경기도 파주시 와동동 1471-2에서 2023년 12월 15일 분양을 시작한 힐스테이트 더운정 아파트 부분에 대한 분양모집공고 내용을 살펴봅니다.
1. 총 분양세대수와 특징
(1) -1 힐스테이트 더운정 장점
< 하기 내용은 "힐스 캐스팅" 이라는 단지소개 영상에서 발췌한 내용임 >
- 민영아파트 744 + 오피스텔 2,669 세대의 복합주상복합 단지로 총 3,413세대의 대단지. ( 지하 5층 / 최고 49층)
- 경의중앙선 운정역과 가까운 위치에 있음.
- 주차면수는 세대당 1.48대까지 가능하다고 함.
- 교육특화단지라고 함. (종로엠스쿨입점) 인근 초등학교는 예전부터 있었는데...
- 스타필드빌리지 상업시설이 단지내에 있음.
(1) -2 개인적 느낌
- 위치는 와동동으로 운정신도시의 거의 끝부분이다. ( 이 부분은 관점에 따라 다르다. )
- 서울-문산고속도로와 가까운 위치라서 톨비가 들지만 서울로 진출입하기 편하다. ( 시간대에 따라 매우 막힌다. )
- 경의중앙선 운정역이 가깝다.
- 이미 만들어진 학교와 도서관이 주변에 잘 구성된 곳이다.
- 힐스테이트 앞쪽으로 상가 건물들이 이미 많이 들어서 있다. ( 상권이 잘 형성되어 있지 않다. )
- 솔직히 GTX타러 가야 한다면 쉽지 않을 것이다. (차를 타고 가면 멀지 않지만, 주차는 어디에 할 것인가?)
- 파주운정지역은 외부로 나가야 할 상황만 없다면 거주 자체로는 좋은 지역이다.
- 젊은 사람들이 많이 거주하는 곳이다. (파주는 그나마 경기권에서 출산율이 높은 지역이다.)
- 분양가격이 너무 비싸다.
- 스타필드가 단지내에 있으니 당연히(?) 이마트 같은 곳도 있어야 할 것이다.
(2) 힐스테이트 더운정 전용 84 타입의 분양가격
힐스테이트 각 동별, 층별 분양가격이 3페이지가량되므로 이 안에서 최저가격은 686백만 원, 최고분양가는 808백만 원.
평균 분양가격은 755백만 원, 전체 타입과 층에서 중위분양가격은 761백만 원이다.
해당 위치와 입지에서 이 분양가격은 너무 비싼 분양가다.
| 구분항목 | 분양가격 (원) |
| 최저값 | 686,600,000 |
| 최대값 | 808,800,000 |
| 평균값 | 755,991,878 |
| 중위값 | 761,200,000 |
(3) 전용면적 기준 2개 타입 ( 대지지분 )
전용면적 84 타입의 3가지 타입으로 84A, 84B, 84C는 국민평형. 738 호실
전용면적 164는 펜트하우스로 6개 호실
힐스테이트 더운정 아파트 부분에 대해서 홍보하는 내용들을 살펴보면 대지지분을 많이 줘서 추후 재개발, 재건축에 매우 유리하다고 하던데, 일단 이 정도 규모의 단지는 사실상 재건축이 불가능하다고 봐야 한다. 용적률이 500% 가깝기 때문이다. 오피스텔 1, 2단지와 거의 붙어 있는 아파트만 따로 떼서 한다면 모르겠지만, 게다가 인근의 다른 아파트 단지의 세대별 대지 지분과 비교해 봐도 전용면적 84 타입의 대지지분이 매우 높은 것은 아니다.
<참고> 인근 호반써밋 (운정 3 지구 A2블록)을 보면 같은 전용 84 타입의 세대별 대지지분이 67㎡다.
힐스테이트 더운정은 세대별 대지지분이 55㎡다. 많이 주는 것인가?
(4) 주거 부분 대지면적 : 41,898.9㎡
입주자 모집공공 전문 40page
1블록의 오피스텔, 상업 및 근린생활시설과 함께 운명공동체로 생각해야 함. 토지에 대해서는 1BL은 공동운명체인 샘.
본 건축물은 주상복합 단지로 공동주택, 오피스텔, 판매시설 및 근린생활시설 등이 복합 설계되어 있습니다. 주택법 제57조 3항에 따라 공공택지의 택지비는 해당 택지의 공급가격을 기준으로 산정하여야 함에 따라 본 주상복합 공동주택의 택지비는 1BL용지의 공급계약 상 주거 부분 공급가격을 기준으로 하여 산정(주거 부분 대지면적 : 41,898.9㎡, 1BL 대지면적 59,855.6㎡)하였으며, 공동주택 대지지분 또한 주거 부분에 한하여 배분, 소유권 이전되고 위치를 지정 또는 할양하지 아니하므로 공유지분의 분할을 청구할 수 없으며, 1BL전체 대지를 타용도 시설의 소유자와 공동으로 이용하여야 함을 인지하고 분양계약을 체결하시기 바랍니다.
