인천시 아파트시세-서구 석남동 인천석남금호어울림

인천시 서구 석남동 532에 위치한 인천석남금호어울림은 인천2호선,7호선 석남역 인근에 위치하고 있는 769세대의 아파트로 일반상업지구와 접하고 있는 지역에 위치하고 있습니다. 근처 상업지구와 석남역 일대에 지구단위계획으로 공사 진행중인 곳도 있는 위치.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 인천석남금호어울림 단지 개요와 지역평균

(1) 단지정보 개요

세대수	769세대(총13개동)	저/최고층	15층/28층
사용승인일	2007년 11월 30일	총주차대수	815대(세대당 1.05대)
용적률	249%	건폐율	18%
건설사	금호산업(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	032-574-8598
주소	인천시 서구 석남동 532
면적	대분류 4타입

 

(2) 인천시 서구 전용84㎡타입의 매매와 전세가격 평균

인천시 서구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

 

(3) 지역의 거래면적(매매와 전세)

매매거래면적은 바닦권에서 낮은 수준에서 거래되고 있으나, 아파트 전세거래면적이 급감하고 있음. 

전세면적 감소는 월세전환, 타지역이동, 매매, 다른 주거형태로 전세 이동이 있을 수 있고, 인천시 서구 전체의 전세거래면적은 상당히 역대급 감소세를 보인다. (12월말까지 집계되어 봐야 안다.)

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

2. 인천석남금호어울림 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 52,700만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 39,500만원

 

깡통전세는 최근 거래가격에서 면했으나, 상당기간 역전세가 지속될 것으로 보인다.

매매 - 실거래가격와 기준금리 추세	전세 - 전세가격과 전세금리 추세

매매와 전세 가격대 통합 (실거래가, 전세가 통합비교)

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(1)인천석남금호어울림 전용84㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	34,000
2022년01월	33,000	3,000	90
2022년02월		5,800	70
2022년03월	26,500	2,000	130
2022년04월	27,654	3,000	100
2022년05월	34,000	25,000	3
2022년06월	29,550	19,000	25
2022년07월	30,000	8,000	85
2022년08월	26,550
2022년10월	27,400
2022년11월		3,000	100
2022년12월	24,250	2,000	100
2023년01월		3,000	85
2023년02월
2023년03월	22,571	2,833	97
2023년04월
2023년05월	22,250	1,880	95
2023년06월	22,400	3,000	90
2023년07월	23,000	3,000	100
2023년08월
2023년09월		3,000	100
2023년10월		3,000	105

(2)인천석남금호어울림 전용59㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	20,000	2,000	80
2022년03월	26,000
2022년04월	27,000
2022년05월		2,000	105
2022년06월		2,000	90
2022년07월	23,050
2022년08월	26,000
2022년09월	30,000
2022년10월	27,400	6,000	80
2022년11월	26,000
2022년12월	20,000
2023년02월	22,000
2023년03월	18,667	2,000	90
2023년04월		2,000	80
2023년06월		2,000	100
2023년07월	20,000	10,000	30
2023년08월	21,200
2023년09월	20,000	2,000	80

 

 

3. 인천석남금호어울림 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

2021년도 매매가 급등을 거쳐 폭락수준의 거래가격 인하와 이 당시 유입된 것으로 보이는 투기세력들이 전세가격을 상당히 올렸으나, 그 여파가 이제 2024년에 돌아오게 될 예정이다. 

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 인천석남금호어울림의 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

전세가격은 주변 아파트 단지에 비하여 열위에 있는 모습이다. 거래량과 비슷한 상황에서 가격이 조금 더 낮은 편.

이에 반하여 매매가격은 상단에 위치하고 있다. 둘중에 하나의 가격이 잘못이라면, 현재 상황에서 매매가격일 것이다.

실사용가치가 낮은데, 매매가격만 더 높기는 어렵기 때문이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 인천석남금호어울림 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억5천만

해당연도 전세가 중위가격 : 22,500만원

전세가율(평균배수) : 1.59
전세가율(중위배수) : 1.52

 

전세가 배율이 다시 튀어오르는 것은 전세거래가 없는 상태로 매매가격이 소폭이라도 상승했기 때문.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억7천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 39,500만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.295%

 

최근 거래가격 기준 1억2천만원 권리금으로 주고 자산을 매입한 것이며, 대출없는 현금구매 조건이다. 대출월이자가 있다면, 초과비용45만원+월이자를 계산하고 해당 비용이 본 자산을 매입하면서 생기는 편익보다 적다면 좋은 거래다.

 

개인상황에 따라 편익이 달라지고 대부분 양육환경개선, 직주근접, 출퇴근편의, 생활환경개선등 비 금융적 요소들을 검토하여 무리하지 않는 대출이 포함되어 구매했다면 나쁘지 않은 거래다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)