일산서구 탄현동 일산에듀포레푸르지오 전용84㎡ 분석

경기도 고양시 일산서구 탄현동 1650 일산에듀포레푸르지오 전용 84㎡ 의 주택거래 현황을 점검합니다.

 

분류 : 아파트 매매 및 전세거래현황

 

목차 : 

1. 단지 개요

2. 매매가격과 전세가격 추이

3. 연도별 실거래가와 전세거래가

4. 주변 유사면적의 매매가와 전세가 비교

5. 아파트 적정가격 산출 및 종합평가

 

1. 단지 개요

세대수	1690세대(총16개동)	저/최고층	15층/25층
사용승인일	2018년 10월 17일	총주차대수	2219대(세대당 1.31대)
용적률	216%	건폐율	15%
건설사	(주)대우건설
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-925-9434
주소	경기도 고양시 일산서구 탄현동 1650
면적	대분류 타입 많음

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2.  매매가격과 전세가격

최고가 : 2021년 10월 21일 6억 4천5백만 원

최근가 : 2023년 8월 31일 4억 7천9백만 원

실거래가격 추이	실거래와 전세가격 추이

 

* 일산에듀포레 푸르지오의 전 면적별 월별 거래량 *

전반적으로 대단지임에도 거래량이 극히 저조한 상황이고, 가격 급등 전 시기에 거래량이 단기적으로 증가함.

전용면적별 월별 거래량	2020년 6월 거래량 폭발시 실거래 분포

 

(1) 역전세 현황

역전세는 2022년 10월부터 시작되었다. (단위 : 만원) 

최소 갱신금액으로 건별 보증금 반환금액대로 보면 되고, 전 평형에 고루고루 역전세가 있으나, 전용 84가 가장 심하다.

현재 전세가격 중윗값이 3억 4천만 원이므로, 2025년 5월까지 역전세는 계속될 것으로 보인다.

 

또한 현재 전세가격보다 아파트 가격이 낮은 곳들도 다수 보이고, 아파트 가격 상승은 요원해 보이므로, 향후 깡통전세가 될 가능성도 있어 보인다. 집주인 입장에서 전세금 돌려주고 집으로 들어갈 요인이 적으므로, 정리할 가능성이 있으니, 반드시 전세보증보험 가입을 하시길 권고한다.

구 분-면적	59㎡	62㎡	74㎡	84㎡	99㎡
202210	0		0	-3,000	100
202211	-5,000			0
202212	-2,000		0	-9,000
202301	-4,000		0	-10,000	0
202302	0		-10,000	-13,000
202303	-2,000			-14,000
202304	0		0	-15,000
202305	0	0		-13,000	0
202306		0		0
202307	0		0	0	0
202308	0		0	-5,000
202309				0	-15,000

 

(2) 최근 2년간의 일산에듀포레푸르지오 면적별 전세가 최솟값

구 분	59㎡	62㎡	74㎡	84㎡	99㎡
202109				51,000
202110	25,000	42,000		27,300
202111				52,000	50,000
202112	38,500			33,600
202201			39,000	33,600
202202	27,300		42,000	31,500	50,000
202203		39,000		31,500
202204		42,000	29,400	34,000
202205	22,050		41,000	32,000
202206	27,300		29,700	47,000
202207	27,300			30,000
202208	32,000			25,358
202209	25,000	29,000	15,000	31,000
202210	26,000		23,000	23,000	36,100
202211	22,050			25,000
202212	16,000		28,000	27,200
202301	23,000		30,000	30,000	33,000
202302	24,000		32,000	30,000
202303	25,000			30,000
202304	23,000		31,000	30,000
202305	27,300	28,000		30,000	35,000
202306		29,500		30,000
202307	29,000		26,400	35,000	23,000
202308	28,000		29,000	30,000
202309				34,000	40,000

 

(3) 전 면적별 실거래 최소가격

그림으로 보면 하락세로 보인다. 다만, 전용 99가 튀는 모습을 보이는데, 호가를 올리려고 단지 전체가  애쓰는 모습이다. 

교통상으로 보면, 솔직히 이곳보다는 파주 운정신도시가 주소지 차이만 있을 뿐 월등히 좋다. 큰 평형을 찾는다면 덕이동 하이파크시티도 대안이 될 수 있다.

 

 

3. 연도별 가격대와 연도별 전세가 데이터

연도별 실거래가격	연도별 전세거래가격

 

4. 동네의 저렴한 매매가와 저렴한 전세가는 어디?