(5) 분양가 상한제 적용주택의 분양원가 공개서
입주자모집공고문 : 51페이지 간략표와 세부내역
■ 분양가 상한제 적용주택의 분양원가 공개
「주택법」제57조 제1항 및 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제15조에 따라 공공택지에서 공급되는 주택의 분양가격을 공시항목에 따라 다음과 같이 공개합니다. • 아래 분양가격의 항목별 공시내용은 사업에 실제 소용된 비용과 다를 수 있으며, 추후라도 이는 분쟁의 대상이 되지 아니합니다
[1] 간략한 사업비 ( 재건축 참고사항 )
가. 공사비 항목에서 최근 이슈가 되고 있는 철근, 레미콘 가격인상으로 분양가 오른다는 부분을 이 공사현장에 대입해 본다면 철근 / 콘크리트의 비용은 473억으로 총공사비의 24.2% 수준임.
나. 택지비가 49.3% 수준으로 공사비와 택지비가 거의 1:1로 대입되므로, 재건축 시 택지비용이 안든다는 가정하에 744세대를 전용84로 모두 재건축한다면 세대당 3억9천2백만원의 공사비가 들면 총 49층, 3개건물을 지을 수 있는 것으로 보인다. (물론 재건축시 기존 건물들 철거비가 들어가니 이 이상이 들 것이다. )
| 간략표 | 금액(천원) | 비용점유율 |
| 택지비 | 283,635,528 | 49.3% |
| 공사비 | 195,843,231 | 34.1% |
| 간접비 | 61,961,521 | 10.8% |
| 기타비용 | 33,642,820 | 5.9% |
| 합계 | 575,083,100 | 100.0% |
[2] 세부 사업비 (공시항목)
붉은색 부분이 간략표에서 다룬 항목들. ( 붉은색 부분을 이루는 세부내역은 위쪽 표시 )사업비 총액이 분양가의 합산가격이다. 이 세부 사업비를 기준으로 현대건설이 40억 정도의 공사비 마진을 갖는 것으로 보이는데, 5750억 원짜리 공사에서 마진을 40억밖에 못 챙긴다고 한다. 믿을 사람이 있을지는 의문이다.
| 구분 | 공시항목 | 금액(천원) | |
| 택지비 | 택지매입원가 | 214,522,368 | |
| 기간이자 | 40,425,499 | ||
| 그밖의비용 | 17,505,599 | ||
| 필요적경비 | 11,182,062 | ||
| 소계 | 283,635,528 | ||
| 공사비 | 토목 | 토공사 | 3,411,694 |
| 흙막이공사 | - | ||
| 비탈면보호공사 | - | ||
| 옹벽공사 | - | ||
| 석축공사 | - | ||
| 우.오수공사 | 341,110 | ||
| 공동구공사 | - | ||
| 지하저수조및급수공사 | - | ||
| 도로포장공사 | 366,032 | ||
| 교통안전시설물공사 | - | ||
| 정화조시설공사 | - | ||
| 조경공사 | 1,704,802 | ||
| 부대시설공사 | - | ||
| 건축 | 공통가설공사 | 2,589,914 | |
| 가시설물공사 | 2,548,136 | ||
| 지정 및기초공사 | 3,255,086 | ||
| 철골공사 | - | ||
| 철근콘크리트공사 | 47,308,575 | ||
| 용접공사 | - | ||
| 조적공사 | 2,805,974 | ||
| 미장공사 | 9,228,538 | ||
| 단열공사 | 1,558,874 | ||
| 방수,방습공사 | 3,142,695 | ||
| 목공사 | 5,431,119 | ||
| 가구공사 | 15,700,986 | ||
| 금속공사 | 1,084,976 | ||
| 지붕 및홈통공사 | 1,103,683 | ||
| 창호공사 | 7,362,026 | ||
| 건축 | 유리공사 | 1,417,555 | |
| 타일공사 | 5,580,771 | ||
| 돌공사 | 3,716,357 | ||
| 도장공사 | 1,614,994 | ||
| 도배공사 | 1,920,533 | ||
| 수장공사 | 3,130,220 | ||
| 주방용구공사 | 4,514,501 | ||
| 잡공사 | 5,187,935 | ||
| 기계설비 | 급수설비공사 | 6,192,986 | |
| 급탕설비공사 | 5,883,337 | ||
| 오배수설비 | 2,477,194 | ||
| 위생기구공사 | 4,025,441 | ||
| 공조설비 | - | ||
| 난방설비공사 | 2,477,194 | ||
| 가스설비공사 | 619,298 | ||
| 자동제어설비공사 | 928,947 | ||
| 특수설비공사 | 1,238,597 | ||
| 그 밖의 공종 | 전기설비공사 | 10,321,301 | |
| 정보통신공사 | 5,351,785 | ||
| 소방설비공사 | 7,982,043 | ||
| 승강기공사 | 2,580,325 | ||
| 그 밖의 공사비 | 일반관리비 | 5,671,406 | |
| 이윤 | 4,066,291 | ||
| 소계 | 195,843,231 | ||
| 간접비 | 간접비 | 설계비 | 3,713,447 |
| 감리비 | 4,585,872 | ||
| 일반분양시설경비 | 33,143,156 | ||
| 분담금및 부담금 | 8,771,783 | ||
| 보상비 | - | ||
| 그밖의사업비성경비 | 11,747,263 | ||
| 소계 | 61,961,521 | ||
| 제14조2항에따라기본형건축비에더해지는 비용 | 33,642,820 | ||
| 사업비총액 | 575,083,100 | ||
<참고사항>
1. 힐스 캐스팅 : https://youtu.be/XpJPsuE2_Po? si=9 cCYikKmXopuui8 Q
2. 입주자모집 공고문
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