시흥시 은행동 시흥은행푸르지오 아파트 거래분석

경기도 시흥시 은행동 599-1에 위치한 시흥은행푸르지오의 전용 84㎡의 아파트매매, 아파트전세, 아파트월세의 거래를 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1216세대(총16개동)	저/최고층	14층/20층
사용승인일	2004년 07월 30일	총주차대수	1418대(세대당 1.16대)
용적률	247%	건폐율	17%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-404-9744
주소	경기도 시흥시 은행동 599-1
면적	대분류 4타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

[최고 거래가격] 2021년 11월 : 6억 5천만 원

[최근 거래가격] 2023년    9월  : 4억 9천4백만 원

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

(1) 계약기간 중 전용면적별 월세보증금/월세평균 (단위 : 만원)

시흥은행푸르지오 전용면적별 월세보증금, 월세 (단위 : 만원)

 

(2) 계약기간중 전용면적별 전세 보증금

시흥은행푸르지오 전용면적별 월별 전세계약평균 ( 단위 : 만원 )

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2020년~ 2022년의 가격폭등을 겪은 후, 제자리로 돌아가려 하는 모습. 다만, 정주여건에서 이전보다 나아지는 상황에서 가격대의 흐름이 중요할 것으로 보임. 전세가격대는 2021년을 제외하면 대부분의 거래가 중앙가격대에 위치하고 있음. 2023년 중위가격은 2억 5천만 원임. 투자수요가 몰렸던 2021년 매수자들이 2021년부터 전세가격 상승을 유도한 것으로 보임. 가장 많은 전세양이 2022년도에 있었다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

<시흥은행푸르지오 주변 매매가>

시흥은행푸르지오는 중간 가격대에서 매매 거래는 타 단지와 비교해서 적지 않은 편. 2023년 매매가 선두는 2곳.

"시흥은계호반써밋플레이스", "은계파크자이"로 2023년 최고가는 6억7천2백만 원의 호반. 2등은 6억7천의 은계파크자이.

2백만원 차이가 나는데... 다분히 누군가 의도한 것처럼 오해할 만한 가격차이다. 3위는 제일풍경채더숲이다. 

매매에 있어서는 브랜드 신경 안 쓰는 것 같으며, 신축들이다.

 

<시흥은행푸르지오 주변 전세가>

신축선호가 높다. 실사용가치인 전세에서 신축들이 대부분 높은 가격대와 거래량을 형성하고 있다. 지나친 실사용수요는 장기적으로 이 지역에서 살려는 수요라기보다는 거쳐가는 수요일 가능성이 높다. 이쪽 지역이 외곽순환시흥 IC와 거리적으로 가까워서 출퇴근 시간에 밀리기도 하는 곳이어서, 결과적으로는 현재 전세 거주자들은 본인들이 바라는 지역으로 이동할 것 같다. 출퇴근 차량을 보면 그렇게 생각된다. 매매가 가능할 법한 가격대의 금액으로 신축에서 전세로 사는 것처럼 보인다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 6천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 2억 5천만 원

전세가율(평균배수) : 1.5
전세가율(중위배수) : 1.44

 

2023년 9월 전세가격이 갑자기 급등한다. 마치 매매가격이 저렴하기라도 한 듯. 

아래 우측의 전세가배율이 급락하는 것처럼 보이는 것은 좌측 그래프의 파란 선의 전세가격 급등이 원인이다. 매매가에 붙은 전세가격. 해당 면적의 전세매물이 없다. 

 

좀 이상하다. 최근 4층 5억, 12층 5억 2천만 원의 매물이 있다. 한데, 4억 5천에 전세라니 좀 많이 이상하다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년    9월  : 4억 9천4백만 원

최근 거래가격을 회사채수익률 AA- 3년물 : 4.722% 수익률로 적용할 경우, 월 30만 원의 초과되게 비싸게 구입한 것이다.

 

최근 거래가격을 기준으로 7천만 원가량의 권리금을 얹어서 매입한 것이다. 상가처럼 아파트도 먼저 선점했으니 권리금으로 수익을 맞추는 투자도 있을 수 있기에 그렇게 생각하면 편하다. 올해 계약된 대부분의 거래가 금리상승에 따라서 수익률 선에 수렴하고 있다. 그리고 더 높은 금리가 되었음에도 싸 보이는 착시로 최근 거래가 이뤄진 것으로 본다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

금모래초등학교가 지척이고, 비둘기 공원과도 가깝다. 초등저학년 학부모들이 가정을 꾸리고 살기에 긍정적으로 보인다. 

이 지역도 차량 없인 삶이 불편한 곳인 거 같다. 세대당 1.16대의 주차면임에도 차량들이 지상에 주차된 것을 보니 그래 보인다. 또한 2004년에 지어진 집임에도 지하주차장이 넓지 않은 것 같다. 지상 주차장에 차량이 많다. 요즘엔 지하주차장과 엘리베이터로 각 동에 연결되는 게 당연하게 생각될 수 있는데, 왠지 여긴 아닐 수 있겠다 생각이 든다. 관심이 있는 분들이라면 직접 가서 확인하심이 좋을 듯하다. 

 

적정가격대라면 적극 추천하고 싶은 단지이나, 4억 중반이면 관심 가지시고, 그 이상이라면 기다리시길 권고합니다. 현재 금리 수준에서의 5억 이상의 가격은 차라리 현금으로 갖고 계시면 신한은행에 4.1% 정기예금으로 무위험 수익 챙기시고, 대출받아서 사셔야 한다면 조금 더 기다리거나, 직장과 가까운 다른 곳에 신경 쓰시는 게 좋을 것 같습니다. 

 

2023년 현재 금리에서의 예전 호가대비 저렴해 보이는 것에 현혹되선 안될 것 같습니다. 가격이 중요하고, 대출은 최대한 적게 받으시길 권합니다.