2023년 연간 탄현동 인근 전용 84 유사평형의 매매가격과 전세가격 비교.

일산에듀포레 푸르지오의 경우, 신축으로 매매가와 전세가에서 우위를 점하고 있으나, 맞은 편의 임광진흥과 차이가 나는 부분은 조금 의아한 상황임. 비슷한 가격대에서 전세 대출 없이 임차할 것이라면 푸르지오보다 맞은편 임광이 더 나은 선택지.

 

매매의 경우엔 신축이 선택지에 들어올 가능성은 있으나, 반드시 2곳을 같이 평가하시길 권고함.

지리적 위치, 주변 상권, 학교등을 거의 100% 동일한 지역에 연식만 조금 차이나는 수준이므로 여기의 경우 신축이 더 좋다고 말하기 어렵습니다. 일산 에듀포레의 경우, 예전 지나다니다 외벽 금 간 거 보고 식겁한 적이 있었기도 합니다. 지금은 보수 다 끝냈을 것으로 생각됩니다.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 동네 상황과 전체적인 데이터와 결론

(1) 전세가율 기준 적정가격 : 4억 5천만 원

전세가 배율이 서서히 안정되고 있는 모습으로 흘러각고 있는 모습이며, 전세가격이 급등할 당시 전세가 배율에 맞춰지는 모습으로 보였음. -> 결국 이 부분이 역전세로 돌아오고 있는 것이고 기간도 상당함. ( 투자자들의 시장이었음. )

전세보증금 중윗값 : 3억 4천만 원

전세가율(평균배수) : 1.39
전세가율(중위배수) : 1.33

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률 그래프 기준 적정가격 : 4억 2천2백만 원

월 수익률 기준 최고 비싼 구매가격 : 2022년 10월 5억 5천만 원 ( 최고 금리구간에 매입으로 비용 과다예상 )

최고가 : 2021년 10월 21일 6억 4천5백만 원 ( 이 당시는 금리가 낮았음 )

 

최근 거래가 아닌 바로 앞 전의 거래가 : 4억 4천7백5십만 원 기준 ( 회사채 AA- 3년물 4.61% )

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)

 

(3) 해당단지 종합평가

종합적으로 거래량이 적고, 지리적으로 이점이 크지 않은 지역입니다. 단, 새 아파트 단지이므로 그 부분은 강점이라 할 수 있습니다. 현재 적정 거래가격대가 아니라면, 주변의 매매/전세를 확인하시고 접근하심이 필요합니다. 전세의 경우엔 주변의 유사평형의 저렴한 가격대가 많으므로, 일산에듀포레 푸르지오의 전세가격 상승을 제약할 요소들이 많습니다.

 

지역적 이점이 없음을 말하는 것은 이곳으로 진입하기 위해서 만일 제2자유로 사용할 경우엔 덕이동 인근에서 좌회전으로 진입하던지 크게 돌아서 진입해야 하는 한 방향이 있고, 크게 돌아서 이 지역으로 접근하려면 일산위브 더제니스 쪽으로 돌아서 들어가야 함. 이게 아니라면 일산 시내 쪽에서 접근해서 진입해야 함. 나가는 곳과 들어가는 곳이 한 방향으로 흐름.

 

이외에 주변에 학군도 잘 갖추어져 있고, 뒤편의 산이 있으며 큰 도로와 이격 되어 있어서 단지 자체는 매우 조용합니다. 주차장도 잘 되어 있고, 주변에 걸어서 갈 수 있는 중형 정도의 식자재 마트도 있어서 외부로 나가는 게 아니라면 조용하고 살기 좋을 것 같은 단지입니다. 역으로 위브 더 제니스 상권의 이용도 가능하고, SBS탄현과의 거리도 가깝습니다. 어린 자녀를 키우기엔 좋은 지역입니다.

 

단, 현재 전용 99의 호가가 7억대 이상인데, 이 가격대에 이곳을 매입하는 것은 반대하는 입장입니다. 이 가격이면 선택지가 너무 많습니다. 탄현이 아니라도 말이죠. 적절한 가격에 무리하지 않는다는 조건에서의 접근을 바랍니다. 가격이 중요합니다. 현재 호가대에서 접근하지 마십시오.

 

현재 9월 27일 이후에 가격대는 11월까지 기다리신 후, 다시 보시길 권고드립니다. 일반 특례가 끝나고 나서의 가격 흐름이 중요한 시기인 거 같습니다.