신생아특례대출(신생아 특례 자금 대출)은 대환에 적극활용하세요.

국토교통부의 '24년도 주택도시기금 운용계획에 따른 신생아 특례 주택구입, 전세자금 대출 시행발표(2023.12.27)
본 건에 대한 자세한 실례들을 확인해보고 유리한 점과 문제점을 살펴본다.
 
 

 

 

1. 출산가구에 최대 5억원 주택 구입자금 대출지원

 

1) 지원대상

(1) 대출신청일 기준 2년내 출산한 무주택 세대주(신규대출) 및 1주택자(대환대출)
(2) 부부합산 연소득 1.3억원 이하
(3) 가구 순자산 4.69억원 이하 - 4분위 가구 순자산 기준

2년내 출산 기준

①’23.1.1일 출생아부터 적용
②입양아 포함(2살 이하, 단 ‘23.1.1일 출생아부터 적용)
③혼인신고 없이 출산한 부부도 대출 가능
④임신 중인 태아 미포함

 

2) 대상주택

* 주택법 제2조 5항의 국민주택 기준에 따른 면적 기준 ( 도시 전용85㎡이하, 읍,면 100㎡이하 )
주택가액 9억원 이하, 국민주택 규격 이하의 주택이 대상임. ( 위의 주택법의 국민주택이하로 지원대상 정함 )
 

3) 대출한도

* 최대 5억원 ( LTV 일반 70%, LTV 생애최초 80%, DTI 60% )
* 만기 10년, 15년, 20년, 30년 ( 1년 거치 후 원리금 납부 or 거치기간 없이 원리금 납부)
 

4) 대출금리

(1) 특례금리 적용기간(기본)

특례금리 적용하는 기본 기간은 5년( 1자녀 기준)
또한 금리 범위가 1.6% ~ 2.7% 처럼 있는 것은  소득과 선택한 만기기간에 따른 것으로 만기가 최대치라면 2.7%가 특례금리 적용받는 최종 금리일 것이다. 

조건	금리
부부합산 연소득 8500만원 이하	1.6 ~ 2.7%
부부합산 연소득 8500만원 초과	2.7 ~ 3.3%

 
 

(2) 특례금리 적용기간 이후

조건	금리
부부합산 연소득 8500만원 이하	적용금리 + 0.55% 가산 (A참조)
부부합산 연소득 8500만원 초과	시중은행 월별금리 최처치 (B참조)

 
(A) 부부합산 연소득 8500만원 이하의 경우, "신혼부부 디딤돌 대출(최저 2.15%) 수준으로 가산
  -> 특례금리의 적용금리가 1.6% 였다면 1.6% + 0.55% = 2.15% 라는 의미이고, 그보다 높은 금리라면 2.15% 넘음.
 
(B) 부부합산 연소득 8500만원 초과의 경우, 한국은행이 매월 고시하는 예금은행 가중평균금리 또는 은행연합회가 고시하는 가계대출-> 주택담보 대출의 금리중 작은 값

한국은행 고시 - 보도자료	은행연합회 고시 (https://portal.kfb.or.kr/)

 
 

(3) 우대금리

 

 

(4) 우대금리 시뮬레이션

 
사례1)
부부합산 연소득 8500만원(세금내기전 명목소득)이하에 기존 자녀가 1명(만 2세초과)에 2024년 1명의 소중한 생명이 더 태어날 예정인 가정이 자산 3억원에 신생아특례대출로 30년 만기 5억 대출을 받아서 8억 짜리 집을 경기도에서 신규분양 받는다. 남편이 스무살부터 가입한 청약종합저축이 있는 만 40세의 가구주일때의 금리조건은?
 
