의왕시 포일동 인덕원대우푸른마을2차

경기도 의왕시 포일동 523에 위치한 인덕원대우푸른마을2차(네이버 부동산엔 푸른마을인덕원대우로 표시) 아파트는 벌말초등학교와 접해 있다.  주소는 의왕시이지만, 안양시 동안구로 봐도 무방할 위치에 있고, 학의로 건너편 수변 공원이 인접해 있다. 주변에 준신축, 신축 아파트들이 예정되어 있고, 외곽순환 청계를 이용하기 수월한 지역이며, 과천을 지나 서울 진입도 가능한 지역이다.

 

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 인덕원대우푸른마을2차 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요 ( 실거래자료 기준일 : 2023.12.19 )

세대수	408세대(총4개동)	저/최고층	15층/25층
사용승인일	2001년 04월 28일	총주차대수	419대(세대당 1.02대)
용적률	301%	건폐율	19%
건설사	대우건설(주)
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	031-422-1806
주소	경기도 의왕시 포일동 523
면적	대분류 3타입

 

(2) 경기도 의왕시 전용 84㎡타입 매매와 전세가격 평균(지역정보)

전세가격대는 안정적인 흐름을 보이고 있다.

매매가격은 전달 6억선에 근접했다가 다시 7억대 이상으로 상승한 모습을 보이고 있다. 가격평균만이 아닌 거래량을 반드시 살펴봐야 한다.

경기도 의왕시 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 의왕시 전체의 APT 매매/전세 거래면적(지역정보)

매매 : 현재 추세대로 진행된다면 매매면적은 2022년 8~9월 수준의 거래면적이 나올 것으로 보인다. (12/19)

전세 : 현재 추세라면 2020년 9월 수준의 거래량이 될 것으로 보인다. 

 

인덕원의 전체 아파트 거래면적의 합산이며, 매매의 경우 의왕시는 현재 전용면적 기준 1125㎡가 거래되어 전체가 84타입이면 12건정도 매매된 것으로 보면 된다. (2023/12/19)

의왕시의 전체 아파트 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 의왕시 포일동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

2023년도 의왕시 포일동에서 건축년도별 거래량 및 가격대이다. 인덕원대우 푸른마을2차는 2001년도 건축년도이므로, 이 가격대를 기준으로 의왕시 내에서는  저렴한 축에 속하지만, 절대적 가격대로는 싼 가격대가 아니다.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2. 인덕원대우푸른마을2차 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 10월 : 94,000만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 70,000만원

 

실거래 가격 추세	전세가격 추세(2020~)

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 인덕원대우푸른마을2차 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11'월	39,590	28,000	60
2021년12'월	42,583
2022년01'월	44,983
2022년02'월	47,000
2022년03'월	41,525
2022년04'월		42,000	20
2022년05'월	42,000	4,000	130
2022년06'월	44,700	24,500	85
2022년07'월	49,375
2022년08'월	47,400	13,333	137
2022년09'월	48,038	5,000	132
2022년10'월	45,000	20,833	103
2022년11'월	43,667	20,000	100
2022년12'월	37,333
2023년01'월	38,983	25,000	70
2023년02'월	45,000
2023년03'월	36,714	10,000	100
2023년04'월	36,500
2023년05'월	43,000
2023년06'월	34,000
2023년07'월	42,500	5,000	160
2023년08'월	40,000
2023년09'월	45,500	10,000	150
2023년10'월	40,500
2023년11'월	39,700

(2) 인덕원대우푸른마을2차 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2022년01'월	38,500
2022년02'월	33,075	20,000	60
2022년03'월	27,950	20,000	68
2022년04'월	32,500
2022년06'월	48,000
2022년10'월	40,475
2022년11'월	38,000
2022년12'월	38,000
2023년01'월	37,000
2023년02'월	33,000	10,000	100
2023년03'월	30,000
2023년04'월	32,500
2023년07'월	35,000
2023년08'월	42,000

(3) 인덕원대우푸른마을2차 전용 60㎡의 전세, 월세평균

 

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11'월	30,400
2022년01'월	30,400
2022년05'월	37,275
2023년02'월		3,000	120
2023년03'월	31,900
2023년08'월	36,000

 

 

 

 

 

3. 인덕원대우푸른마을2차 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

 

2023년 1월 44,000만원, 2월 50,000만원 최저가 실거래 있었음. 매매 가격범위는 2건의 최저가 거래 이후 정상범위내에 있으며, 정부의 특례보금자리론의 영향으로 다시 상승함.

 

전세의 경우 2021년의 비정상적 가격 범위로 상,하단의 가격차가 극심했으나, 서서히 하향 안정세로 접어드는 모습.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 인덕원대우푸른마을2차 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

주변 매매가에서 당 인덕원대우푸른마을2차 건너편(학의천 건너편)의 준신축 "인덕원푸르지오엘센트로"가 신축 버프를 받고 가격대가 상당히 높게 형성되어 있음. 

 

주변 전세가격대는 "엘센트로"가 높은 가격대를 형성하고 있는 것을 제외하면 4억대를 기준으로 3억~5억대에 형성됨.

건물의 연식을 제외한 실사용가치에서는 큰 차이가 없음. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 인덕원대우푸른마을2차 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 5억5천만~6천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 38,000만원

전세가율(평균배수) : 1.47
전세가율(중위배수) : 1.43

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 4억4천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 70,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 4.004%

 

대출없이 현금구매 조건으로 최근 실거래 가격기준 2억6천만원 권리금 주고 자산 매입한 격. 대출이 있다면 월 지급이자가 초과비용90만원에 합산되어야 하고, 합산된 초과비용이 당 자산을 매입한 후 얻게될 편익(주거,양육,직주근접,출퇴근용이)등의 비 금융적 이익으로 상쇄된다면 좋은 거래임.

 

현재 회사채 금리가 최고점 대비하여 1%가까이 하락한 상태이긴 하지만, 1금융권 카카오 3년정기예금 금리가 4%임을 감안하여 7억을 3년간 4%금리로 운영하면 세전 8400만원의 기회비용이 발생됨. 결론적으로 3년간 당 자산을 보유후 재 매각시 7억8천만원에 매각하면 금융적으로 본전임. 반대로 말하면 7억을 예금후 이자를 포함하여 3년뒤 당 자산이 7억8천이 된 상태에서 매입한 것과 동일함.

 

현 상태에서 최근 거래가격도 거품이 낀 가격대로 지표상으로 판단됨.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)