인천광역시 연수구 동춘동 925-7 연수 대우삼환 아파트 중 전용 90㎡타입을 분석하고, 인천 1 동춘역 인근의 아파트 단지들의 매매시세를 같이 살펴본다.
[Report Version - 240223] 인천시-아파트
1. 대우삼환 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.3.17 자료기준일
(1) 단지주변 정보
(2) 동춘동 아파트-건축 연도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)
(3) 동춘동 아파트-건축년도와 전용면적별 -전세 거래량(2024년)
전세거래의 경우에 신축 선호와 큰 연관성이 없다. 신축이 저렴하다면 선호될 수 있겠으나, 비싸다면 그건 선호가 아니다. 강남 지하철역 근처에 살길 선호하는 것이라 하겠는가? 가격에 맞춰 사는 것이다.
(4) 단지정보 개요
단지명 | 연수 대우삼환 아파트 | ||
주 소 | 인천광역시 연수구 동춘동 925-7 | ||
건물동수 | 20 | 최고층수 | 19 |
공급형태 | 분양 | 복도타입 | 계단식 |
승인일 | 1994/05/30 | 건물분류 | 아파트 |
분양세대 | 1776 | 주차대수 | 1966 |
공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 해당없음 |
민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 해당없음 |
시행사 | 대우삼환사업 | ||
건설사 | 대우삼환 | 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
관리업체 | (주)쌍용개발 | 관리소 | 032-815-7623 |
음식폐기 | 음식물쓰레기종량제 | 전기안전 | 상주선임 |
경비관리 | (주)상일테크 | 급수방식 | 부스타방식 |
복리시설 | 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원 | ||
용적률 | 206% | 건폐율 | 15% |
전용타입 | 3타입 |
2. 대우삼환 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황
(3) 단지 전용 90㎡ 매매가격/전세가격
상당히 많은 전세가격이 최근의 매매가격보다 높았던 2023년 말도 있었다.
최근 매매가격 : 4억~4억2천만원 ( 2024. 2 )
최근 전세가격 : 2억9천만원 ( 2024. 3 )
(4) 단지 전용 90㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
주 월세보증금은 3천만원대이고 이 이상, 이하로 나뉜다.
최근 월세보증금 : 3000만원 ~ 5000만 원 / 월세금 : 115~70만 원
보증금 | 월세금 |
(5) 단지 전용 90㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
2020년 112건 매매거래로 최대 실거래량이자 마지막 최대 거래일 가능성이 매우 높다. 다음 호재로 사람들을 낚을 때까지 말이다. 원래 추세는 서서히 매매량 감소세를 보이는 게 정상 패턴인데, 뭔가가 이 시장에 끼어든 모습이다. 전월세 임대형식의 아파트가 아니라, 매입/실거주 단지다.
(6) 주변 아파트단지 가격 비교 - 동일 면적 비교대상 없어, 건축 연도 별 실거래가격
아래 좌측 건축연도별로 거래가격대를 살펴보면 1994년도의 실거래 집중과 그 안에서 3억 미만(2억 5천~2억 999만 원)과 4억 미만(3억 이상~3억 9999만 원 미만) 거래가 다수임을 확인할 수 있다. ( 신축의 경우 면적이 더 좁고, 가격이 더 비쌀 수 있다. )
3. 대우삼환 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 90㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)
회사채 수익율에 근접한 수요 및 그 이상의 가치를 여기는 사람들의 투자도 있어 보임. 본 단지는 매입 후 실거주하는 임대단지가 아니며, 실거주민의 수가 월등히 높아서 월세와 투자가치를 비교해 봐야 함.
(2) 단지 전용 90㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
2022년 이전의 매입 후, 월세 투자자들은 소액이라도 흑자 구간에 있다. 2023년 고금리 시기 대출받아서 집 매입 후 월세 놓는 세대는 적자구간이다. 즉 현재 가격대에서 월세 투자는 손실구간이다. ( 자산이 상승한다면 반전된다. )
다만, 월세 놓는 사람을 자가주택 마련 수요로 바라볼 필요는 없다. 그러므로 투자수익률로 이들의 아파트 매매를 바라봐야 하고, 이들은 해당 단지의 가치를 투자수익율로 바라본다. 그 가치가 현재는 적자라는 말이다.
직주 근접 및 생활여건에 따라서 본 아파트를 매입하여 실거주하시는 분들에게 위의 말들은 그냥 헛소리니 신경 쓰지 마시길 바란다.
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