실거주 의무폐지 반대(올림픽파크포레온 관련)

주택법[시행 2023.6.28] [법률 제19117호, 2022.12.27., 타법개정] 실거주의무 관련법률안

 

 

둔촌주공을 위한 실거주의무 폐지를 반대한다.

현행법(주택법)상 2021년 2월 19일 이후 분양한 수도권의 분양가상한제 아파트의 일반분양 청약 당첨시 최초 입주일로부터 2~5년 간 실거주의무가 생긴다. ( 시세보다 낮은 분양가. 투기수요차단. 실거주자(≠실수요자) 위주 공급 )

 

분양권 매각 :

2024년 1월부터 전매제한이 풀리는 대규모 단지가 분양권 거래가 불가능함.(?) 분양권 매도자는 최초 입주 시부터 거주의무가 발생하므로, 분양권을 팔 수 없다. 이미 실거주 의무를 지고 본 주택을 청약, 분양받았으므로 거주 불가시에 본 주택의 판매는 LH에만 할 수 있다. 분양가로 파는 것이니 차익은 없을 것이다. 차익을 남길 수 없으므로 실거주의무 폐지 필요?

 

신축 갭투자 :

실거주 의무를 지는 입주자들은 잔금을 스스로 마련해야 한다. 실거주 하면서 전세를 놓을 수 없으니 잔금 마련이 어려울 수 있다. 이 경우에도 퇴로가 없는 것이 아니다. 잔금 마련이 정말 불가능하다면, 주거이전을 통한 LH에 주택을 팔면 된다.

갭투자의 가능성이 차단되므로, 주택법에서의 실거주의무 폐지가 필요?

 

결국 시세차익을 얻고 분양권을 파는게 불가능해졌다는 것이지, 팔고 나가지 못한다는 것이 아니다. 그리고 언론이 말하는 다른 단지들은 곁다리일 뿐이고, "둔촌주공"만을 위한 언론사의 기사라고 보는 게 옳다. 지금 2023년 연초 둔촌주공을 구하기 위해서 막던지던 국토부장관도 국회의원 나서려고 개각대열에 합류한 마당에 마지막 실거주자들을 위한 규제마저 해제하려는 언론의 기사와 논조를 비난하고 싶다.

 

여러 언론에서 말하는 선의의 피해자가 발생할 수 있다는 뉘앙스의 기사들도 몇건 접했다.

 

그들이 말하는 피해는 차후 주택 가격의 상승을 통해 얻을 것으로 기대(?)되는 수익 기회 박탈을 말함이다. 분양가에 LH에 매각할 수 있으므로, 금전적 손실이 발생할 소지는 없다. 또한 기자들과 언론이 대책이라고 말하는

 

"총 보유기간내에 어느 시점에서 양도 전까지 의무기간을 채우면 되게끔 하자"는 본 법안의 효과를 무력화시키려는 기사까지도 나오고 있다. 다시 말하지만, 누가? 어떤? 피해를 당한다는 말인가? 이 법안만 폐지되면 얻게 될 분양권 프리미엄을 말함인가? 그게 합당하다면, 그것은 "실거주의무 폐지"를 말한 원희룡 장관에게 행정소송을 하던, 민사소송을 하던 해야 할 사항이다. 법률을 개정할 사안이 아니란 말이다.

 

또 실수요자로 대변되는 투자자들이 전세를 통한 잔금 마련을 못하며 피해를 볼 수 있다고 한다. 무슨 피해를 말하고자 하는가?

 

전국에서 최소한 2000만명 이상의 강남 아파트 실수요(?) 자들이 있는데, 중도금, 잔금이 없을 뿐인 실수요자들은 무슨 피해를 당하고 있는 것인가? 집을 사는 행위는 전세를 놓기 위함인가? 아니면 10년 ~ 20년 후 집값이 오른 후에 살 수 없으니 지금 당장 전세 끼고 집을 사들이는 실수요(?) 자들을 말하는 것인가?

 

실 거주자를 위한 정책이고, 실 거주자들의 주거를 위해서 분양가상한제를 시행했던 상황에서 이런 혜택을 받은 단지가 오히려 실거주의무를 회피하고자 하는 투자자들을 위해서 실거주의무 법안을 폐지하려 하는게 온당한가? 이 말이다.

 

현재 이 법에 실거주 의무를 적용 받는 아파트는 전국 66개 단지 4만 3786세대.

 

 

* 분양가상한제와 실거주의무 요약 *

1) 분양가상한제 주택의 입주자는 실거주 의무를 진다. (거주의무자)

2) 분양가상한제 주택 부득이한 사유가 아닌 한 실거주. 사유 외 거주 이전해야 할 경우 LH에 주택을 팔아야 함.

