일산서구 일산동 1040 후곡1단지 대우벽산 실거래,전세,월세가격[2024-01-21]

경기도 고양시 일산서구 일산동 1040에 위치한 후곡1단지 대우벽산아파트는 비교적 저렴한 매매가에 경의중앙선을 일산역 도보로 이용가능한 지역이고, 단지에 접한 신일고등학교, 인근의 신촌초교, 오마중학교등이 있음. 

 

[문서버전 : Report240120]

1. 후곡1단지 대우벽산 단지와 아파트 거래정보

*본 자료는 국토부실거래가 2024.1.19 자료기준입니다.

(1) 단지정보 개요

세대수	498세대(총14개동)	저/최고층	10층/18층
사용승인일	1995년 02월 27일	총주차대수	439대(세대당 0.88대)
용적률	163%	건폐율	16%
건설사	(주)대우, (주)벽산
난방	지역난방, 열병합
관리사무소	031-915-9409
주소	경기도 고양시 일산서구 일산동 1040
면적	대분류 3타입

 

(2) 고양시 일산서구의 전용 59㎡타입의매매와 전세가격 평균(지역정보)

최근 평균 실거래가격이 상승했고, 전세가격은 소폭 하락하는 모습.

경기도 고양시 일산서구 전용 59㎡ 매매가/전세가 평균 정보

 

(3) 고양시 일산서구 전체 아파트 매매/전세 거래면적(지역정보)

일산서구 역대 최대 거래면적의 시기는 2020년 6월 : 167,000㎡ 이후 우하향 추세로 보임.

지역의 매매와 전세 거래면적 합계 비교

 

(4) 일산서구 일산동 실거래건수 (연도별 매매,전세,월세 거래량계)

일산서구는 2015년, 2016년, 2020년도 거래량이 급증. 

2015~16년 해당 시기의 구글 뉴스기사를 대략 훑어보면 킨텍스주변 대형 주상복합 분양, 재건축 이슈등이 주위 곳곳에 있었다. 그리고 2020년은 다들 아시는 부동산 광기의 시간이었고, 거래량도 우하향 하고 있다. 전세 거래량이 매우 많이 늘었으며, 아파트의 월세 거래량도 2022년도에 800건을 넘어섰다.

 

전반적으로 매매와 전세가 비슷하게 흐르는 분위기에서 2020년부터 디커플링이 일어났다. 이전에 매매되었던 아파트들을 전세로 유지하고 있는 것이다. 매매가 안되니까.

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

(5) 일산서구 일산동의 건축연도별 거래량 및 매매가격(지역정보)

일산동에 소재하고 있는 전용59타입의 아파트들의 연식이다. 2000년 이후의연식들이 절반정도 있고, 전용59타입의 경우에는 위치에 따라서 다르지만, 구축이 거래가 더 많은 것으로 유추해 보자면 역 근처거나 할 것이다. 

지역의 건축연도별 거래량 및 실거래가격대

 

2. 후곡1단지 대우벽산 매매가와 전세가(전용: 59㎡)

(1) 후곡1단 실거래가격 및 전세가격(비교)

<주의> 전세대출금리 : 2012년 국토해양부 보도자료, 2013~14년 주담대금리적용, 2015년 이후 한국은행 전세대출금리(신규)

 

[최고 실거래가] 2022년 5월 : 39,000만원

[최근 실거래가] 2023년 8월 : 28,500만원

 

2024년 2/4분기까지 만기 되는 최고 전세가격대는 27,000만원대.(2건) 이 표시되어 있음.

전용59, 70, 84의 전세가격 차이가 그리 크지 않음.

