청라제일풍경채2차에듀앤파크 중형(전용 84㎡) 매매,전세,월세거래 시세

인천광역시 서구 청라동 149-2 청라 제일 풍경채 2차 에듀앤파크 아파트는 전용84타입만 1000세대가 넘는 대단지 아파트로 인천청라동에서도 상위권에 속해 있던 아파트다. 최근 화재로 인해서 이슈가 있었으며, 2024년이 아니더라도 추후 당 아파트를 매입할 사람들은 반드시 해당 단지의 과거 이력을 확인해야 한다. ( 아파트 지하에서 전기차 화재 발생했었다. 2024년 8월 이후 이 아파트를 사려는 사람들은 특히 주의해야 한다. )

 

그외 청람초교, 청람중학교등이 단지에 거의 붙어있어 양육환경은 매우좋다. 도보로 인천2호선 가정역을 타려면 40분은 족히 걸어야 할 것 같다. 차량이 있다면 이동하기 편리하며, 인천공항가는 길도 편한 곳이다. 다만, 외곽순환고속도로 노오지에서 인천공항고속도로를 탄 후 청라로 빠지는 길은 시기와 시간이 중요하다. 매우 혼잡한 곳이다. 

 

[Report Version - 240223] 인천시-서구-청라동 

1. 청라제일풍경채2차에듀앤파크 정보와 동네의 매매, 전세, 월세 시세

* 국토부실거래가 데이터 2024.8.5 자료기준일 

1) 단지정보 개요

단지명	청라제일풍경채2차에듀앤파크
주  소	인천광역시 서구 청라동 149-2
건물동수	14	최고층수	30
공급형태	분양	복도타입	계단식
승인일	2017/12/21	건물분류	아파트
분양세대	1581	주차대수	2270
공공임대	0	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	해당없음
시행사	리바이브청라개발(주)
건설사	제일건설(주)	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	(주)화신지엠에스	관리소	032-569-7072
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)시큐원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 기타
용적률	220%	건폐율	14%
전용타입	3타입

 

2) 청라동-아파트 매매, 전세, 월세 시세 별 거래량(2024년)

(1) 전용면적, 아파트 가격대별-매매 거래량(2024년)

- 가장 많은 단일 거래거은 전용 59 타입이 속한 면적대에서 5억 원 미만에 110건 거래

- 전체 평형대에서 가장 선호되는 타입은 전용84 타입이 6억 원 미만 ~ 8억 원 미만대에 거래량 많음

청라동 아파트 전용면적, 가격대별 거래량.

 

(2) 전용면적, 전세 보증금별-전세 거래량(2024년)

- 가장 많은 단일 거래거은 전용 84 타입이 속한 면적대에서 4억 원 미만에 217건 거래

- 전세 거래량은 중형과 중대형 사이에 속한 면적대에서 5억원 미만대에 거래량이 몰려 있는 모

청라동 아파트 전용면적, 전세보증금대별 전세 거래량.

 

(3) 전용면적, 월세금 별-월세 거래량(2024년)

- 극단적인 거래형태로 전용 30~50㎡미만 면적대의 소형 아파트와 90~120㎡이상의 대형 아파트 월세 다수

청라동 아파트 전용면적, 월세금별 월세 거래량.

 

2. 청라제일풍경채2차에듀앤파크 실거래(매매, 전세, 월세) 장기 현황

1) 단지 전용 84㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

 

[1] 2021년 8월 최고가격 94,000만원이었다. -> 최근 2024년 7월 74,000만 원으로 상승세였으나 악재 발생함.

 - 악재 334동 인근 지하주차장에서 전기차 화재가 발생하여 100여대의 차량이 전소되거나 피해를 입었다.

 - 현재 이 아파트는 화재로 인하여 단전, 단수가 되고 있다는 뉴스자료가 나오고 있다. ( 2024. 8. 5 )

 

[2] 거래에 관심이 있다면 반드시 보수가 끝난 상태에서 알아보시길 권함.