3) 실거주의무 기간은 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위

4) 실거주의무 기간은 대통령령으로 정한다. - 주택법 시행령 제60조의 2

 

 

1. 주택법 제57조 - 실거주의무 관련조항

 제57조의 2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무 등) 

 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택의 입주자(상속받은 자는 제외한다. 이하 이 조 및 제57조의3에서 “거주의무자”라 한다)는 해당 주택의 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위에서 해당 주택의 분양가격과 국토교통부장관이 고시한 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격의 비율에 따라 대통령령으로 정하는 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다) 동안 계속하여 해당 주택에 거주하여야 한다. 다만, 해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우 그 기간은 해당 주택에 거주한 것으로 본다. <개정 2021. 1. 5., 2021. 4. 13.>

 

1. 사업주체가 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 “수도권”이라 한다)에서 건설ㆍ공급하는 분양가상한제 적용주택

 

2. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 행정중심복합도시(이하 이 조에서 “행정중심복합도시”라 한다) 중 투기과열지구(제63조 제1항에 따른 투기과열지구를 말한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 행정중심복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 입주자 모집조건을 달리 정하여 별도로 공급되는 주택

 

3. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조 제1항 제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택

② 거주의무자가 제1항 단서에 따른 사유 없이 거주의무기간 이내에 거주를 이전하려는 경우 거주의무자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이 조 및 제64조에서 같다)에 해당 주택의 매입을 신청하여야 한다.

 

③ 한국토지주택공사는 제2항에 따라 매입신청을 받거나 거주의무자가 제1항을 위반하였다는 사실을 알게 된 경우 위반사실에 대한 의견청취를 하는 등 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 없으면 해당 주택을 매입하여야 한다.

 

④ 한국토지주택공사가 제3항에 따라 주택을 매입하는 경우 거주의무자에게 그가 납부한 입주금과 그 입주금에 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금의 평균이자율을 적용한 이자를 합산한 금액(이하 “매입비용”이라 한다)을 지급한 때에는 그 지급한 날에 한국토지주택공사가 해당 주택을 취득한 것으로 본다.

⑤ 거주의무자는 거주의무기간 동안 계속하여 거주하여야 함을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에 포함되어야 할 표기내용 등은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제3항 및 제4항에 따라 한국토지주택공사가 취득한 주택을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공급받은 사람은 제64조제1항에 따른 전매제한기간 중 잔여기간 동안 그 주택을 전매(제64조 제1항에 따른 전매를 말한다)할 수 없으며 거주의무기간 중 잔여기간 동안 계속하여 그 주택에 거주하여야 한다.

⑧ 한국토지주택공사가 제3항 및 제4항에 따라 주택을 취득하거나 제7항에 따라 주택을 공급하는 경우에는 제64조제1항을 적용하지 아니한다.

[본조신설 2020. 8. 18.]
[제목개정 2021. 1. 5.]

 

1). 대통령령 관련 - 주택법 시행령 제60조의 2

제60조의 2(분양가상한제 적용주택 등의 입주자의 거주의무기간 등) 

① 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간(이하 “거주의무기간”이라 한다)을 말한다. <개정 2021. 7. 6.>

 

1. 법 제57조의2제1항제1호에 따른 주택의 경우

 

가. 공공택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

   1) 분양가격이 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법으로 결정된 인근지역 주택매매가격(이하 “인근지역주택매매가격”이라 한다)의 80퍼센트 미만인 주택: 5년

     

   2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 3년

 

나. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택의 경우

   1) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 미만인 주택: 3년

   2) 분양가격이 인근지역주택매매가격의 80퍼센트 이상 100퍼센트 미만인 주택: 2년

 

2. 법 제57조의2제1항제2호에 따른 주택의 경우: 3년

3. 법 제57조의2제1항제3호에 따른 주택으로서 분양가격이 인근지역주택매매가격의 100퍼센트 미만인 주택의 경우: 2년

 

② 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “해외 체류 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유를 말한다. 이 경우 제2호부터 제8호까지의 규정에 해당하는지는 한국토지주택공사(사업주체가 「공공주택 특별법」 제4조의 공공주택사업자인 경우에는 공공주택사업자를 말한다. 이하 이조에서 같다)의 확인을 받아야 한다. <개정 2021. 7. 6.>

 

1. 해당 주택에 입주하기 위하여 준비기간이 필요한 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 최초 입주가능일부터 90일까지로 한다.

2. 법 제57조의2제1항 각 호 외의 부분 본문에 따른 거주의무자(이하 “거주의무자”라 한다)가 거주의무기간 중 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 해외에 체류하는 경우

3. 거주의무자가 주택의 특별공급을 받은 군인으로서 인사발령에 따라 거주의무기간 중 해당 주택건설지역(주택을 건설하는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구역을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 아닌 지역에 거주하는 경우

4. 거주의무자가 거주의무기간 중 세대원(거주의무자가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 근무ㆍ생업ㆍ취학 또는 질병치료를 위하여 세대원 전원이 다른 주택건설지역에 거주하는 경우. 다만, 수도권 안에서 거주를 이전하는 경우는 제외한다.

5. 거주의무자가 거주의무기간 중 혼인 또는 이혼으로 입주한 주택에서 퇴거하고 해당 주택에 계속 거주하려는 거주의무자의 직계존속ㆍ비속, 배우자(종전 배우자를 포함한다) 또는 형제자매가 자신으로 세대주를 변경한 후 거주의무기간 중 남은 기간을 승계하여 거주하는 경우

6. 「영유아보육법」 제10조제5호에 따른 가정어린이집을 설치ㆍ운영하려는 자가 같은 법 제13조에 따라 해당 주택에 가정어린이집의 설치를 목적으로 인가를 받은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 가정어린이집을 설치ㆍ운영하는 기간으로 한정한다.

