덕양구 행신동 소만9단지 부영아파트 거래분석

경기도 고양시 덕양구 행신동 793에 위치한 소만마을 9단지 부영아파트의 전용 43㎡ 매매, 전세 거래를 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	960세대(총7개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	1995년 05월 13일	총주차대수	781대(세대당 0.81대)
용적률	237%	건폐율	21%
건설사	(주)부영
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-972-8550
주소	경기도 고양시 덕양구 행신동 793
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격 (기준 전용면적 :  ㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

[최고 거래가격] 2021년 10월 : 3억 8천5백만 원

[최근 거래가격] 2023년 9월   : 2억 3천8백만 원

매매 - 실거래가격 추세	전세 - 보증금 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세의 경우, 2021년, 2022년 급등시기에도 전세보증금 중윗값은 1억 8천5백만 원 ~ 1억 9천만 원대에 있었음. 그 이상은 역전세는 어쩔 수 없음. 2024년 가지 역전세 계속될 상황으로 보임.

 

2022년 중위가격대가 "박스플롯"의 상단에 위치한 것으로 봐서는 당시의 호가가 급등시기의 호가보다 낮아지니, 싼 것 같은 느낌이 들어서 매입한 것으로 보임. 2022년에 급하게 덤벼든 거래 건들은 최소 5천만 원 이상 손해 보고 있는 상황이며, 연식과 매매량등 고려 시에도 회복은 어려워 보임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

유사 평형대에서 "소만마을(풍림)", "소만마을 1단지"가 있고, 전세거래량은 서로 비슷하지만, 중위가격대는 500~1000만 원 정도씩 차이 남. 소만마을 9단지가 가장 저렴한 구간의 전세가격대.

 

유사평형에서 매매는 호가를 확실히 낮춘 소만마을 9단지만 거래가 있는 상황임. 비교군에서 전세는 3개의 단지가 나오지만, 매매에서는 소만 9단지만 잡히고 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 2억 5백만 원

해당연도 전세가 중위가격 : 1억 6천5백만

전세가율(평균배수) : 1.28
전세가율(중위배수) : 1.24

 

전세시세의 상승이 있었지만, 매매가격이 전세가격 상승의 3배 이상 상승하며 큰 파고를 만들었으나, 장기시계열상의 전세가배율 중위배수는 제법 안정적임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 2억 1천3백만 원 ( +부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 

[최근 거래가격] 2023년 9월   : 2억 3천8백만 원

눈대중으로도 파악이 가능함. 최근 실거래가 기준 10만 원 수준의 초과비용이 발생함. 

회사채(무보증) AA- 3년물 수익률 : 4.7%만 적용

 

최근 거래가격은 2천5백만 원의 권리금을 주고 매입한 것과 같은 효과임. 평수 및 연식을 고려해서 신혼 혹은 1인 거주 시에는 도배 및 수리해서 사용한다면 나쁜 조건은 아님. 결국은 가격대가 수익률에 수렴하고 있는 모습임.  돈의 가치와 금리에 수렴하는 것이 당연한 결과로 보이며, 현재의 가격대는 무리한 대출만 아니라면 접근해도 될 가격대임. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

방 3개에 화장실 하나의 구조다. 행신고등학교와 인접하고 있으나, 소만초교, 행남초교와 거리는 가까운 편이라서 긍정적. 경의중앙선 강매역과는 가깝다고 할 수 없으나, 걸어 다니지 못할 거리는 아니다. 중립의견이다.

 

복도식에 오래된 단지이다 보니, 외관은 깨끗해 보이지 않지만, 겉이야 칠하면 그만이니 속이 더 중요할 것 같다. 부분수리 및 올수리 매물들이 있으나, 그만큼 가격이 상승한 조건들이다. 저층부는 적정가격대에 근접해 있으니, 관심 가져볼 만하다. 다만, 너무 구축인 것이 걸리는 부분이다. 일산에 비하여 용적률이 다소 높은 237%에 건폐율은 21%인 게 추후 발목을 잡을 수 있다. 

 

복도식인 게 좀 걸린다. 이 부분은 분명 구축이기에 감안할 부분인 것 같다. 

 

현시점에서 최근 가격을 기준으로 건물의 상태가 양호하다는 전제하에 이곳은 적정가격대에 근접하여 1, 2인가구가 살기에 적당하다. 아직 취학전이나 저학년 어린아이와 살면서 양육하기에도 좋은 곳으로 보인다. 공원으로의 접근성도 나쁘지 않고, 차량으로 서울 접근하기에 부족함이 없는 곳이다.

 

저렴한 아파트 자가를 바란다면, 한번쯤 방문하여 상태를 점검하고 접근해 봄도 나쁘지 않다. 무엇보다 대출은 최소한으로 할 수 있어야 한다. 그럼 된다.