양주시 옥정동 e편한세상옥정어반센트럴 매매,전세,월세 가격현황

경기도 양주시 옥정동 958 e편한세상 옥정어반센트럴은 옥정중학교와 붙어 있고, 길 건너 옥정초교가 있는 위치이고, 옥정로 건너에 중심상업지구가 이미 구성되어 있고, 옥정중앙공원과도 가까운 위치에 있다. 3개 단지가 마치 하나의 단지처럼 자리하고 있다. 

 

 

 

1. e편한세상 옥정어반센트럴 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.2.5 자료 기준입니다.

 

(1) e편한세상 옥정어반센트럴 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	e편한세상 옥정어반센트럴
주  소	경기도 양주시 옥정동 958
건물동수	8	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2017/08/29	건물분류	아파트
분양세대	761	주차대수	845
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	(주)양주옥정주택 위탁관리 부동산투자회사
건설사	대림건설	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	세화종합관리(주)	관리소	031-857-8990
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)피누스이앤시	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	178%	건폐율	11%
전용타입	2타입

 

 

 

2. e편한세상 옥정어반센트럴 (전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

 

(1) e편한세상 옥정어반센트럴 매매가격

2023년 9월에서 10월 사이로 매매가격 5억을 터치했으나, 2024년 1월이 되며 45,000만원에 거래됨.

최고가격 (2021년 8월)	최근가격 (2024년 1월)
64,500만원	45,000만원

(2) e편한세상 옥정어반센트럴 전세가격 

최근 전세가격은 2억5천만원에 거래되었고, 상당 기간에 걸쳐 이 가격을 상단가격으로 두고, 이 이하의 시세가 형성되었다. 단기적으로는 2억8천에서 하락했으나, 2022년 중반이후 기준으로는 상승한 시세다.

 

(3) e편한세상 옥정어반센트럴 월세보증금과 월세

2024년 1월 월세보증금은 5000만원~1억원 / 월세 100만원, 20만원이다. ( 결국 1억에 월세 20만원 )

월세 시세는 나쁘지 않다. 아니 전용84(33평)에서 이 정도면 정말 괜찮은 월세인 것 같다. 괜찮은 것인지 아닌지는 맨 아래의 월세와 매입가격 비교에서 확인하겠다.

월세보증금	월세

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(4) e편한세상 옥정어반센트럴 매매/전세/월세 연도별 거래량

전세거래량이 이 지역의 부동산을 살려주는 것으로 보인다. 2021년 2022년 걸래량 급감 후, 2023년 30건을 넘는 매매건이 발생한 것은 정부의 가계부채를 이용한 아파트 가격 부양책으로 인한 것이다. 

 

 

3. e편한세상 옥정어반센트럴 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) e편한세상 옥정어반센트럴 연도별 실거래 가격범위

매우 애매한 가격대인 것이 2023년 편차를 벗어난 고가에 매입이 이뤄진 후 2024년 4억 5천으로 하락한 것이라서 2023년에 이 근처에 분양 아파트가 있었을 것으로 짐작된다. 단발성으로 시세를 벗어난 고가 거래는 분양사무실에서 자주 쓰는 전략이기도 하다. (주변시세를 끌어올리는 행위)

(2) e편한세상 옥정어반센트럴 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균의 위아래로 요동치는게 실 거주가치의 불안정성 혹은 층, 향, 위치에 따른 선호도의 차이일 수 있다. 하지만 2022년 고점에 이은 2024년의 전세거래에서도 이와 같을 수 없을 것이다. 가격 상승기의 전세시세와 현재의 전세시세는 다를 것이다. 

 

연평균가의 흐름에서 주목할 것은 2023년에 정부정책으로 부양된 아파트 가격이 평균가격 상승을 이끌었다는 점이다. 2023년 10월경 고점을 기준으로 하락한 평균이지만, 2023년 시점보다 분명히 상승한 평균가격을 이뤘다. 이게 누굴위한 정책인지는 각자 판단해야 할 몫인것 같다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

 

 

(3) e편한세상 옥정어반센트럴 매매시 월 기회비용 (대출없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

장기 시계열상에서 최근의 4억5천만원의 매매가격도 수익대비 조금 비싼 가격대다. 

(4) e편한세상 옥정어반센트럴 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

월세 가격의 최고점은 월150만원이고, 최근의 월세 20~100만원 사이에 형성되어 있다. 보증금 5000만원 x 4%로 해봤자 연에 200만원(세전)이자다. 

 

보증금 5000만원 / 월세 100만원이면 월세 117만원을 받는 수준인 것이다. 결국 125만원이 수익선이 되어서 그 이상의 매매가격에 매입한 것들은 수익이 어려운 가격에 매입한 것이 된다. 2022년부터 2024년깢 매입한 모든 매매거래가 현재는 "현상유지"도 안되는 수준의 가격으로 매입한 것이다. 변동금리에 당시 회사채금리를 기준으로 했으므로, 주담대와 비슷하거나 주담대가 회사채AA- 보다 수익율이 낮을 것이므로 잘 계산해 보면 된다.

 

월 기회비용으로 150만원~200만원을 매입비용으로 들여서 살고 있다면 월세로 살면서 월 100만원을 절약할 방법도 있다는 것이다. 물론 집값이 그보다 더 많이 오른다면 이와 정반대의 상황이 오게된다. 

 

현금5000만원이 있다면 전세대출 2억을 받아서 전세로 거주하는게 유리한 현재 상황임을 참고하길 바란다. (최종 전세가격 기준으로 본 것임. )