수원시 영통구 광교역참누리포레스트 아파트 거래분석

경기도 수원시 영통구 이의동 1252에 위치한 광교역참누리포레스트 아파트 단지에 대한 전용 59 타입 통합 거래분석이다. 해당지역은 일반적인 상황이었다면, "맹지"에 해당했을 지역의 356세대 단일평형 아파트단지다.

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	356세대(총11개동)	저/최고층	7층/7층
사용승인일	2015년 07월 30일	총주차대수	359대(세대당 1.0대)
용적률	104%	건폐율	23%
건설사	울트라건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-216-7510
주소	경기도 수원시 영통구 이의동 1252
면적	대분류 1타입

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2.  매매가격과 전세가격

[최고가격] 2022년 5월 8억5천만원

[최근가격] 2023년 10월 5억 9천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 광교역참누리포레스트는 단일 전용면적 통합, 층별 전세가격

6층, 7층이 조금 높게 형성되어 있는 것 같으나, 반드시 그런 건 아님. 최근 4층이 전체 전세가에서 높은 것으로 보아, 해당 층보다는 역과 가까운 게 영향을 주는 것으로 보임. 상당히 높았던 전세가격 (2021년 10월~2022년 8월)까지 현재 전세시세에 비하여 높은 것과 전세가격이 상당히 높았음을 알 수 있다. 

 

출퇴근 목적지가 판교라면 차라리, 5억 전세의 이곳보다 "용인시 기흥구"쪽을 보길 권하고 싶다.

계약기간 내의 층별 전세보증금 세부평균

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

수원시 영통구내에 전용 59 타입의 비교매물이 없었다. 신축에 소형평형대가 이의동 주변에 없다. 도시형이라는 아파트는 전용 49로 이보다 작다. 선택지가 없었기에 이곳을 택했다면 그건 존중되어야 할 것 같다. 신분당선 주변에는 소형평수가 구축위주라서 더욱 고민되었을 것 같기도 한 지역이다. 

 

신분당선 "동천역"에 벽산타운 2단지가 가격이 유사하지만, 1997년 사용승인된 아파트라서 고민되었을 것 같다. 신분당선 라인에 걸쳐있는 단지들은 대부분 대형평형대가 많아서 가격대가 상당하다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 5억 9천만 원

전세보증금 중윗값 : 3억 9천만 원 ( 2023년 )

전세가율(평균배수) : 1.53
전세가율(중위배수) : 1.5

 

주위에 전용 59㎡타입의 신축이 없는 것을 기가 막히고 노리고 건설한 것으로 보인다. 가격의 출렁임은 아직 "광교역참누리포레스트" 자체가 가격 저항과 실사용가치 사이에서 흔들리고 있는 것으로 보인다. 결코 낮은 가격이 아니며, 주위 환경으로도 좋은 곳은 아니나, 이 가격대에 구할 아파트가 없다는 것이 문제점이다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 4천만 원 (+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 기준 1억 5천만 원의 권리금을 주고 구매한 것. 수익률표에서 최근 회사채 금리가 상승하여 그나마 좁혀진 것으로 적정가격은 참고하시고, 실제 호가에서 최대한 깎아서 계약하시길 권고합니다. 건물은 거의 새것이지만, 주변여건이 너무 불비합니다.

 

[최근가격] 2023년 10월 5억 9천만 원

회사채 AA- 3년물 4.722%

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

개인적으로 가장 싫어하는 유형의 아파트단지. 분석하는 내내 짜증이 났었는데, 그건 다름이 아니라 "초등학교", "중학교", "고등학교" 모두 걸어서는 이용할 수 없는 곳. 상업시설도 심지어 걸어서 다닐 수 있을까 싶은 곳이기 때문이다. 사방 중 3방향이 막혀있다. 가격이 싸도 이곳은 절대 추천하고 싶지 않은 곳이다.

 

단지 우측 언덕 넘어서는 "분당선" 기지창이 있고, 좌측 넘어서는 "경기대"가 있다. 걸어서 광교역을 다니는 분에겐 찬사를 보내주고 싶다. 설마 기지창에서 탈 수 있는 것인지 실제 임장 가보지 않아서 모르겠다. 어쨌든 아파트 단지 이름에 "광교역"이라고 쓰기보다는 "신분당 기지창 참누리포레스트"단지로 이름 짓는 게 더 어울려 보인다. 

 

근데 반대로 경기대, 신분당선 기지창이 직장이라면 최고의 입지라 아니할 수 없다. 샛길로 학교로 출퇴근하는 건 하나의 로망 같다. 기지창도 그럴 수 있다면 말이다. 물론 자녀가 없어야 하겠지만.

 

아파트로 대체제를 찾긴 어려울 것 같은 위치라서, 에듀하임이라는 오피스텔 분석자료를 추가하여 참고하시길 바란다.

 

%%반드시 신분당선 근처에 있어야 하고, 어린 자녀를 키우시는 가정이라면 아래의 오피스텔을 참고하세요.%%

 

https://apt-micro.tistory.com/entry/%EC%88%98%EC%9B%90%EC%8B%9C-%EC%98%81%ED%86%B5%EA%B5%AC-%EC%98%A4%ED%94%BC%EC%8A%A4%ED%85%94-%EC%97%90%EB%93%80%ED%95%98%EC%9E%841309-%EA%B1%B0%EB%9E%98%EB%B6%84%EC%84%9D

수원시 영통구 오피스텔 에듀하임1309 거래분석