인천시 아파트시세-부평구 부개동 부개역푸르지오(아파트 전용59타입)

인천시 부평구 부개동 512에 위치한 부개역푸르지오는 1호선 부개역 역세권. 부개서초등학교, 부흥고등학교와 접하고 있으며, 1054세대의 대단지. 상업지역과 인접해 있으나, 대형마트는 차량이용이 필요하고, 소규모지만, 부이공원, 어린이 공원등이 인근에 있음.

 

 

 

[문서버전 : Report231203]

1. 부개역푸르지오 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	1054세대(총12개동)	저/최고층	20층/26층
사용승인일	2010년 01월 28일	총주차대수	1665대(세대당 1.57대)
용적률	249%	건폐율	17%
건설사	(주)대우건설
난방	개별난방, 도시가스
관리사무소	032-330-6690
주소	인천시 부평구 부개동 512
면적	대분류 5타입

 

(2) 인천시 부평구의 전용 59㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

거래량이 적어진 상황에서 전세가격대가 2018~2020년 수준으로 하락. 매매가격은 일부 상승했으나, 거래가 지속될 지 알수 없는 상황임.

인천시 부평구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 인천시 부평구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

부평구의 거래량은2022년 급락후, 2023년 정부 부동산 부양책으로 상승했으나, 다시 거래면적대비 2022년 수준임.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 부평구 부개동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

연식보다는 저렴한 가격대의 아파트들이 거래가 많음. 건축년도 2010년과 2021년의 준신축의 가격대가 비슷한 것은 입지적인 차이로 인한 것으로 보임. 최근 지어진 2022년식이 2010년식에 비하여 가격이 오히려 낮다는게 유의미함.

아무데나 짖는다고 거래가 잘 되는게 아님을 뜻함.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

 

 

 

 

2.부개역푸르지오 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 7월 : 65,000만원

[최근 실거래가] 2023년 11월 : 47,400만원

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 부개역푸르지오 전용 59㎡의 전세, 월세평균

거래월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	36,000
2021년12월	35,806
2022년01월	43,000
2022년02월	32,900
2022년03월	36,333	5,000	95
2022년04월		7,500	90
2022년05월	40,000	3,000	80
2022년06월	34,650
2022년07월	32,340
2022년08월	32,750	5,000	95
2022년09월	34,167	15,000	70
2022년10월	33,667	3,000	100
2022년12월		14,000	60
2023년01월	25,000	9,500	60
2023년02월	25,000
2023년03월	27,000	3,750	85
2023년04월	27,000
2023년05월	27,000	5,000	100
2023년06월	30,000	5,000	100
2023년07월	30,733
2023년08월	29,500
2023년09월	30,000
2023년10월	31,000	3,000	118
2023년11월	30,667

(2) 부개역푸르지오 전용 84㎡의 전세, 월세평균

거래월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	51,500
2021년12월		36,000	24
2022년01월	43,000
2022년03월	47,750
2022년06월	44,150
2022년08월	44,500
2022년09월	41,000	5,000	150
2022년10월	39,900
2022년11월	40,000	6,333	113
2022년12월	40,250	5,000	120
2023년02월	37,667
2023년04월	36,667
2023년05월	42,500
2023년07월	38,000	5,000	120
2023년08월	38,000
2023년09월	45,100
2023년10월	38,000	5,000	130
2023년11월	40,000

(3) 부개역푸르지오 전용131㎡의 전세, 월세평균

 

거래월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	47,775
2022년02월	55,000	3,000	155
2022년04월	57,175
2022년05월	61,000
2022년07월	55,650
2022년08월	55,000
2022년10월	5,000	7,000	130
2022년11월	55,000	10,000	138
2022년12월	43,000
2023년01월	42,500
2023년02월		10,000	130
2023년03월	46,000
2023년05월	44,000
2023년08월	47,500
2023년09월	49,000	7,000	130
2023년10월	48,500

 

 

 

 

3. 부개역푸르지오 연도별 매매와 전세가격(전용: 59㎡)

*전세가격은 2015년 수준으로 회귀됨. 주변에 신축, 경쟁 아파트 단지가 늘어나지 않았다면, 전세 맞추기 위해서들 가격을 경쟁적으로 하락시킨게 원인으로 보임. 이 부분은 주변 전세가 비교에서 살펴보겠음.

* 매매가격의 경우, 2022년 급하게 뛰어든 단 한건의 최고가격이 있었음. 안타까운 모습.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

 

 

 

 

4. 부개역푸르지오 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

부개역코오롱하늘채, 부개역푸르지오, 부평코오롱하늘채 3곳이 최상단 매매가격임.

부개역코오롱하늘채, 부평코오롱하늘채 2곳이 전세가 최상단 가격임. 역시나 가격과 신축의 경쟁이 부개역푸르지오의 전세가격을 하락시킨 원인으로 보임.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

 

 

 

 

5. 부개역푸르지오 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억5천만 ~ 3억9천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 27,000만원

전세가율(평균배수) : 1.43
전세가율(중위배수) : 1.29

 

단일 최대 매매가격과 유사시기의 전세가격 하락으로 전세가배율이 크게 출렁거림. 전세가격대는 안정권에 있으나, 매매가격대는 과거의 영광을 원하고 있는 것으로 보임. 급하게 접근하지 않아야 할 이유임.

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

 

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 3억4천만원(+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 11월 : 47,400만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.292%

 

최근 거래가격 기준 1억3천만원을 권리금으로 주고 자산매입한 격. 대출없는 현금거래 기준으로 초과비용 50만원이고, 월 대출이자가 있다면, 해당 이자를 초과비용에 합산한 비용의 결과가 본 자산을 매입하며 얻게될 편익과 상쇄된다면 좋은 거래임. 비용이 많지만, 그로 인해서 얻게될 편익에는 "주거", "양육", "환경개선", "직주근접", "출퇴근편의" 등이 있고, 각 개인마다 느끼는 바가 다르므로 객관적 비용과 주관적 편익이 균형을 이룬다면 좋은 거래라는 의미.

 

실제 4억7천 * 1년예금이자(4.05% 우리은행 1년정기예금) = 1년 세전이자가 1900만원이고, 5년 거주후 매각시 5억7천만원이면 금융적으로 "본전"이라고 보면 됨. 해당 자산을 통하여 거주 및 수익이 5년 후 5억7천 이상이 발생해야 수익구간에 들어간다는 의미가 되겠음. 

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)