실거래 가격 추세	전세가격 추세

실거래가격과 전세가격 가격추세

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(2) 후곡1단지 대우벽산 전용 59㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	30,000
202201		18,500	10
202202	25,500	2,500	70
202203	26,000
202204		2,000	85
202205	27,000
202206		1,000	80
202207	26,500
202209	19,733
202211	22,000
202301		4,000	65
202303	19,375
202304		1,000	80
202306	20,000
202308	16,500
202310	19,500
202311	21,500	4,000	60
202312	20,750	4,000	70
202401	22,000

(3) 후곡1단지 대우벽산 전용 70㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	25,275
202202	21,000
202203	24,150
202204	22,500
202205	34,000
202209	28,835
202306	24,000	17,000	40
202307	21,460
202308	23,000	2,000	68
202310	25,667
202311	21,000
202312	26,500
202401	25,000

(4) 후곡1단지 대우벽산 전용 84㎡의 전세가, 월세보증금, 월세평균

계약년월	전세	월세보증금	월세
202112	28,350
202201	24,817
202204	35,450
202209		26,000	40
202210	27,000
202211	36,000
202303		20,000	20
202304	30,000
202310	27,750	7,500	90

 

3. 후곡1단지 대우벽산 연도별 실거래가와 전세가격(전용: 59㎡)

 

매매가격은 2022년 최고점 이후 2023년 조정되나, 거래량이 많지 않음.

전세 거래의 가격은 하락세나, 2024년 신규계약된 전세가격이 22,000만원 체결됨. 전년도 중위가격보다 높은 전세가격으로 네이버 부동산 호가가 2억3천만원대임. 역세권 전세를 구했다면 적정가격인 듯함. 하지만 매매가격과 가까우므로 보증보험은 가입하시길 권고.

연도별 아파트매매가격	연도별 아파트전세가격

 

 

4. 후곡1단지 대우벽산 주변 매매,전세가 비교(전용: 59㎡)

주변에 후곡마을 단지는 전세 실사용가치에서 대동소이함. (후곡15단지 전세가격이 조금 더 높음)

매매가격대도 후곡마을 근처는 비슷한데, "후곡마을(건영15)"의 경우엔 중위가격대가 4억2천만원대로 높게 형성되어 있음. 선호된다는 의미기도 함.

주변 실거래가격 비교	주변 전세가격 비교

 

5. 후곡1단지 대우벽산 적정가격과 데이터 결론(전용: 59㎡)

(1) 전세가율대비 적정가격 : 2억9천~3억원

분석년도 전세가 중위가격 : 2024년 22,000만원

전세가율(평균배수) : 1.35
전세가율(중위배수) : 1.3

 

왜인지 전세가격을 거의 동일하게 맞춘 단지라서 전세가배율에 따른 매매가격 인상을 시도하는 것 같은 느낌이 강하게 든다. 

매매가와 전세가 흐름	전세가율 그래프

 

 

(2) 수익률그래프 적정가격 : 1억8천만원(+부동산 선취권리금)

최근 실거래가격 : 2023년 8월 : 28,500만원

회사채 AA- 3년물 수익율 : 4.00% 수준대

 

장기시계열 상에서 기대수익율은 회사채 수익율과 일정부분 유사하게 흘렀음. 현재 구간의 최근 실거래가격도 비싼 편이지만, 권리금 형식으로 보완되는 가격대. 최근 실거래 가격 기준 1억정도 권리금 주고 자산매입한 격. 대출없이 현금구매조건이고, 대출 월이자와 현재 초과비용을 합산하여 해당 자산의 취득으로 기대되는 편익보다 비용이 적다면 좋은 거래임.

 

비용(이자 + 초과비용) < 편익 (직주근접, 출퇴근용이, 생활환경개선, 양육환경개선 등) 이게 좋은 거래임.

 

개인적인 사황과 여건, 금리가 모두 다르므로 일괄 적용하긴 힘들지만, 아파트의 적정 권리금은 없으나, 최근 금리와 수익율 기대수준은 4%정도임.  ( 2억8천5백만원 x 4% = 1년 이자 1140만원 / 월이자 95만원 (세전) )

 

자산을 매입하며 가격상승을 기대하지 않는 사람은 없으므로, 저 연이자수익x보유기간 만큼의 수익을 최소한 기대한다는 점을 그래프화한 것이다.

월 거주비(기대이익)	최근 거주비(최근 실거래와 수익 갭)