용산구 한강로3가 센트럴파크(주상복합) 전용114㎡ 실거래 가격 현황

 

서울시 용산구 한강로 3가 63-70 용산센트럴파크는 경의중앙선, 1호선 용산역, 4호선 신용산역사와 지척에 위치한 주상복합 아파트다. 대형평수 위주로 구성되어 있고, 전용 102 타입이 거래량이 그나마 최근에 있었다.

 

[Report Version - 240223] 서울시-아파트 

1. 센트럴파크(주상복합) 단지정보와 주변 정보

* 국토부실거래가 데이터 2024.3.23 자료기준일 

(1) 단지주변 정보

용산센트럴파크 주상복합 아파트는 상업지구 내에 건축된 단지다. 건폐율로 보아 단지 내 산책은 어렵고, 주변에 공원이 이 아파트의 산책로가 될 것으로 보인다. 인근에 경의중앙선, 1호선 용산역, 4호선 신용산역이 위치하고 있다. 직주 근접에 임원급에 자산을 갖춘 사람들이 살아야 이 금액적 부담이 감당 가능할 것으로 보인다. 월세를 목적으로 매입하여 월세를 놓아도 수익성은 "현상유지"정도다. 인근에 회사들이 있지만, 직주근접 목적으로 이 비용을 감당하기엔 많은 부담이 있을 것으로 보인다. 상당량의 월세 물량이 있고, 전세거래도 있다. 인근에 한강초등학교와 용산철도고교가 있다.

 

이 인근지역은 마천루가 펼쳐진 도시로 탈바꿈 된 곳으로 중심 거주지역에 교통과 상업, 회사들이 밀집된 곳으로 변했다.

그렇더라도, 주거용 아파트가 이런 가격인 것이 정상으로 보이지는 않는다. 물론 일반 서민의 시각에서 그렇다.

 

 

(2) 한강로3가-건축년도와 전용면적별 -매매 거래량(2024년)

대형 면적의 아파트가 5건 거래로 가장 많은 거래량이다. 워낙에 비싼 가격대라서 그들만의 리그다.

 

 

(3) 한강로3가-건축년도와 전용면적별 -전세 거래량(2024년)

전세 거래량에서도 대형 면적의 전세가 많다. 2~3인으로 구성된 가구의 주택형은 공급이 없는 것인지, 전세 거래량이 적다.

 

 

(4) 한강로3가-전용면적별 월세가격 -월세 거래량(2024년)

전용면적별 월세가격은 160만원을 초과하는 중대형 평형에 집중되어 있고, 그 거래량은 매우 적다.

(5) 단지정보 개요

쇼킹한 것이 이 초고가 아파트에 공공임대 아파트가 194건이 있다. 

단지명	용산센트럴파크
주  소	서울특별시 용산구 한강로3가 63-70
건물동수	5	최고층수	43
공급형태	혼합	복도타입	혼합식
승인일	2020/08/20	건물분류	아파트
분양세대	946	주차대수	2005
공공임대	194	전기차(지상)	해당없음
민간임대	0	전기차(지하)	설치
시행사	국제빌딩 주변 제4구역 도시환경 정비사업조합
건설사	효성	건물구조	철골철근콘크리트구조
관리업체	우리관리(주)	관리소	027-923-679
음식폐기	거점장비수거방식	전기안전	상주선임
경비관리	(주)에스원	급수방식	부스타방식
복리시설	관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소
용적률	805%	건폐율	59%
전용타입	4타입

 

 

2. 센트럴파크(주상복합) 실거래(매매,전세,월세) 현황

(3) 단지 전용 114㎡ 매매가격/전세가격

전체 전용면적 타입 중, 전용 ㎡의 매매가격 흐름과 전세가격대 흐름 및 최근 실거래, 최근 전세가격 현황

2024년 2월 매매 실거래가격대 : 290,000만원 ~ 327,500만 원

2024년 3월 전세 실거래 : 180,000만 원

 

2022년 7월경 최고가의 전세가격(24억)에서 최근 18억에 전세거래를 나타내고 있다. 

 

(4) 단지 전용 114㎡ 월세보증금, 월세 거래가격

월세 보증금 하한선은 0원~5000만 원이다. 최고 월세 보증금은 2022년 이후에서 살펴봤을 때, 20억 도 있다. 

월세금 최고액은 950만 원이고, 최저선은 22만 원이다.

보증금	월세

 

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(5) 단지 전용 114㎡ 매매/전세/월세 거래건 수

전세 : 104건 / 월세 : 82건 = 186건 임대물량. ( 114 타입은 총 508세대 )

 

매매거래량이 거래 가격만큼이나 유니크하다. 대부분 전세/월세 거래량으로 나타나 있다. 

 

(6) 단지 전용 114㎡ 주변 아파트단지 가격 비교

2022년 1월 이후 거래된 가격대와 인근 단지의 가격대다. 용산센트럴이 얼마나 높은 가격대인지 확인된다.

 

3. 현시점 수익성 정보

(1) 단지 전용 114㎡ 매매 시 기회비용

* 회사채 AA- 3년물 기대수익률에 대한 투자와 당 아파트 매매투자의 월수익(세전) 비교 (대출 없는 기준)

 

최근 거래가격을 기준으로 봐도 그냥 숨만 쉬고 잠만 자도, 월에 1000~1100만 원을 기회비용으로 사용하며 거주하는 곳으로 이런 가격대의 아파트들로 용산이 채워진다면, 용산구 인구는 급격히 감소할 것이 확실하다. 돈 많이 버는 사람들이 많아진다면 좋을 테지만, 모두가 잘 살 수 없는 세상이 자본주의 세상이다. 저렴한 주택들이 사라지고 고가 주택들이 즐비한 유령도시를 만들려는 것인지...

(2) 단지 전용 114㎡ 매매와 월세 수익성 비교

* 회사채 AA- 3년물 월 수익과 월세의 수익성 비교 ( 보증금 제하고 월세만 고려 )

 

전세 거래량이 적어서 임대가 없을 줄 알았는데, 착각이었다. 전세는 일정 금액대에서 거래가 이뤄지며 겹쳐졌던 것으로 보이고 월세는 훨씬 자유분방(?)한 거래량이 나타난다. 보증금 평균액이 높고, 월세 또한 가격대가 상당하므로, 월세 놓기 위해서 매입했다 하더라도 적정가격이면 "현상유지"는 가능한 월세금액대로 보인다. 

 

이 단지는 공공임대 세대가 194세대가 있으므로, 이 안에 공공임대 월세 물량이 녹아있을 것으로 보인다.