도 큰 마진을 남기긴 쉽지 않아 보인다. ( 2022년 10월 최고 금리 시점에 10억을 예금하고 6억 원에 전세 거주했다면 이자만 최소 연에 4000만 원씩 벌었을 것이기 때문이다. 4.5~5% 금리시기였다. )
• 당연히 당시 은행이 망한 곳은 없었으므로 자금은 안전히 이자소득을 냈을 것이다. ( 현재는 어떤가? 자산이 녹아내리던 것이 잠시 멈췄을 뿐이다. )

방이동 코오롱아파트 매매, 전세가격 시세

 

 

3) 송파구 문정동 거래등록된 아파트의 실거래 가격범위

• 코오롱 아파트는 문정동에서 중간에 속하는 매매 가격을 보이는 아파트다.
• 이보다 높은 아파트 가격을 보이는 곳들은 재건축 기대감에 거래가 이뤄지는 곳이며, 거의 실거래 가격범위가 없다는 것을 볼 수 있다. 단일 주식시장 장 막판에 단일호가 거래라도 되는게 아니라면 단발성 거래라는 말이다.
• 문제는 2023년 1월 ~ 2025년 3월 말까지 이렇게 단발성 거래만 있는 단지는 환금성이 지옥이란 말이다.(팔려해도 팔 수 없다.)

문정동 코오롱아파트 기준 주변 전용84 타입 아파트 실거래 가격대

 

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4) 방이동 코오롱아파트의 연도별 실거래 가격대 변화

• 기존2021년 최정점을 찍었던 아파트 가격은 2025년 최근에 2022년 최저점 하단을 터치했다.
• 앞으로 한국은행 이창용 총재가 부동산 가격을 부양하기 위해서 기준금리를 더 낮춘다면 2021년 최고가격까지 도달하는 게 불가능해 보이진 않는다. 
• 한국은행 기준금리가 부동산 가격을 잡기 위한 수단은 아니지만, "펌핑"용으로 잘 사용되어지는 걸 기억하라.
• 소위 부동산 전문가란 사람들에게 강의료 몇천만원씩 주며 앞으로 뜰 지역을 찾아다닐 필요는 없을 것으로 보인다.
• 이창용 총재가 매번 경기침체를 부르짖으며 언제까지 기준금리를 낮출지 알 수 없으나 당분간 기준 금리는 우하향 할 게 분명하다. 왜냐면 경기침체에 대응할 수단이 현재 정부에도 없고, 한은은 금리 낮추고 양적완화(무제한 RP-환매조건 단기채-매입) 외엔 방법이 없기 때문이다. 이는 화폐를 시장에 계속해서 공급하며 화폐가치 하락을 통한 인플레이션 상승요인이 되기 때문이다.
• 물가상승도 경제성장에 도움이 된다. (재화의 가격이 오르니 화폐 수치상 경제는 성장한 것이니 말이다. 그중 신축 부동산도 있다. )

방이동 코오롱 아파트 연도별 실거래가격

 

5) 방이동 코오롱아파트의 연도별 실거래량 추세와 2025년 말까지 시장상황 예상

• 2014년~2020년까지 대 투기의 시대가 있었다. 매년 평균 40건 이상의 매매 거래량을 보였다. ( 최대 77건 )
• 이후 이렇게 매집된 아파트들 중 일부는 전세, 월세로 시장에 공급되었다. ( 당연히 전세낀 매매도 있다.)
• 전세 거래량이 일정수준 이상 유지되는 것을 보면 이 단지는 새로운 매집세력에 의해 전세가 공급되는 게 아니라 전세를 유지한 상태로 매매되어 시장에 새로운 전세 공급이 크게 증가하진 않는 곳이다. 
• 학습효과가 무서운 것이 기준금리 하락하며, 이창용 총재가 경기침체에 대응하기 위해서 금리 인하를 지속할 것이란 뉘앙스를 풍긴 게 매집을 노리던 사람들에겐 호재로 불린 거 같다. 2024년 매매 거래량이 증가했다. 더불어 전세 거래량도 2년 전에 비해서 10여 건 이상 증가했다. (100%는 아니지만 투기성으로 봐도 무방할 것으로 보인다. )
• 매매로 접근하는 경우엔 환금성을 주의해야 한다. ( 여유자금으로 해야할 것이다. )
• 다행히 금리가 낮아지며 전세가격이 상승할 명분은 주어진 상황이다. 단, 전세 거주자의 입장에선 이런 곳에 들어갈 땐 전세 가격을 조금 더 낮추던지 다른 지역을 알아보는 게 나쁘지 않은 선택이다. ( 전세자금에 대해서 DSR이 적용될 것이고, 매매가격에 비해서 현저히 낮은 전세가격이라 방심하지 않는 게 좋다. )

올림픽훼밀리타운 전용84 타입 아파트의 매매, 전세, 월세 거래량 추이