하남시 망월동 미사강변골든센트로 매매,전세,월세 최근현황

경기도 하남시 망월동 1162 미사강변골든센트로는 중심상업지구와 가까운 위치에 있으며 5호선 미사역과 가깝습니다.

단지 좌우로 미사중앙초교, 미사중학교가 연결되어 있어서 아이들 등하교 편리할 것으로 보임. 주위로 미사리경정공원등이 있고, 제3종일반주거지역에 위치한 1541세대의 대단지다.

 

1. 미사강변골든센트로 단지정보

* 본 자료는 국토부실거래가 정보 : 2024.1.26 자료 기준입니다.

* 보고서 문서버전 : Ver240207-001

 

(1) 미사강변골든센트로 정보 세부

* 아파트 세대수 및 주차(전기차충전), 음식물쓰레기 처리방식 등 세부사항 표시 (부동산원 자료)

단지명	미사강변골든센트로
주  소	경기도 하남시 망월동 1162
건물동수	14	최고층수	30
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2014/12/05	건물분류	아파트
분양세대	1541	주차대수	1750
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	LH
건설사	대우건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	에이제이대원 주식회사	관리소	031-793-7740
음식폐기	차량수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	에스텍플러스	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	219%	건폐율	14%
전용타입	3타입

 

2. 미사강변골든센트로 (전용 84㎡) 기준 실거래 현황 (매매/전세/월세)

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(1) 미사강변골든센트로 매매가격

2023년 6억원 근처의 거의 폭락한 가격이 조금 이상한 수준이고, 층, 향 위치에 따른 가격차이 수준의 가격차이는 거래기간에 나타난다. 그 범위가 크게 벌어질 경우도 있으나 대개 1억 원 안쪽인 모습을 볼 수 있다.

최고가격 (2021년 7월)	최근가격 (2024년 1월)
123,000만원	92,300 ~ 100,000만원

해당기간의 월별 실거래 가격대 거래건

(2) 미사강변골든센트로 전세가격

2024년 2월 체결된 전세가격은 52,000만원이었다. ( 1월 최저가에 비해서 소폭 하락한 가격이다. )

* 직전 거래인 2024년 1월의 최저 전세가격대는 54,000만원이었다.

 

(3) 미사강변골든센트로 월세보증금과 월세

2023년 12월 월세 보증금은 5000만원 / 190만원, 보증금 2억원 / 160만원 이었다.

	월세

(4) 미사강변골든센트로 매매/전세/월세 연도별 거래량

2021년 전세계약건에 비해서 2023년의 전세계약이 감소했다. ( 통상 2년 계약주기인데, 감소했다. )

2022년에 비해서 2023년 월세거래량이 증가하는 모습이다. 매매량은 2022년에 비해서 정부의 특례보금자리 영향이어서 인지 소폭 증가했으나, 2016년보다 적은 거래량을 기록했다.

 

 

3. 미사강변골든센트로 (전용 84㎡기준) 매매가격 범위 및 평균시세

(1) 미사강변골든센트로 연도별 실거래 가격범위

앞서 살펴봤던 2023년의 2건의 6억원 대 이상거래가 박스플롯의 거래가격 범주를 벗어나 하락한 모습이다. 그래서 이상거래라 했던 것이다.

(2) 미사강변골든센트로 매매/전세 평균가격 (월별/연도별)

월 평균가 흐름은 대단지여서 그런 것인지 월평균의 그래프임에도 진폭이 상당하다. 2022년에서 2023년에 이어지는 기간동안 매매가 없다시피한 기간이 있었다. 

 

연 평균가 흐름은 정부의 부동산 부양책의 성공으로 보인다. 연간 평균가격에서는 매매와 전세가격이 모두 상승으로 변하는 모습으로 보인다. 다만 2024년 2월 6일 자료이고, 특례보금자리가 종료된 갓 종료된 시점이라서 예단하긴 어렵다.

매매/전세 ( 월 평균가 )	매매/전세 ( 연 평균가 )

 

(3) 미사강변골든센트로 매매시 월 기회비용 (대출 없는 순자본금 기준)

* 대출이 있을 경우, 순 자본금 대비 월 기회비용( 자본금 기대 이자소득 + 월 지급이자 비용 )

 

2022년도 이후의 거래에서 단 2건의 거래를 제외하고는 모두 수익율을 상당히 높게 잡고 아파트를 매입한 것으로 보인다. 매매거래의 통계치를 벗어난 2건의 거래들은 채권 수익율 수준이다. (정상가격대다)

 

채권 수익율 보다 낮게는 50만원(12개월 / 4%금리시 1억5천만원)에서 가장 높은 목표수익율 구간은 2023년 9월에 계약된 매매건이다. 채권수익율기준 "373만원/월"이다. 이는 당시 채권수익율 평균으로 매매가격을 계산한 기준이다. 이보다 낮다면 채권에 투자한 게 이익이란 얘기다. 이제 월세와 비교해 본다.

(4) 미사강변골든센트로 매매시 월 기회비용과 월세비용 비교

* 월세의 경우 보증금이 포함되지 않은 순 월세(만원) 기준으로 매매시 기회비용과 월세를 비교.

 

월세 최고치는 2023년 10월의 보증금 2500만원 / 250만원이다. ( 2500만원 * 4% = 월8만3천원 )

결국 월세로 계산되는 금액은 259만원 수준이다. 실거주에서 월세를 기준으로는 매월 50만원~130만원 가량의 수익율의 손실을 보고 있다는 계산이 나온다. 

 

물론 매월 아파트 가격이 130만원 이상씩 상승할 수도 있다. 그러면 "현상유지" 수준이 된다. 지금은 고금리도 아니고, 한국은행이 기준금리를 올릴 능력도 안되기 때문에 오히려 시장금리가 하락하는 모습도 보이지만, 채권 수익율은 3%후반에 위치하고 있고, 카카오의 경우는 3년만기 4%정기예금도 있으므로 세전 300만원을 득해서 3년간 모으는 것과 3년 후 아파트 가격이 그 이상으로 오를 경우에만 수익구간에 들어갈 수 있다. (기회비용이란 말이다.)

 

그것도 대출없이 구매했을 때의 조건이다. 대출이 있을 경우엔 월 대출이자가 비용에 추가되게 된다. 아무리봐도 2022년 이후의 거래들들에서 2건을 제외한 매매건은 모두 과한 수익목표를 삼고 아파트를 매매한 것으로 보인다.