안양동안구 관양동 인덕원마을(삼성) 아파트 거래가격

경기도 안양시 동안구 관양동 인덕원마을 삼성아파트 33평형의 주택거래 현황을 점검합니다.

자료기준일:국토부실거래 2023.9.8 16시

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 단지의 매매가와 전세가 비교

5. 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1314세대(총13개동)	저/최고층	19층/25층
사용승인일	1998년 12월 10일	총주차대수	1349대(세대당 1.02대)
용적률	353%	건폐율	24%
건설사	삼성중공업(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-424-6487
주소	경기도 안양시 동안구 관양동 1510-1
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

역대 최고가 - 2021년 7월 22억 : 13억 3천만 원

최근 거래가 - 2023년 8월 22일 :   9억 4천 5백만원

 

전세 최고가 - 2021년 10월 19일 : 6억 1천만 원

최근 거래가 - 2023년   8월 22일  : 3억 9천123만 원 ( 이게 요즘 유행한다는 LH매입 전세 가격놀이 같음 )

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

1) 2023년 전용84 총 실거래 일자별 거래가격

하기 자료 기준일 : 2023. 9. 8 16시 기준

단지명	계약년월일	등기신청일	전용(㎡)	거래금액(만원)	층
인덕원마을(삼성)	2023-02-10	20230428	84	80,250	25
인덕원마을(삼성)	2023-03-25	20230412	84	84,000	24
인덕원마을(삼성)	2023-05-26		84	88,000	15
인덕원마을(삼성)	2023-07-08		84	93,000	7
인덕원마을(삼성)	2023-07-11		84	93,000	15
인덕원마을(삼성)	2023-07-13		84	90,000	12
인덕원마을(삼성)	2023-07-15		84	97,500	24
인덕원마을(삼성)	2023-07-21		84	93,000	18
인덕원마을(삼성)	2023-08-01		84	90,000	4
인덕원마을(삼성)	2023-08-07		84	92,500	6
인덕원마을(삼성)	2023-08-12		84	98,000	11
인덕원마을(삼성)	2023-08-12		84	95,000	15
인덕원마을(삼성)	2023-08-22		84	94,500	9

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

비싸면 안 사면 된다는 예시. ( 이 단지의 이 평형은 실제 2022년 단 1건의 매매도 없었음. )

반면 전세가격은 급등하여 갱신, 신규계약 시 전세보증금 반환이나, 전세가격이 최고가 대비 1억 이상 하락함.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

2) 전세 갱신현황 ( 전세갱신 시작 시기 2021년 7월 )

2023년 1월부터 역전세 시작되어 진행 중임. 전세 보증금 반환이 시작되어 최악의 경우 2024년 12월까지 갈 수 있음. 

네이버 부동산 기준 최고 전세가는 4억 8천만 원인데, 2024년 12월에 5억 5천 전세 만기 예정되어 있음.

구분	갱신건수	갱신 증감액	평균 증감액
202107	4	12,850	3,213
202108	2	3,670	1,835
202110	3	23,950	7,983
202201	3	5,400	1,800
202202	4	7,925	1,981
202204	4	8,050	2,013
202205	2	4,000	2,000
202206	1	2,000	2,000
202207	2	12,100	6,050
202208	2	15,000	7,500
202209	1	2,000	2,000
202210	2	7,900	3,950
202211	3	9,000	3,000
202212	3	2,900	967
202301	1	-4,000	-4,000
202302	3	-15,000	-5,000
202303	2	-29,500	-14,750
202304	2	-5,950	-2,975
202305	1	-10,000	-10,000
202306	2	-7,950	-3,975
202307	2	-12,900	-6,450
202308	2	1,863	932

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 6억 9백만 원

최근 전세가 중윗값 : 3억 9천5백만 원 x 중위배수전세가율

전세가율(평균배수) : 1.69
전세가율(중위배수) : 1.54

 

최근 1~2년 사이 전세가배율이 급등 후, 급락하여 통계상 중위배수 고려한다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 5억 8천6백만 원 (+ 선점 권리금)

회사채 수익률 하회하던 거래가격대가 괴리를 보인 시기는 2020년 5월부터임. 수익율 지표에 붙이려면 월 135만 원 비용절감이 필요함.

 

최종 실거래가 9억 4천5백 기준, 선점된 권리금으로 3억 4천만 원을 얹어서 구매한 것과 비슷한 개념. 그리고 상가처럼 권리금은 후에 받을 수도, 받지 못할 수도 있으므로 이 정도의 권리금은 수도권 인근에서는 높은 편임. ( 결론 비싸다는 얘기 )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 인덕원마을(삼성) 가격 결론.

4호선 인덕원역과 가깝고 1300세대 규모의 단지. 인덕원 초등학교를 면하고 있으며, 길 건너 인덕원 고등학교가 있어서 면학 분위기로 좋은 것 같음.

 

다만, 아파트의 연식이 25년 차고 용적률이 매우 높은 단지로 관양동 내에 실제로 비교될 단지로는 "평촌더샵센트럴시티"정도가 연식을 제외한다면 비견될 입지적 위치로 보인다.

 

인근의 아파트형 공장들이 많아서, 이곳에 일자리들 있다면 직주근접이라서 아이를 키우며 살기에 매우 좋아 보이는 환경으로 보이고, 전세를 고려해 보는 건 좋아 보인다. 적정가격의 2가지 판단기준에서 전세가 배율, 월 수익률(기회비용)의 2가지 지표로는 이 단지의 전용 84의 적정가격은 6억 ~ 7억 원이 적정한 가격으로 최종 실거래가격인 9억 5천만 원 선에서의 접근은 하지 않길 권고함.