인천시 아파트시세-연수구 연수동 우성2차

인천시 연수구 연수동 634에 위치한 우성2차 아파트는 2044세대의 1995년 사용승인된 단지(건축년도 1994년). 주차대수가 1512대로 세대당 0.73대에 불과한 구축이나, 수인분당선, 인천1호선 원인재역 역세권과 연수체육공원, 솔안공원과 접하고 있는 단지. 연화초교, 중학교, 고등학교가 근처라서 양육환경도 좋아보임.

 

[문서버전 : Report231203]

1. 우성2차 개요와 지역 아파트 거래정보

(1) 단지정보 개요

세대수	2044세대(총20개동)	저/최고층	18층/25층
사용승인일	1995년 02월 27일	총주차대수	1512대(세대당 0.73대)
용적률	200%	건폐율	12%
건설사	(주)우성건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	032-817-5297
주소	인천시 연수구 연수동 634
면적	대분류 3타입

 

(2) 인천시 연수구의 전용 84㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

성남시 중원구 전용 84㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 인천시 연수구의 매매/전세 거래면적(지역정보)

연수구 전체의 아파트 전세거래량이 급락하는 모습임. 현재 12월 3일까지에서는 연수구 전체에 전세거래는 없다.

기존 거래면적정보는 일평균 거래면적이었고, 이번 거래면적부터 월별 합산거래면적으로 표기한다.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 연수구 연수동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

우성2차 아파트의 경우 사용승인일은 1995년이나, 국토부실거래가 자료에서 건축년도는 1994년으로 되어 있음.

구축에서도 1~2년 차이의 건축년도로 가격대가 나뉘어 있는 모습이다. 가격이 비사면 거래량이 감소하는 모습이다.

연수구 연수동 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 우성2차 매매가와 전세가(전용: 84㎡)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2021년 8월 : 66,000만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 42,000만원

 

최근 실거래가에 붙어있는 전세가격이 보임. 역전세가 상당기간 지속될 것으로 보이며, 매매가와 붙어 있는 가격대의 전세의 경우는 위험해 보인다.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(1) 우성2차 전용 84㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년12월	31,167
2022년01월	31,883	7,000	70
2022년02월	30,367
2022년03월	31,183
2022년04월	25,000
2022년05월	33,925
2022년06월	34,150	12,500	75
2022년07월	26,200
2022년08월	26,988	5,000	85
2022년09월	26,250	11,000	91
2022년10월	29,467	27,000	5
2022년11월	26,000
2022년12월	29,000	3,000	99
2023년01월		2,333	113
2023년02월	21,500	3,000	105
2023년03월	24,200	2,000	95
2023년04월	24,788	2,500	95
2023년05월	24,083	3,000	80
2023년06월		3,000	95
2023년07월	27,650	3,000	71
2023년08월	26,250	3,000	100
2023년09월	31,000	5,000	79
2023년10월	26,500	3,500	95
2023년11월	26,333

(2) 우성2차 전용 59㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	28,667	2,000	73
2021년12월	30,338	21,000	40
2022년01월	28,134
2022년02월	30,463	2,000	90
2022년03월	28,696	15,667	47
2022년04월	26,055	2,000	95
2022년05월	26,633
2022년06월	25,916	1,500	83
2022년07월	26,618	5,000	61
2022년08월	26,700	4,500	78
2022년09월	24,742	2,800	89
2022년10월	24,600	13,333	57
2022년11월	22,029	9,100	67
2022년12월	22,344	2,000	93
2023년01월	19,648	2,000	98
2023년02월	19,750	2,000	90
2023년03월	20,727	4,500	72
2023년04월	21,417	3,900	70
2023년05월	21,500	2,000	95
2023년06월	23,000	2,000	80
2023년07월	21,500	3,333	78
2023년08월	20,871	3,000	77
2023년09월	22,700	7,000	63
2023년10월	22,813	2,000	100
2023년11월	24,250

(3) 우성2차 전용40㎡의 전세, 월세평균

거래년월	전세	월세보증금	월세
2021년11월	15,979	1,400	60
2021년12월	19,163	3,560	50
2022년01월	18,757	938	58
2022년02월	18,613	1,508	60
2022년03월	20,500	6,417	49
2022년04월	20,750	1,111	60
2022년05월	20,438	1,400	64
2022년06월	22,500	1,333	65
2022년07월	15,608	1,360	59
2022년08월	15,450	5,200	58
2022년09월	16,750	2,600	57
2022년10월	15,900	1,571	64
2022년11월	16,200	1,929	63
2022년12월	16,000	900	62
2023년01월	17,400	1,500	60
2023년02월	15,000	1,167	66
2023년03월	14,000	1,056	64
2023년04월	14,250	2,000	66
2023년05월	15,000	1,500	55
2023년06월	14,000	925	61
2023년07월	14,500	1,000	65
2023년08월	15,417	1,000	64
2023년09월	15,275	1,357	63
2023년10월	16,000	1,000	63
2023년11월	14,833	1,000	67

3. 우성2차 연도별 매매와 전세가격(전용: 84㎡)

우성 2차의 최대 거품의 시기는 2021년도였음. 2022년도에는 극소량의 거래로 중위가격대 유지하려 했으나, 2023년도에 들면서 가격대 무너짐. 2021년 중위매매가 46,000만원, 2022년 중위가격 47,000만원 -> 2023년 중위가격 40,000만원.

 

전세가격대는 특이한 가격대의 높은 전세가격이 있으나, 중위 전세가는 2022년 28,350만원, 2023년 25,000만원임.

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

 

4. 우성2차의 주변 매매,전세가 비교(전용: 84㎡)

우성2차가 높은 가격대에 위치하고 있으며, 아래의 가격대가 건축년도 1992년도의 아파트들로 보임.

전세가격에서 우성2차는 중간 수준에 위치하고 있음.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

 

5. 우성2차 적정가격과 데이터 결론(전용: 84㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 3억4천만원

해당연도 전세가 중위가격 : 25,000만원

전세가율(평균배수) : 1.42
전세가율(중위배수) : 1.36

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 2억9천만원 (+부동산 선취 권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 42,000만원

회사채AA- 3년물 수익율 : 4.292%

 

최근 실거래가 기준 1억3천만원 권리금 주고 자산을 매입한 개념. 대출없이 현금 매입조건이며, 대출이 있을 경우 월 이자비용이 월 초과수익50만원에 합산되어 계산하면 됨. 월 초과비용은 회사채 수익율을 추종하며, 적정 가격대를 유추하기 위한 수단일 뿐임. 본 자산을 매입하여 초과비용을 상쇄하는 편익이 있다면 그 거래는 좋은 거래임. 

 

편익을 개인적인 부분이고, 수치화가 어려운 관계로 각 개인의 상황에 맞춰서 계산. ( 양육환경개선, 직주근접, 출퇴근용이, 생활편익 등)의 요건이 있으며, 자산을 매입한 개인의 주거 만족도가 가장 중요할 수 있음.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)