수원시 영통구 오피스텔 에듀하임1309 거래분석

경기도 수원시 영통구 이의동 1352에 위치한 오피스텔인 에듀하임 1309의 전용 62㎡ 거래내역을 분석한다. 영통구 이의동의 참누리포레스트 단지인 아파트와 직접비교는 힘들겠으나, 여건은 훨씬 나은 곳을 찾아서 분석해 보겠다.

 

 

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 오피스텔 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1309세대(총8개동)	저/최고층	15층/15층
사용승인일	2014년 02월 28일	총주차대수	1320대(세대당 1.0대)
용적률	399%	건폐율	40%
건설사	원일종합건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	-
주소	경기도 수원시 영통구 이의동 1352
면적	대분류 3타입

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2.  매매가격과 전세가격 (전용 62㎡)

[최고가격] 2021년 11월 : 7억 2천2백만 원

[최근가격] 2023년 8월 : 4억 5천만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

(1) 전용면적 중 상위 2개 타입의 실거래 평균가

전용면적별 실거래 평균가격 추세

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

전세가격의 경우에는 치솟았던, 2021년도에도 중위가격대는 정 가운데에 "정배열"되어 있었다. 이후 중앙값은 서서히 내려옴.아파트 대체제가 아파트 가격을 넘봤던 시기가 아이러니하게도, 최근 주택가격 폭락 기였던 2022년이란 게 아이러니 한 상황.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

에듀하임 1309의 주변매매가격이 없어서 비슷한 평수가 없는 줄 알았으나, 주변 전세가격에서 3군데의 비슷한 평수가 잡혔다. 고로 2023년 거래된 오피스텔은 에듀하임 1309가 유일하다는 의미. 뭐 유일한게 좋다는 의미는 아님.

 

오피스텔의 전세가격대는 선호하는 것에 따라 다르나, 위치적으로 대동소이한 위치에 있음을 알 수 있다. 별 차이 없다는 의미.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 3억 7천2백만 원

 

전세보증금 중윗값 : 3억 2천만 원

전세가율(평균배수) : 1.32
전세가율(중위배수) : 1.16

 

아래 왼쪽의 붉은색 수평이동하는 구간은 거래가 없던 기간으로 상당기간 거래가 없었다. (호가가 비쌌을 것이다)

그러더니 호가를 상당히 낮추니 거래가 다시 일어난다. 2년 상간의 폭등기간을 지나서 "실사용가치"인 전세가격과의 괴리도 좁혀졌다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 3억 3천만 원 (+부동산 선점 권리금)

 

최근 거래가격대비 1억 2천만 원 선점 권리금 주고, 매입한 개념임.

[최근가격] 2023년 8월 : 4억 5천만 원

회사채 AA- 3년물 : 4.722%

수익형 부동산을 분석할 때마다 느끼는 것이지만, 회사채 채권수익률 구간과 동행하는 모습은 정말 아름답다.

동행하던 수익률 구간을 벗어난 시기는 2020년 6월.

 

수익율 구간에 근접하는 것이 에듀하임 1309의 적정가격대라 생각한다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(1) 최근 구매된 가격에 적정 수익 월세는 165만 원대를 받아야 적정수익률이 되지만, 현실은 그렇지 못하다.

 

[샘플 시험문제] ㅋㅋ 그냥 장난입니다.

아래의 지문을 읽고 전액 대출 없이 에듀하임 1309를 4억 5천에 매입했을 때, 이 투자는 잘한 것인지 판단하시오.

최근거래 : 최근 평균월세 92만 원을 기준으로 한다( 전액 현금 매입가 4억 5천만 원 )

1) 전액 현금투자 시 적정 기대수익(4.722%) 165만 원

(ㄱ) 1억 1천만 원 보증금 예치 x 새마을금고 5.1% 정기예금 = 1년 561만 원 -> 월 47만 원
월세수입 : 92만 원 + 보증금예금 : 47만 원 = 월 139만 원

(ㄴ) 4억 5천만 원 X 신한은행 4.1% 정기예금 ( 2023.10.10일 기준) = 연 1,845만 원 ( 월 153만 원 )

(ㄷ) 4억 5천만 원 X 새마을 5.1% 정기예금 ( 2023.10.4일 기준) = 연 2,295만 원 ( 191만 원 )


(ㄱ)과 (ㄴ)과 (ㄷ)중 어떤 투자를 하시겠는가?. 모두 세금 제외로 계산한다. 새마을금고가 위험할지 모른다고 해서,
제일 뒤로 빼두었다는 점 양지해 주시고.

위의 시험문제를 잘 풀어보셨다면, 아래의 실제 보증금, 월세 평균이 바로 눈에 들어오시게 될 겁니다.

쉽게 말해서 이 오피스텔 안 사고 채권투자했던지, 새마을금고 정기예금 (5.1%)에 가입했다면 수익이 훨씬 높다는 얘기다.

전용면적 2타입의 보증금과 월세 (단위 :만원)

 

 

(3) 해당단지 종합평가

오피스텔의 전용면적 62㎡는 아파트의 전용면적 59㎡보다 작다. 베란다라는 서비스 면적 자체가 없기 때문이다. 그러므로 반드시 구매 시엔 현장방문하여 생각한 크기의 주택인지 반드시 확인하셔야 한다. 

 

월거주비로 표시된 것은 전액 현금으로 오피스텔을 구매하여 회사채 수익률 수준의 수익을 얻을 것을 기대하는 것이다. 오피스텔 매매가격이 오를수록 기대이익은 높아지나, 그건 어디까지나 기대이익이다. 실제 수익률과 괴리된 모습을 보면 알 수 있다. 

 

수익형 건물이므로, 적정가격에 싸게 구입해야 이후 수익률을 확보할 수 있다는 점을 고려했을 때, 최근 거래가격도 너무 비싼 편이다. 다만, 인근에 반드시 거주해야 하고, 소형 평형을 매입해야 하는 절박한 상황이라면, 아파트 전용 59㎡타입의 대체제로 검토해 볼 수 있다는 얘길 하고 싶어서 조사해 보았다.