용인시 기흥구 교동마을LG자이 아파트 거래분석

경기도 용인시 기흥구 마북동 617에 위치하고 있는 교동마을 엘지자이 아파트단지의 전용84㎡ 타입을 중심으로 타 평형의 전세, 실거래가격 및 적정가격을 분석합니다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	450세대(총7개동)	저/최고층	17층/20층
사용승인일	2001년 08월 11일	총주차대수	589대(세대당 1.3대)
용적률	183%	건폐율	14%
건설사	LG건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-287-4308
주소	경기도 용인시 기흥구 마북동 617
면적	대분류 2타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2021년 9월 : 6억1천7백만원

[최저가격] 2023년 4월 : 4억 4천5백만 원

[최근가격] 2023년 9월 : 4억 5천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적별 실거래 평균가격 추세

 

(2) 전용면적별 전세시세 추세

 

전세계약 기간 중인 세대의 평균 보증금 상세

행 레이블	84㎡	123㎡
2021년10월	22,570
2021년11월	40,000
2022년01월		28,350
2022년02월	22,500
2022년03월	37,400	43,500
2022년06월	40,000
2022년07월	34,000	32,500
2022년08월		42,000
2022년09월	35,417
2022년10월	33,333	39,000
2022년12월	14,000
2023년02월		30,000
2023년03월	31,000
2023년04월	28,000	31,000
2023년05월	37,000
2023년06월	27,940
2023년07월	27,000	32,250

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

부동산 붐업이 빠르게 진행된 용인. 2020년 급등한다.

2020년 신규투자자들에 의해서 급등된 시세. 그 증거는 매매 중위가격대가 아래쪽에 위치하여 정상거래 중 급등하게 되었다는 것이다. 아마도 다른 아파트들의 사례처럼 2020년 5월 경일 것이다. 신규 갭투기꾼들이 2020년 매입하고, 2021년 전세가격 인상을 시도한 모습이다. 전형적인 갭투기 사례의 시계열 자료이다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

마북동 인근에 전용 84㎡ 타입의 아파트들이 다수 포진되어 있으며, 교동마을엘지는 하위권의 가격대이다. 

이 지역 매매가 상위권은 "삼거마을삼성래미안 1단지"이다. 

 

전세에서 특이점이 있었다. "블루밍구성 더센트럴"이 전세 계약량이 압도적으로 많다. 가격대도 폭넓다. "삼성래미안 1차보다 저렴하고, 세대수도 더 많다. 용적률이 비교적 높은 222%지만, 입지적으로 거의 "삼성래미안 1차"와 동급이다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 9천만 원

전세보증금 중윗값 : 2억 8천만 원

전세가율(평균배수) : 1.46
전세가율(중위배수) : 1.37

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 8천만 원 (+부동산 선점 권리금)

 

엘지자이아파트단지의 최근 거래가격인 4억 5천만 원 기준, 7만 원의 권리금을 주고 매입한 샘.

그렇게 높은 권리금 수준은 아니다. 저학년 초등학생을 양육하는 가정이 아니고, 수인분당선을 마을버스(공공)를 이용해서 출퇴근해도 되는 가정이라면 최근 거래가격도 나쁘지 않아 보인다. 물론 적당하고 감내 가능한 최소한의 대출만을 이용할 것을 권고한다. "분당"이라는 지역으로의 접근만을 본다면 좋은 지역에 적정 가격대라 볼 수 있겠다.

 

[최근가격] 2023년 9월 : 4억 5천만 원

수익률 그래프보다 더 낮은 수익률을 기록하던 곳이다. (저평가)되었던 아파트 단지는 맞다.

회사채 AA- 3년물 수익률 : 4.722%

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

마북동 매매가격 1위인 "삼거마을 삼성래미안 1차"와의 가장 극명한 차이는 "마성초등학교", "구성중학교", "구성고등학교"를 면하고 있는 점과 수인분당선 "구성역"과의 가까움 정도 되겠다. 물론 "마북근리공원"이라는 공원도 있고.

 

이외엔 달리 설명할 차이는 건설사정도고, 삼성래미안 1차와 LG자이아파트는 연식도 1년 차이밖에 안 난다. 고로 어린 초등학생을 양육하기에 썩 좋지 않은 환경이란 것. 초등학교만으로는 어려운 상황인 것이 "교동초등학교"와 가까운 현대홈타운 아파트 역시나, 전용 84㎡타입도 LG와 가격대가 비슷하다는 점이다. 무려 힐스테이트인데도 말이다.

 

첫째로 따져야 할 중요한 것은 입지인 게 맞는 것 같다. ( 학교시설, 역 근처 ) 하지만, 그것이 전부도 아니다. 삼성래미안 1차와 바로 붙어있는 "블루밍구성 더센트럴아파트"는 매매가격은 낮지만, 전세계약률에서는 2023년 현재 가장 많은 실사용가치를 지닌 곳으로 보인다. 

 

이용하던 하지 않던 수인분당선이 주택가격에 영향을 끼치고 있고, 세대수가 2배로 크므로 단지 내 커뮤니티 등의 영향도 무시할 수 없는 것 같다. 

 

엘지자이 아파트단지의 종합평가를 해야 했는데, 어쩌다 보니, 주변 3개의 아파트 단지를 함께 검토해 보는 좋은 기회였고, 정말 아파트 시장의 표본 같은 곳으로 보인다. 역과의 거리, 학교등 양육여건 등등 말이다.