연수구 연수동 우성2차 아파트 매매,전세,월세 실거래현황

연수구 연수동 아파트의 건축년도(준공일)와 전용면적별 연간 실거래자료를 포함한, 인천광역시 연수구 연수동 634 연수2차우성아파트의 실거래 자료와 전세시세, 월세보증금, 월세금 정보를 정리하여 매매나 임차에 도움을 드리고자 합니다.

 

 

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 우성2차 기본 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.2.26 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

연수체육공원의 넓은 공원과 단지 자체의 낮은 건폐율로 넓은 단지 환경. 연화초등학교와 공원길 사이로 가깝다. 수인분당선, 인천1호선 원인재역의 더블역세권으로 교육, 주거, 출퇴근등에서 매우 좋은 환경이다. 남동공단 직주 근접이라면 좋은 위치고 역세권이라는 점에서 좋은 위치다. 다만 인천이다. 동일한 조건에서 강남이라면 의례 10억을 넘을 것이다. 강남이 거품이라는 반증이기도 하다. 3종일반주거지역에 2044세대의 대단지. 

 

우성2차는 최근 매매가격대(3억3천만원)이라면 매입 실거주 적합하다. 이외 가격대는 위치가 좋지만, 조금은 비싼 감이 있다. 전세가격과 매매가격이 상당히 붙어있다. 임차시 주의 필요하다. ( 2022년 연초 계약된 전세가격이 매매보다 높다. )

 

매매호가는 4억대로 올라와 있으나, 거래는 없는 상황이다. 월세가격은 높은 편인데, 열심히 돈 모아서 다른 지역에 집 사길 권고한다. 해당지역 구축비율이 너무 높다. 혹자는 재건축 하면 된다는데, 재건축도 분담금 생각한다면 최소 2~4억 들어갈텐데, 그럼 매매시 4억 매입에 재건축 분담 3억이면 7억이다. 

 

이 가격이면 송도로 가는게 좋은 선택일 것 같다. 

 

(2) 매매-건축년도와 전용면적별 매매 거래량(2023년)

우성2차는 1995년도에 속해 있다. 실거래량에서 차이가 발생하는 것은 아래의 히트맵의 데이터는 "계약해지"를 제외한 실제 거래량만 표시했기 때문이다.

(3) 전세-건축년도와 전용면적별 전세 거래량(2023년)

1995년 전용면적 57~62타입에 최대 거래량이 우성2차 아파트의 전세 거래량이다.

(4) 단지정보 개요

단지명	연수2차우성아파트
주  소	인천광역시 연수구 연수동 634
건물동수	20	최고층수	25
공급형태	분양	복도타입	혼합식
승인일	1994/02/27	건물분류	아파트
분양세대	2044	주차대수	1512
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	우성건설
건설사	우성건설	건물구조	철근콘크리트구조
관리업체	주식회사 푸른종합주택관리	관리소	032-817-5297
음식폐기	음식물쓰레기종량제	전기안전	상주선임
경비관리	(주)상일테크	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간
용적률	200%	건폐율	12%
전용타입	3타입

 

 

2. 우성2차 기본 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

최근 매매가격 : 33,000만원 ( 2024/2 )

최근 전세가격 : 22,000만원 ~ 25,000만원 ( 2024/2 )

(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

최근 보증금 8000만원 / 월세금 : 50만원

최근 보증금 5000만원 / 월세금 : 50만원

최근 보증금 1000만원 / 월세금 :  95만원

	월세

 

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(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

2020년 최대의 투기바람이 불었던 곳이다. 2017년 이전에 매입하여 실거주 하던 패턴이 2020년부터 확실히 매입 임대놓는 임대시장으로 바뀌었다. 투기꾼, 영끌등의 가수요가 실거주의 실수요의 거주를 제약한 사건이다. 매입 실거주에서 임대 실거주로 바뀐 것이다.

(6) 단지 전용 59㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 거래된 실거래가격의 전용59타입 비교

3. 우성2차 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 59㎡ 매매시 기회비용

* 회사채AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)

 

가격대 기대수익율이 나쁘지 않은 수준에 위치하고 있다. 다만 무리한 대출이 없이 실거주로 접근하길 권고.

(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

2023년 매매 거래된 금액대는 월세보증금 3000만원 / 월세금 100만원이면 현상유지되는 수준이다. 앞서 언급했듯 실거주로 접근하지 않는 이상은 이 주변의 다수 아파트들의 매매/임대가격이 높지 않아서 받고 싶은 월세, 전세가 어려워 보인다. 

 

보증금 3000만원/100만원이면 현상유지 (세전)인데 이 아파트의 월세 주력 보증금은 2000만원대 이므로, 아주 약간 손실구간이다. 실거주에 직주근접으로 접근하길 권고하고, 현재 금리상태에서 자산가격마저 하락하면 현상유지하며 탈출도 쉽지 않다.