서울시 용산구 원효로 4가 178 원효로강변삼성스위트는 300세대에 2종일반주거지역에 위치하며, 강변북로와 붙어 있는 아파트 단지다.
[Report Version - 240223] 서울시-아파트
1. 강변삼성스위트 단지정보와 주변 정보
* 국토부실거래가 데이터 2024.3.23 자료기준일
(1) 단지주변 정보
원효로 4가 인근에 아파트 매매거래량은 매우 적다. 가격만의 문제로 보이지는 않는다. 강변삼성스위트는 강변북로와 붙어 있는 단지로, 매일 엄청난 양의 교통량에 그대로 노출된 단지다. 초등학교도 저학년이 다니기엔 가깝지 않다. 중, 고등학생은 충분히 걸어 다닐만한 거리에 위치한다. 주소는 용산이나 마포와 아주 가까운 곳이다. 강변북로 다니면 쉽게 볼 수 있는 곳이라서 위치도 나쁘지 않은 곳. 공원은 한강공원 산책이 좋을 것 같다.
직주근접에 한강뷰를 간절히 바란다면, 자동차 매연은 감수해야 할 곳이다.
최대 월세금을 기준으로 해도 2022년 6월 이후의 거래는 당시의 금리와 비교하여 "적자"구간에 있다. 월 기대수익이 최대 월세금보다 오히려 더 비싸게 거래되었다. 아파트를 매입하여 월세 놓은 것을 기준으로 하고, 아파트를 매입할 때 대출이 없이 자기자본만으로 매입했을 때의 그나마 수익이다. 대출이 있다면 이자비용만큼 수익은 더 악화된다.
(2) 원효로4가-건축년도와 전용면적별-매매 거래량(2024년)
(3) 원효로4가-건축년도와 전용면적별-전세 거래량(2024년)
(4) 원효로4가-전용면적별 월세금별-월세 거래량(2024년)
(5) 단지정보 개요
| 단지명 | 원효로강변삼성스위트 | ||
| 주 소 | 서울특별시 용산구 원효로4가 178 | ||
| 건물동수 | 3 | 최고층수 | 22 |
| 공급형태 | 분양 | 복도타입 | 복도식 |
| 승인일 | 1999/12/24 | 건물분류 | 아파트 |
| 분양세대 | 300 | 주차대수 | 291 |
| 공공임대 | 0 | 전기차(지상) | 설치 |
| 민간임대 | 0 | 전기차(지하) | 해당없음 |
| 시행사 | 삼성중공업 | ||
| 건설사 | 삼성중공업 | 건물구조 | 철근콘크리트구조 |
| 관리업체 | 서림주택관리(주) | 관리소 | 027-153-377 |
| 음식폐기 | 음식물쓰레기종량제 | 전기안전 | 위탁선임 |
| 경비관리 | 향우종합관리 | 급수방식 | 고가수조식 |
| 복리시설 | 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 | ||
| 용적률 | 358% | 건폐율 | 23% |
| 전용타입 | 3타입 | ||
2. 강변삼성스위트 실거래(매매,전세,월세) 현황
(3) 단지 전용 59㎡ 매매가격/전세가격
최근 매매가격 : 108,800만원 ( 2024. 2 )
최근 전세가격 : 54,000만원( 2024. 3 )
(4) 단지 전용 59㎡ 월세보증금, 월세 거래가격
월세 보증금 최저선은 5000만원 ~ 5억 원
월세금은 최저 20만 원 ~ 190만 원에 형성되어 있다. 보증금도 월세금도 아주 일관성이 없는 곳이다.
| 보증금 | 월세 |
 |
 |
(5) 단지 전용 59㎡ 매매/전세/월세 거래건 수
2021년부터 매매 거래량이 급격히 감소하고 있다. 상당히 많은 전세와 월세 물량으로 보아, 임대 놓고 집값 오르길 바라며 매입한 사람들이 많은 아파트 단지다. ( 매입 실거주 단지가 아니다. )
(6) 단지 인근지역 전용 59㎡ 주변 아파트단지 실거래 평균가격
| 군구 | 동읍 | 202403 |
| 마포구 | 대흥동 | 132,000 |
| 마포구 | 도화동 | 89,900 |
| 마포구 | 망원동 | 76,700 |
| 마포구 | 성산동 | 108,300 |
| 마포구 | 신공덕동 | 110,000 |
| 마포구 | 신정동 | 90,000 |
| 마포구 | 염리동 | 115,500 |
| 마포구 | 용강동 | 110,000 |
| 마포구 | 창전동 | 94,500 |
| 마포구 | 현석동 | 115,500 |
| 동작구 | 노량진동 | 82,000 |
| 동작구 | 대방동 | 66,000 |
| 동작구 | 사당동 | 96,730 |
| 동작구 | 흑석동 | 116,000 |
| 용산구 | 이촌동 | 141,700 |
3. 강변삼성스위트 현시점 수익성 정보
(1) 단지 전용 59㎡ 매매 시 기회비용
* 회사채 AA- 3년물 기대수익율에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출없는 기준)
(2) 단지 전용 59㎡ 매매와 월세 수익성 비교
* 회사채AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )
매입당시의 금리와 최고 월세가격을 비교하여 기회비용(매입자금)과 월세금(기대 투자수익)을 비교한 것이다.
2022년 6월 이후 실거래된 거래 건들은 최고액 월세투자수입금 기준으로 적자구간이다.
반대로 말하면 매우 비싼 가격에 거래된 가격대다. 우하향한 가격대도 있으나, 그보다 더 아래로 내려와야 월세금 수준이라도 수익이 발생하거나 최소 "현상유지"가 된다.
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