경기도 아파트시세-파주시 와동동 가람마을7단지 한라비발디

경기도 파주시 와동동 1338에 위치한 운정신도시내 가람마을7단지 한라비빌디는 경의중앙선 운정역을 도보로 이용은 가능한 위치에 있는 978세대의 아파트. 지산초교와 접하고 있고, 가람도서관, 의정부지법파주시법원과 가까운 위치에 있다. 단, 아직도 상업시설등이 완비되어 있지 못하다.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 가람마을7단지한라비발디 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	978세대(총12개동)	저/최고층	13층/25층
사용승인일	2012년 11월 29일	총주차대수	1492대(세대당 1.52대)
용적률	206%	건폐율	15%
건설사	한라건설(주)
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-945-7961
주소	경기도 파주시 와동동 1338
면적	대분류 5타입

 

(2) 경기도 파주시의 전용 84㎡타입 매매가겨, 전세가격 평균(지역정보)

전세가격이 상승하고 있는 모습이다. 파주시는 정말 넓은 지역이라서 이 평균은 운정신도시와 구도심의 평균이라고 봐야할 수준이다. 실거래 매매가격은 하락.

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 지역의 매매/전세 거래면적(지역정보)

2023년12월 현재 매매면적은 2500㎡를 넘었고, 전세의 경우는 7500㎡를 넘고 있다. 타 시군에 비해서는 높은 편이지만, 파주시 전체의 아파트 거래면적으로는 역사적 저점이 될 가능성이 높아보인다. 

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 파주시 와동동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

전용84 타입의 거래가격이 매우 낮고, 아파트 단지들의 연식이 서로 비슷한 상황이다.

운정역과 가까운 와동동의 단지는 신규로 분양될 "힐스테이트 더운정"이 예정되어 있는데, 터무니 없는 분양가격이 예상되고 있어서 배제하더라도 실거주 조건은 매우 비슷한 조건이다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 가람마을7단지한라 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 64,500만원

[최근 실거래가] 2023년 9월 : 48,800만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 가람마을7단지한라 전용 84㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월		24,000	43
2021년12월	35,333
2022년01월	26,838	12,000	70
2022년02월	31,028	5,000	80
2022년03월	32,410
2022년04월	33,675	6,775	111
2022년05월	34,500	7,025	83
2022년06월	33,906	12,667	87
2022년07월	28,300	10,000	60
2022년08월	29,114	7,000	113
2022년09월		11,000	75
2022년10월	28,479	3,000	130
2022년11월	27,767	11,000	83
2022년12월	31,667	3,500	125
2023년01월	31,500	3,000	120
2023년02월	30,333
2023년03월	29,443	5,333	97
2023년04월	28,056	13,050	70
2023년05월	27,292	3,000	107
2023년06월	29,400	3,000	110
2023년07월	27,621	4,000	105
2023년08월	30,000	2,000	125
2023년09월		14,250	58
2023년10월	26,750
2023년11월	29,800
2023년12월	29,000

(2) 가람마을7단지한라 전용 101㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	45,500
2022년03월	38,500	10,000	93
2022년04월	37,000
2022년05월	33,000	20,000	80
2022년08월		10,000	75
2022년09월		3,000	106
2022년11월	26,750	7,000	120
2022년12월		15,000	66
2023년01월	29,550
2023년02월	29,000
2023년03월	30,000	9,000	98
2023년04월	29,500	4,000	130
2023년05월	28,533
2023년06월	25,000
2023년08월	29,000	5,500	100
2023년09월	30,000
2023년10월	30,000	8,000	93
2023년11월	30,650

(3) 가람마을7단지한라 전용 59㎡의 전세, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	24,000
2022년01월		3,000	100
2022년03월	26,117
2022년04월	31,000
2022년05월	29,733
2022년06월		14,500	60
2022년07월	31,667
2022년09월		2,000	110
2022년11월	26,133
2022년12월	26,000	1,500	125
2023년01월	25,000	5,000	80
2023년02월	25,000
2023년03월	27,000
2023년05월		10,000	60
2023년06월	26,000
2023년07월	24,000	2,000	110
2023년12월		25,000	5

3. 가람마을7단지한라 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

전세가격대의 상승은 워낙에 낮았던 가격의 상승이라 볼 여지가 높지만, 매매가격의 급 등락은 누가봐도 이상한 모습임.

가람마을7단지가 위치한 지역이 운정2지구에서도 거의 끝부분 근처에 위치하고 있고, 중심상업지구도 아직 형성이 덜 되어 차량을 이용한 이동이 필수이기 때문에 좀 낮은 매매가격대가 유지되던 것으로 보인다. 

 

최근엔 서울문산 고속도로가 개통되며 접근성이 훨씬 나아졌다. 다만 고속도로 이용료가 있다.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 가람마을7단지한라 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

가람마을의 매매가격대는 와동동 지역에서 상위권에 속해 있다. 고속도로 이용한 서울 접근성 때문이 클 것으로 보이지만 가장 큰 것은 정부의 가계부채 확대정책인 특례보금자리의 수혜로 보인다. 이유는 실사용가치인 전세가격대는 일정 수준으로 유지되고 있는 것이 가장 큰 특징이기 때문이다. 사용가치의 변화가 없었다. 

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 가람마을7단지한라 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 4억2천 ~ 4억5천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 28,000만원

전세가율(평균배수) : 1.58
전세가율(중위배수) : 1.5

 

전세가 배율은 비교적 안정화 되어가고 있는 모습이다. 매매가격의 급등시기에 거래단절이 발생하며 전세가격도 상승하므로 일제히 전세가배율이 상승하던 시기가 지나가고 있다.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 21,000만원(+부동산 선점 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 9월 : 48,800만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.199%

 

최근 거래가격 기준 2억7천만원의 권리금을 주고 매입한 격. 9월의 회사채 금리 급등시기의 가격이므로, 현재 그보다 낮아진 금리 기준으로 당시의 권리금을 재산정한 것. 단, 대출없이 현금구매 조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자를 초과비용에 합산하여 당 자산을 매입하므로써 얻게 되는 편익(주거, 양육, 직주근접등)이 비용과 같거나 비슷하다면 좋은 거래임.

 

48,800만원 x 카카오예금3년(4%) = 3년 후 재매각시 5억5천만원이면 금융적으로 본전이라고 판단하면 간단함. (세전임)

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)