인천시아파트와주택분석

연수구 동춘동 대우삼환-인천1 동춘역세권 아파트

부동산마이크로데이터 2024. 3. 17. 09:31
반응형

인천광역시 연수구 동춘동 925-7 연수 대우삼환 아파트 중 전용 90㎡타입을 분석하고, 인천 1 동춘역 인근의 아파트 단지들의 매매시세를 같이 살펴본다.

 

[Report Version - 240223] 인천시-아파트 

1. 대우삼환 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.17 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

 

(2) 동춘동 아파트-건축 연도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

동춘동 건축년도, 전용면적별 거래량

 

(3) 동춘동 아파트-건축년도와 전용면적별 -전세 거래량(2024년)

전세거래의 경우에 신축 선호와 큰 연관성이 없다. 신축이 저렴하다면 선호될 수 있겠으나, 비싸다면 그건 선호가 아니다. 강남 지하철역 근처에 살길 선호하는 것이라 하겠는가? 가격에 맞춰 사는 것이다.

 

동춘동 건축연도와 전용면적별 전세거래량

 

(4) 단지정보 개요

단지명 연수 대우삼환 아파트
  인천광역시 연수구 동춘동 925-7
건물동수 20 최고층수 19
공급형태 분양 복도타입 계단식
승인일 1994/05/30 건물분류 아파트
분양세대 1776 주차대수 1966
공공임대 0 전기차(지상) 해당없음
민간임대 0 전기차(지하) 해당없음
시행사 대우삼환사업
건설사 대우삼환 건물구조 철근콘크리트구조
관리업체 (주)쌍용개발 관리소 032-815-7623
음식폐기 음식물쓰레기종량제 전기안전 상주선임
경비관리 (주)상일테크 급수방식 부스타방식
복리시설 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원
용적률 206% 건폐율 15%
전용타입 3타입

 

 

2. 대우삼환 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 90㎡ 매매가격/전세가격

상당히 많은 전세가격이 최근의 매매가격보다 높았던 2023년 말도 있었다.

 

최근 매매가격 : 4억~4억2천만원 ( 2024. 2 )

최근 전세가격 : 2억9천만원 ( 2024. 3 )

(4) 단지 전용 90㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

주 월세보증금은 3천만원대이고 이 이상, 이하로 나뉜다.

 

최근 월세보증금 : 3000만원 ~ 5000만 원 / 월세금 : 115~70만 원

보증금 월세금

 

반응형

(5) 단지 전용 90㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2020년 112건 매매거래로 최대 실거래량이자 마지막 최대 거래일 가능성이 매우 높다. 다음 호재로 사람들을 낚을 때까지 말이다. 원래 추세는 서서히 매매량 감소세를 보이는 게 정상 패턴인데, 뭔가가 이 시장에 끼어든 모습이다. 전월세 임대형식의 아파트가 아니라, 매입/실거주 단지다.

(6) 주변 아파트단지 가격 비교 - 동일 면적 비교대상 없어, 건축 연도 별 실거래가격

아래 좌측 건축연도별로 거래가격대를 살펴보면 1994년도의 실거래 집중과 그 안에서 3억 미만(2억 5천~2억 999만 원)과 4억 미만(3억 이상~3억 9999만 원 미만) 거래가 다수임을 확인할 수 있다. ( 신축의 경우 면적이 더 좁고, 가격이 더 비쌀 수 있다. )

 

3. 대우삼환 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 90㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

회사채 수익율에 근접한 수요 및 그 이상의 가치를 여기는 사람들의 투자도 있어 보임. 본 단지는 매입 후 실거주하는 임대단지가 아니며, 실거주민의 수가 월등히 높아서 월세와 투자가치를 비교해 봐야 함.

(2) 단지 전용 90㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2022년 이전의 매입 후, 월세 투자자들은 소액이라도 흑자 구간에 있다. 2023년 고금리 시기 대출받아서 집 매입 후 월세 놓는 세대는 적자구간이다. 즉 현재 가격대에서 월세 투자는 손실구간이다. ( 자산이 상승한다면 반전된다. )

 

다만, 월세 놓는 사람을 자가주택 마련 수요로 바라볼 필요는 없다. 그러므로 투자수익률로 이들의 아파트 매매를 바라봐야 하고, 이들은 해당 단지의 가치를 투자수익율로 바라본다. 그 가치가 현재는 적자라는 말이다.

 

직주 근접 및 생활여건에 따라서 본 아파트를 매입하여 실거주하시는 분들에게 위의 말들은 그냥 헛소리니 신경 쓰지 마시길 바란다. 

반응형