 

[3] 최근 추세상 매매, 전세가격이 상승하는 모습을 보였었다. ( 2023년 이후 특례대출의 효과로 보인다. )

청라제일풍경채2차에듀앤파크 아파트 매매가격, 전세가격대와 거래량

 

2) 단지 전용 84㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

[1] 2024년 4월 보증금 2000만원 ~ 34,000만 원  / 월세금 150만 원 ~ 5만 원

[2] 2024년 7월 월세보증금 : 3000만 원 ~ 5000만 원  / 월세금 165만 원 ~ 160만 원

보증금	월세

 

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3) 단지 전용 84㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

[1] 주로 전세로 아파트를 돌리는 투자자들이 많은 것으로 보인다.

[2] 2017년에 사용승인된 아파트가 2018년에 137건의 전세계약이 있었다.

   - 최고는 2022년 145건의 전세, 2023년 114건의 전세가 있었다는 것이다. 전세 임대물량만 259건

   - 전세임대아파트라 물려도 이상할 게 없다.  ( 1209세대 중 전, 월세로 300세대가 임대물량이다. )

청라제일풍경채2차에듀앤파크 아파트 매매, 전세, 월세 거래량

 

4) 단지 전용 84㎡ 주변 아파트단지 시세 비교

[1] 청라의 중위권 아파트 단지였다. ( 라피아노를 뺀다면 상위권도 가능할 것으로 보인다. )

  - 라피아노를 왜 아파트 통계에 넣었는지 이해가 안 되는 부분인데, 국토부 하는 일이 늘 이렇다. 

  - 파주 운정지역 라피아노는 아파트로 분류되어 있지 않다. ( 삼송동 도 ) 

 

[2] 상위권 가격대의 아파트 단지였던 것은 맞다.

청라동 인근 전용84 타입의 아파트 가격대 비교 ( 2022.1 ~ 2024. 8. 5 )

 

 

3. 청라 제일 풍경채 2차 에듀 앤 파크 현시점 수익성 정보

1) 단지 전용 84㎡ 매매 시 기회비용을 고려한 적정가격 : 5억 원

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

[1] 최근 실거래가 74,000만 원 기준 27,000만 원가량 하락해야 할 것으로 보임. ( 화재와 별개 )

  - 채권 기대수익률보다 매우 높은 기대수익을 바라는 매매가격대다. 

  - 최소 월 80만 원의 기대수익을 낮춰야 한다고 판단. 

 

[2] 뭐든 적당히 먹어야 하는데, 큰 기대수익이나, 미래가치를 지나치게 높게 잡은 것일 수 있다. 

  - 현시점에서의 판단이므로 10년 후를 내다보는 투자자의 관점을 작성자는 이해할 수 없다. 

채권투자시 기대수익(붉은선)과 매매가격의 채권투자수익율 환산 월 기대수익(검은 점 )

 

2) 단지 전용 84㎡ 매매와 월세 수익성 비교한 적정가격 : 6억 2천만 원

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

[1] 최대 월세금을 받기 위해서 보증금 3000만 원 = 최근 매매가격 7억 4천만 원 기준 7억 1천만 원 남음

[2] 7억1천만원 3.5%의 월지급식 예금 = 월 207만 원 수령(세전) - 최대 월세 165만 원 = 40만 원 차액 이익

[3] 미래가치를 보고 당 아파트를 매입해야 한다면 6억 2천만 원까지 깎아서 매입하면 됨.

  - 그게 아니라 2~3년 거주해야 한다면 위에서 말했듯 월세로 거주하는 게 이익임. 

[4] 모든 거래는 대출 없는 현금거래 조건임. ( 대출이 있을 경우, 비용은 무조건 상승하게 됨. 주의 )

최대 월세금과 매입 투자금을 채권에 투자했을 경우의 기대 월 수익과 비교 ( 월거주비 가 기대수익 = 검은 점 )

 

4. 청라제일풍경채2차에듀앤파크 뉴스자료

ytn보도자료 캡쳐장면

https://youtu.be/uBco2 L7 Rxjc 기사 원문자료