고양덕양구 화정동 옥빛12단지 신덕가든

경기도 고양시 덕양구 화정동 988에 위치한 옥빛마을12단지 신덕가든은 지하철3호선 화정역 근처에 위치한 570세대의 아파트 단지입니다. 전용59타입의 단일 평형으로 구성된 단지이고, 백양초교, 백양중학교가 근처에 있으며, 화정문화의 거리라는 상권과 가까운 지역입니다 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 옥빛12단지 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	570세대(총14개동)	저/최고층	15층/20층
사용승인일	1995년 11월 01일	총주차대수	410대(세대당 0.71대)
용적률	190%	건폐율	17%
건설사	신덕종합건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-971-8038
주소	경기도 고양시 덕양구 화정동 988
면적	대분류 1타입

 

(2) 고양시 덕양구의 전용 59㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

전용59타입의 매매가격이 상승하고 있습니다. 2021년 정점의 가격대에 다다른 모습입니다.

고양시 덕양구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 고양시 덕양구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

이 추세대로라면 고양시 덕양구의 전체 아파트 거래면적은 2022년 7월 수준까지는 가능해 보입니다. 

전세거래량은 이전대비 많은 거래가 이뤄진 탓인지 매우 낮은 상황입니다. 역대급 전세거래량 감소량이 될 것으로 봄.

덕양구의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 덕양구 화정동의 건축연도별 전용59타입의 거래량 및 매매가격(지역정보)

화정동의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대 (2023년)

 

2. 옥빛12단지 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 4월 : 65,300만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 50,000만원

 

결정적으로 최고가격 시기(2022년 4~6월 실거래등록건)의 65,000만원이 거래취소가 있었습니다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 명칭 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	33,740	8,333	48
2021년12월	32,638	8,333	71
2022년01월	36,122
2022년02월	33,843	10,000	80
2022년03월	29,733	2,500	95
2022년04월	40,000	11,830	78
2022년05월	34,133	9,250	78
2022년06월	32,313	3,000	100
2022년07월	33,750	6,000	95
2022년08월	38,000	10,000	74
2022년09월	33,000	8,500	85
2022년10월	32,936	3,500	98
2022년11월	31,963
2022년12월		10,500	63
2023년01월	26,000	8,667	73
2023년02월	26,000	4,000	105
2023년03월	28,400	4,167	93
2023년04월	28,750	9,500	68
2023년05월	31,300	3,000	100
2023년06월	30,695	7,000	84
2023년07월	31,333	10,500	73
2023년08월	31,600
2023년09월	31,000	6,000	87
2023년10월	31,233
2023년11월		16,150	58
2023년12월	31,250	10,000	40

 

3. 옥빛12단지 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

 

거래가격의 호가는 견고하게 버티고 있지만, 예년과 비교해 볼 때 한없이 초라한 거래량에 집중해야 한다.

전세가격은 2022년 고가 거래된 전세의 만기가 도래하고 있다. 2021년의 고가 전세를 견뎌낸 세대들이 2022년의 고가 전세를 다시한번 이겨내야 할 시기다. (역전세)

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 옥빛12단지의 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

옥빛12단지는 전용59타입에서 상당히 높은 매매가 위치를 하고 있다. 

주변의 전세에서도 상위그룹의 전세 실사용가치를 가지고 있어서 위치적인(역, 학교, 상업시설접근성) 강점이 있다는 것.

전세에서는 그것이 강점이지만, 매매에서의 강점으로 작용은 좀 덜한 것으로 보임. 주변 매매량과 가격대가 옥빛12단지의 가격적 약점이 되고 있다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 옥빛12단 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억2천 ~ 4억5천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 30,000만원

전세가율(평균배수) : 1.47
전세가율(중위배수) : 1.41

 

전세가율 기준으로 2023년은 안정화 시기에 들어왔다. 터무니 없는 가격대에서 내려온 매매가격이 전세가격대와 조우하면서 전세가 배율도 점차 안정화되고 있다. ( 아래 좌측 그래프의 수평구간은 거래없는 구간을 말함. )

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억6천만원(+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 50,000만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 3.97%

 

대출없이 현금구매조건으로 최근 거래기준 2억4천만원을 권리금으로 주고 당 자산을 매입한 격. 대출이 있을 경우, 월 이자비용이 현재 측정된 초과비용과 합산하여, 당 자산을 매입하므로써 얻을 수 있는 편익(주거, 양육, 직주근접, 출퇴근 시간절감등)의 총합과 비슷하다면 좋은 거래임.

 

그리고 해당 단지는 가격조정이 된 적이 없는 곳으로 되도록 대출을 많이 받지않는 선의 가격대에서 접근하시길 권고합니다. 무리한 대출은 늘 안좋습니다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)