안산시 상록구 늘푸른아파트 거래분석

경기도 안산시 상록구 사동 1533에 위치한 "늘푸른"아파트의  전용 84 타입 중심으로 매매 및 전세 거래현황을 분석합니다.

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	674세대(총10개동)	저/최고층	12층/15층
사용승인일	1999년 11월 19일	총주차대수	1047대(세대당 1.55대)
용적률	184%	건폐율	19%
건설사	금강주택(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-501-5777
주소	경기도 안산시 상록구 사동 1533
면적	대분류 5타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 - 전용면적 :  84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 거래가격] 2022년 2월 : 6억4천3백만원

[최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억 원

매매 - 실거래가격 추세(기준금리와 비교)	전세 - 보증금 추세(전세대출금리와 비교)

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

(1) 늘 푸른 아파트 월세 계약기간 내 월세보증금과 월세평균 (전용면적별)

늘푸른아파트 전용면적별 월세 보증금과 월세(단위 : 만원)

 

(2) 늘푸른아파트 전세 계약기간내 평균전세금 (전용면적별)

늘푸른 아파트 전용면적별 전세보증금 ( 단위 : 만원)

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

2021년 실거래 중위가격은 4억 1천550만 원이 가격 저항선으로 보임. 이후 2022년 거래 없다시피 했고, 2023년 정부의 부동산 부양정책인 "특례"효과로 거래가 일부 일어났으나, 2023년 최저선은 2021년의 중윗값에 가까이 다가선 모양.

전세 및 월세량은 많지 않아 보임. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

(1) 최근 전용 84의 전월세 현황 (주의 : 왜인지는 모르겠으나, 비슷한 보증금에 월세를 받는 상황)

 

전세나 월세계약 시 전세, 월세 보증금과 월세 잘 파악하심이 좋겠습니다.

누가 봐도 10층 전세가 더 좋은 조건인 거 같은데, 6층은 비슷한 월세보증금에 월세 50만 원으로 계약됨.

구분	전용면적	계약년월	보증금	월세	층수
전세	84㎡	202307	32,000	0	10
전세	84㎡	202307	32,000	0	10
월세	84㎡	202307	5,000	100	5
월세	84㎡	202308	30,000	50	6

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

매매의 경우 "e 편한 세상상록", "그랑시티자이"가 거래량과 거래가격 모두 최상위권에 포진하고 있음. 늘 푸른 아파트는 상대적으로 중위권에 가격대는 위치하고 있으나 거래량은 적음. 저렴한 거래가격대에선 "현대 2"아파트가 우세함. 

전세 상황도 매매와 유사한 패턴이나, 전세의 거래량이 거의 2군데로 쏠려있는 모습임. 그래도 중위가격대인 "늘 푸른"

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 4천만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 3억 5백만 원

전세가율(평균배수) : 1.48
전세가율(중위배수) : 1.43

 

2021년부터 전세가배율의 진폭이 크게 흔들림. 2015년~16년 진폭이 상하로 벌어진 것은 낮은 전세가격 때문으로 보임.

더 문제는 거래량임. 4억 2천만 원의 매매가격대를 넘어서며 거래량이 급감하는 모습을 보임. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 8천만 원 ( +부동산 선점권리금 )

최근 실거래가격 : [최근 거래가격] 2023년 9월 : 5억 원 - 회사채 3년 AA- 수익률 : 4.776%

 

2021년 이전에는 약 9년간 수익률에 수렴하는 가격대를 보였으나, 최근의 거래는 수익률과 동 떨어진 가격대의 흐름.

수익률보다 월등히 높은 가격대

최근 거래가격인 5억 기준 1억 2천만 원 권리금 주고 매입한 개념으로 현 금리상황에서 이 지역에 직주근접, 지하철 이용편의성이 비용효과를 상쇄할 수 있다면 적정한 권리금일 수 있으나, 그게 아니라면 현시점에서 직전 거래를 봤을 때는 저렴하지 않은 상황.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

4호선 한대 앞역이 인근에 위치하고, 수인분당선이 공사 중으로 "인천", "사당" 등지로의 접근이 가능한 지역. 

서울교통공사 사이버스테이션기준 43분 소요. 향후 지하철을 이용하기 편리해질 소지가 있는 지역임. 지하철을 이용한 지역 내 여러 커뮤니티 이용도 편리해 보인다. 안산시는 살아본 적이 없어서 몰랐던 곳인데, 아파트 단지의 중앙 측에 상권이 형성되어 있어서 살기에도 좋아 보이는 곳.

 

성안초등학교가 지척에 있고, 성안중학교도 가까이 있어서 저학년 초중학생이 있는 가족들이 살기엔 편리해 보이는 지역.

상권접근성도 좋아 보인다. 대형마트는 차 타고 가면 되니 문제안 될 것 같다. 

 

전반적으로 양육환경, 거주환경, 교통환경이 좋아 보이는 지역이다. 다만, 급격히 상승한 가격대와 현 금리상황에서는 최근 거래된 5억 원의 가격도 비싼 가격대임은 분명하다. 물론 직주근접, 지하철이 반드시 필요한 분들은 월 교통비등과 비교함도 나쁘지 않다. 현 가격대가 수익률에서 약 50만 원 초과된 상태지만, 월 이동비용이 그보다 높다면, 최근 가격대 수준에서 접근함도 나쁘지 않은 곳이다.