가. 소득 : 8500만원 이하 소득 ( 금리 1.6% ~ 2.7%에서 기간이 중요 )
나. 대출만기 : 30년 (최대치) -> 2.7% 일 것임.
다. 기존자녀 : 만 3세 -0.1%
라. 추가자녀 : 태어날 예정 -0.2% ( + 추가출산으로 특례금리 5년 연장 )
마. 청약가입 : 기간 20년 ( 20세부터 가입기간 ) -0.5%
바. 신규분양 : -0.1%
사. 전자계약 : -0.1%
 
사례1의 40대 가구주의 특례보금자리금리는 1.7%로 10년간 5억을 대출받아서 1년 거치후 원리금상환하던지, 대출받은 다음달부터 원리금 상환을 하면 된다. 그리고 총 120회차까지 10년간 특례금리 1.7%를 적용받은 후의 금리는 아무도 모를테지만, 3.2% 수준이라고 가정했을 때의 30년 기간 시뮬레이션은 대략 아래와 같다.

헌데 이 시뮬레이션도 매우 큰 오류가 있다. 디딤돌대출(신혼부부) 수준으로 기산한다고 하는데 그 금리가 높은 금리일 수도 있다. 저금리 시대가 올지는 누구도 모르는 것이니. 그래서 맨 아래에서 얘기했듯, 대환대출로는 적극활용이란 것이다. 집값도 떨어질지, 이 신생아 대출이 1년더 연장시켜줄지 미래는 모르는 일이다. 주택 구매는 신중해야 할 시점이다.
 
다시 말씀드리지만 미래의 금리는 아무도 모른다. 다만, 1%대의 금리는 어렵다.
 

특례금리기간과 일반금리 적용기간의 원금균등분할상환의 대출상환 시뮬레이션

 
 

(5) 결론적으로 "대환" 대출은 매력적이지만, 주택구입용으로는 글쎄.

이미 주택을 구입한 후, 4%이상의 금리로 대출이자를 내고 있는 가정이 있다면 이번 신생아대출을 이용해서 대환대출로 이자를 줄이는 것은 효과적일 수 있다. 아니 무조건 효과적이다. 출산을 대환대출 이자 낮추려고 하는 가정은 없다. 그러니 이 신생아 대출이 아이들의 출산율을 높이는 정책으로는 정말 미미한 효과라도 있다면 좋겠다.
 
하지만, 이미 대출이자로 허덕이는 가정이 아이를 낳을 계획에 있었다면, 이건 무조건 대환대출을 이용해서 현재 금리수준을 낮춰주는게 유리하다. 없는 것 보다는 좋다는 말이다.
 
그리고 이 대출을 이용해서 주택을 구매하는 건, 글쎄라고 표현한 이유는 현재 주택 그것도 아파트의 가격이 거품이 잔뜩 낀 상태에서 5억이라는 돈은 정말 큰 돈이다. 이런 돈을 기간내내 지원해 주는 것도 아니고, 5년, 10년 최대 15년 이자지원해준다고 덜컥 사서는 안된다. 집값이 하반기라도 안정화 된다면 그 땐 검토해 보시는 것도 좋다. 하지만, 현재까지 거품은 전혀 빠지지 않았다. 
 
오히려 2021년의 최 정점의 가격대 수준의 90%까지 다시 거품이 낀 상태에서 대출 이자 지원만 보고 덜컥 덤벼들었다가는 원금의 손실도 있을 수 있다. 다만, 지역마다 아파트 위치에 따라서 가격이 많이 떨어진 곳은 고려해 볼 사항이라고 말하는 것이다. 그것도 아이가 나올 계획이 있다면 말이다.
 
다시 말하지만, 이깟 대출 이자지원 때문에 아이를 가질 가정은 없다. 그러니 자연스레 아이가 들어선 가정에서 현재 주택구매로 이자에 힘들어 한다면 무조건 신청하라는 말이고, 주택구입은 가격이 최고점에서 최소 30~40% 빠진 마음에 드는 주택이면 몰라도 현재 가격대에서는 구매하지 않길 권하고 싶다는 말이다.