안산시 단원구 힐스테이트중앙 아파트 거래분석

경기도 안산시 단원구 고잔동 853에 위치한 힐스테이트중앙 아파트 단지의 전용 59 타입의 아파트매매, 아파트전세를 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1152세대(총8개동)	저/최고층	27층/37층
사용승인일	2018년 11월 14일	총주차대수	1508대(세대당 1.3대)
용적률	266%	건폐율	16%
건설사	현대건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-487-9273
주소	경기도 안산시 단원구 고잔동 853
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

[최고 거래가격] 2022년 5월 : 7억6천만원

[최근 거래가격] 2023년 10월 : 6억 6천8백만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 힐스테이트중앙의 계약 기간 내 전용면적별 월세보증금, 월세 평균

계약기간내 월세보증금 및 월세평균 ( 단위 : 만원 )

 

(2) 힐스테이트중앙의 계약 기간내 전용면적별 전세보증금 평균

계약기간내 전세보증금 평균 ( 단위 : 만원 )

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

매매의 경우, 비교적 신축이라서 가격대의 자연상승분 수준으로의 조정 정도의 가격대 형성됨. 

전세의 경우, 중위가격대와 하위 가격대가 명확한 게 흡사 서울지역에 "임대주택"을 포함한 아파트 단지와 비슷한 모습이다. 단지정보 내에는 임대세대 포함이 표시되지 않아서 그 부분은 확인이 어려우나, 전세가격대가 낮게 형성된 게 있음.

 

2023년 9월에 전용 59는 특이하게 전세 5억 5천만 원 거래가 있었다. 이는 전용 99보다 보증금이 비싸고 역대급 가격이다.

아주 많이 이상하다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

<힐스테이트중앙 주변 매매가>

주변에서 가장 비싼 가격대로 매매가가 형성되어 있다. 하지만, 아래쪽 긴 수염으로 보아, 더 낮은 가격대의 거래도 있는 것으로 보임. 가격 안정성이 떨어진다는 의미임. 

 

<힐스테이트중앙 주변 전세가>

실사용가치인 전세가격의 경우엔 23년 9월의 전세가 특이사항(아웃라이어)인 5억 5천만 원이 인위적인 가격상승 시도가 아닐지 의심된다. 주변 유사평형에서 비교가 안 되는 전세가격이다. 아니라면 매매를 전세로 표시한 통계오류던지.

 

아무튼 특이사항을 배제시키면 중앙에 위치한다. ( 박스플롯 그림상에 중앙이지, 높은 가격 상단에 있다는 말이다. )

비교되는 단지는 "안산레이크타운푸르지오"다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 4천만 원 

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 2천5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.66
전세가율(중위배수) : 1.64

 

전세가배율이 출렁거리는 오른쪽 그래프와 왠지 전세가와 매매가 비율을 줄이려는 듯한 급등한 전세가격 그래프가 대조적이다. 짧은 기간 통계로 확인하거나, 외지인이 이 수치를 보고 매입한다면 낭패를 볼 수 있을 것 같다. 전반적으로 가격 안정적이지 않고, 현재 가격대가 절대적으로 적당한 가격대라 하기 어려워 보인다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 7천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 10월 : 6억 6천8백만 원

회사채 3년 AA- 수익률 : 4.776% (23/10/16)

 

최근 거래가격 기준으로 약 2억 원의 권리금을 주고 산 개념임. 전액 현금매입기준 채권투자 수익은 연 3200만 원 수준.

5년 후 매각 기준 : 8억 3천만 원에 재매각하면 본전이 됨. 혹은 무위험 투자를 선호한다면, 신한은행 4.1% 정기예금으로 1년 금융이자만 2730만 원이 됨. 

 

만일 대출이 있다면, 5년 후 매각 시 본전이 될 가격은 8억 3천만 원 이상이 된다는 얘기임. 물론 월에 출퇴근 비용이 이곳에 이사옴으로써 절약되어 비용상각이 된다면 이야긴 달라짐. 케이스 바이 케이스로 생각하시길 바라며, 현재의 금융적 환경을 조건으로 봤을 때는 최근 거래가격은 비싼 가격임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

"안산레이크타운푸르지오"와 실사용가치면에서 거의 유사한데, 안산푸르지오와 힐스테이트중앙은 아주 큰 차이점이 있었다. 힐스테이트중앙은 안산중앙초등학교가 가깝고, 안산레이크타운푸르지오는 "양지초등학교"가 가깝다.

 

두 단지의 가장 큰 차이점은 힐스테이트 중앙이 상가지역에 위치하고, 비교적 4호선 중앙역과 가깝다는 게 특징이라면, 안산레이크타운푸르지오는 안산천과 안산호수공원에 붙어있는 단지라는 점이다. 그냥 로드뷰로만 봐도, 타워형의 공원뷰는 매우 이상적인 주거환경으로 보일 것 같다. 물론 공원을 뜯어먹고 살 건 아니지만 말이다.

 

일하며 살기엔 힐스테이트중앙이 출퇴근 지하철 이용자에겐 선호될 것이고, 휴식의 관점에서는 안산레이트푸르지오가 선호될 것으로 보인다. 

 

아주 재밌는 두 개의 단지 비교였다.