7. 법 제64조제2항 본문에 따라 전매제한이 적용되지 않는 경우. 다만, 제73조제4항제7호 또는 제8호에 해당하는 경우는 제외한다.

8. 거주의무자의 직계비속이 「초ㆍ중등교육법」 제2조에 따른 학교에 재학 중인 학생으로서 주택의 최초 입주가능일 현재 해당 학기가 끝나지 않은 경우. 이 경우 해당 주택에 거주한 것으로 보는 기간은 학기가 끝난 후 90일까지로 한정한다.

③ 거주의무자는 법 제57조의2제2항에 따라 해당 주택의 매입을 신청하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 매입신청서를 한국토지주택공사에 제출해야 한다.

④ 한국토지주택공사는 거주의무자가 법 제57조의2제1항을 위반하여 같은 조 제3항에 따라 해당 주택을 매입하려면 14일 이상의 기간을 정하여 거주의무자에게 의견을 제출할 수 있는 기회를 줘야 한다.

⑤ 제4항에 따라 의견을 제출받은 한국토지주택공사는 제출 의견의 처리 결과를 거주의무자에게 통보해야 한다.

⑥ 법 제57조의2제3항에서 “대통령령으로 정하는 특별한 사유”란 다음 각 호의 사유를 말한다.

1. 한국토지주택공사의 부도ㆍ파산

2. 제1호와 유사한 사유로서 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입하는 것이 어렵다고 국토교통부장관이 인정하는 사유

⑦ 법 제57조의2제6항에 따른 부기등기에는 “이 주택은 「주택법」 제57조의2제1항에 따른 거주의무자가 거주의무기간 동안 계속하여 거주해야 하며, 이를 위반할 경우 한국토지주택공사가 해당 주택을 매입함”이라는 내용을 표기해야 한다.

[본조신설 2021. 2. 19.] [제목개정 2021. 7. 6.]

 

 

2. 주택법 - 제62조(주택의 전매행위 제한 등)

 

제64조(주택의 전매행위 제한 등) 

① 사업주체가 건설ㆍ공급하는 주택[해당 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리ㆍ자격ㆍ지위 등을 말한다)를 포함한다. 이하 이 조 및 제101조에서 같다]으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택을 전매(매매ㆍ증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18., 2021. 4. 13.>

1. 투기과열지구에서 건설ㆍ공급되는 주택

2. 조정대상지역에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.

 

3. 분양가상한제 적용주택. 다만, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택은 제외한다.

4. 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택. 다만, 제57조제2항 각 호의 주택 및 수도권 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 공공택지 외의 택지에서 건설ㆍ공급되는 주택은 제외한다.

5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목 후단에 따른 공공재개발사업(제57조 제1항 제2호의 지역에 한정한다)에서 건설ㆍ공급하는 주택

② 제1항 각 호의 주택을 공급받은 자의 생업상의 사정 등으로 전매가 불가피하다고 인정되는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 제1항 제3호의 주택을 공급받은 자가 전매하는 경우에는 한국토지주택공사가 그 주택을 우선 매입할 수 있다. <개정 2017. 8. 9., 2020. 8. 18.>

③ 제1항을 위반하여 주택의 입주자로 선정된 지위의 전매가 이루어진 경우, 사업주체가 매입비용을 그 매수인에게 지급한 경우에는 그 지급한 날에 사업주체가 해당 입주자로 선정된 지위를 취득한 것으로 보며, 제2항 단서에 따라 한국토지주택공사가 분양가상한제 적용주택을 우선 매입하는 경우에도 매입비용을 준용하되, 해당 주택의 분양가격과 인근지역 주택매매가격의 비율 및 해당 주택의 보유기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 매입금액을 달리 정할 수 있다. <개정 2020. 8. 18.>

④ 사업주체가 제1항제3호 및 제4호에 해당하는 주택을 공급하는 경우에는 그 주택의 소유권을 제삼자에게 이전할 수 없음을 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. <개정 2017. 8. 9.>

⑤ 제4항에 따른 부기등기는 주택의 소유권보존등기와 동시에 하여야 하며, 부기등기에는 “이 주택은 최초로 소유권이전등기가 된 후에는 「주택법」 제64조제1항에서 정한 기간이 지나기 전에 한국토지주택공사(제64조 제2항단서에 따라 한국토지주택공사가 우선 매입한 주택을 공급받는 자를 포함한다) 외의 자에게 소유권을 이전하는 어떠한 행위도 할 수 없음”을 명시하여야 한다.

⑥ 한국토지주택공사가 제2항 단서에 따라 우선 매입한 주택을 공급하는 경우에는 제4항을 준용한다.

⑦ 국토교통부장관은 제1항을 위반한 자에 대하여 10년의 범위에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택의 입주자자격을 제한할 수 있다. <신설 2020. 8. 18.>